三盛宏业困境的折射:中小房企难关将临

近日浙系房企三盛宏业传出项目停工的消息。今年9月,三盛宏业被上海市第二中级人民法院,依据北京市长安公证处做出的(2019)京长安执字第228号强制执行公证,将其列入失信被执行人,执行标的超过3.98亿元。随后,三盛宏业在杭州开发的颐景御府被发现已停工。21世纪经济报道记者联系到接近三盛宏业董事长陈建铭的知情人士,其表示,公司目前没有计划就公司整体情况对外发布任何信息。闽系房企福晟集团在坊间也曾出现若干不利传闻。但11月1日,福晟集团在官方微信上发布澄清公告,称此前关于公司“申请破产被驳回”“裁员50%”等传言均为不实消息,公司从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%,目前处于正常经营中。据人民法院公告网数据显示,截至目前,今年有408家地产商被法院裁定实施破产清算。同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,调控收紧,首先对房企周转速度产生影响,比如过去有不少房企,以收并购方式拿的地块存在问题,在处理上没有过去顺畅;其次房屋销售速度下滑,导致房企无法维持现有的运营状况。张宏伟认为,中小房企融资困境是目前业内亟待解决的普遍问题。小房企的困境9月24日,三盛宏业债务违约被纳入征信系统。9月26日,陈建铭和上海三盛房地产(集团)有限公司分别持有的三盛宏业4.154亿元股权及2亿元股权,被上海市闵行区人民法院冻结,冻结期限3年。9月30日,三盛宏业持有的上海颐致投资管理有限公司1亿元占100%的股权被青岛市中级人民法院冻结,冻结期限3年。9月下旬,三盛宏业有意以17.5亿元转让上海外马路一线江景的总部大楼,尚未成交。10月,陈建铭和他的三盛宏业作为被告,至少还有4个案件将等待开庭,涉案金额数亿元。10月17日,经陈建铭签发,成立三盛宏业集团临时监管小组。未经审批、授权造成资金资产流失的,一律移送司法机关处理。三盛宏业今年9月开始受到业内关注。上述三盛宏业知情人士坦承资金紧张,并透露,东方资产或将参与解决短期资金问题。记者通过第三方信源获悉,东方资产曾经给予三盛宏业大量贷款,一旦这家企业进入资产重组,其对三盛宏业资产处置应该有话语权。福晟集团旗下地产上市公司平台福晟国际,今年股价大幅下跌,裁员、拖欠员工工资等传闻喧嚣尘上。福晟方面否认大面积裁员,但有的项目即将完结,却没有后续项目跟上,人员分流是正常做法。10月31日,记者实地探访福晟集团位于上海前滩的住宅项目,该项目施工现场一切如常。根据项目进度规划,该项目将会在今年年底之前,完成各项验收并竣工备案,计划明年2月底交房。福晟集团自收购福晟国际这一壳公司以来,仅向福晟国际注入了长沙几个房地产项目,大部分项目放在了集团。福晟集团主席潘伟明夫妇在今年9月还将所持福晟国际56.45%的股份,无偿赠予他们的儿子、二代接班人潘浩然。此前两年在福晟集团出现频率较高的“飞虎队”(即拿地投资部门),自2018年起开始淡出。来自第三方机构统计数据显示,2017年,福晟集团在福州大本营以销售规模74.24亿元排名第二,2018年仅以48.84亿元排名第十,2019年上半年以50.67亿元排名第十。三盛宏业与福晟国际面临同一个问题:负债率高企。截至2019年6月30日,三盛宏业有息负债269.5亿元,占总负债63%;其中一年内的短期负债就有138.11亿元,短期偿债压力巨大。福晟国际净资产负债率则超过130%。有业内人士指出,与此前出现风险问题的浙系房企类似,三盛宏业受困于多元化失败,三盛宏业近年涉足科创及大数据、海洋投资等,均没有给房地产主业带出效益。融资不畅+大本营福州销售不畅,则可能是导致福晟集团出现资金偏紧的主要原因。资金罗生门三盛宏业并非个案。早在今年6月,银亿因为债务违约,已向宁波法院申请破产重整。据机构统计数据,这家房企在2016年销售收入达652亿元,总资产接近800亿元。2018年下半年以来,不少城市房屋成交清淡,房企现金流减弱,部分中小房企发展停滞,有的则因资金问题陷入困境。张宏伟认为,继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象以来,房企融资渠道持续收紧。与此伴随,房企融资成本明显分化,部分信用等级高的头部和主流房企,融资成本维持低位,但部分负债率高、流动性紧张的房企,融资成本不断走高,有的发债利率超过15%。来自同策咨询研究院报告显示,今年三季度40家典型房企融资总额为1937.73亿元;其中,二季度1733.21亿元,一季度2458.09亿元。银保监会23号文(5月份)后,房企融资大规模缩水。泰禾集团融资金额超200亿元,其中有两笔美元债利率在10%以上。记者咨询部分金融机构后获悉,今年9月以来,信托融资额度受限、房地产基金备案趋紧,房企忙于寻找其他融资通道。但在市场销售流动性下滑的情况下,房企尤其是中小房企的现金流紧缺局面一直没有打开。在销售未能好转,融资通路收窄的双重夹击下,部分中小房企的危机正在到来。

原标题:负债超400亿再遭员工讨债 百强房企三盛宏业上“老赖”名单

摘要 又一家房企陷入债务危机。
前脚刚进入百强房企名单的三盛宏业,后脚便被曝出拖欠员工理财,并被法院列为老赖。
据统计,目前三盛宏业存续债券余额超60亿元,总负债超400亿元。

又一家房企陷入债务危机。前脚刚进入百强房企名单的三盛宏业,后脚便被曝出拖欠员工理财,并被法院列为“老赖”。据统计,目前三盛宏业存续债券余额超60亿元,总负债超400亿元。

百强房企成“老赖”

公开资料显示,上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司(以下简称“三盛宏业”)起步于1993年,目前已经涉足房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等多个领域,具有AA级信用等级,旗下拥有三十余家下属公司,其中包括一家A股上市公司中昌数据,一家港股上市公司中昌国际控股集团和一家新三板挂牌公司钰景园林。

天眼查数据显示,董事长陈建铭持股59.41%,为实际控制人。根据2019年中报数据,当前三盛宏业总资产为512.48亿元,负债为417.65亿元,资产负债率为81.5%。

8月31日,克而瑞公布的1-8月房企销售操盘榜TOP100名单显示,三盛宏业以128.6亿元的操盘金额名列第97名。在刚刚出炉的《2019年胡润百富榜》上,陈建铭以100亿元位列第398位。此外,官网资料显示,三盛宏业还斩获了“2019年中国服务业企业500强”、“2019浙商全国500强第61位”等荣誉称号。

不过,就是这样一家看起来优质的房企,却在今年屡屡曝出危机。据新京报等媒体报道,三盛宏业此前向员工发行年化收益率高达14%的理财产品来募集资金,在资金链紧绷的局面下,无法兑付本息的三盛宏业引来了员工的上门讨债。据报道,这些理财产品合计规模高达8亿元。

业内人士向中新经纬记者介绍,在去年房企融资渠道收紧以来,不少房地产企业通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金,认购门槛较高,收益率有的甚至高达18%。

此外,不少中小房企也在融资无门时转向民间借贷,三盛宏业也不例外。天眼查数据显示,2019年9月以来,三盛宏业新增了多条诉讼案件,多数案由为民间借贷纠纷或借款合同纠纷。

9月24日,三盛宏业被上海市第二中级人民法院列为失信被执行人,也就是俗称的老赖。9月27日以来,陈建铭、上海三盛房地产(集团)有限公司、上海闫宏企业管理合伙企业(有限合伙)分别持有的三盛宏业4.154亿元股权、2亿元股权以及1.42亿元股权,遭到多地法院冻结,冻结期限至2022年。

存续债券余额超60亿

数据显示,目前三盛宏业在债券市场存续余额达61.3亿元,其中1-3年内到期的为39.8亿元。这些债券多数为2016年以后发行,且均为私募债,其中2018年和2019年发行的债券票面利率均高于8%。

财务数据显示,2018年以来,三盛宏业净利润波动较大,2016年-2018年归属母公司的净利润分别为2.98亿元、0.85亿元、1.43亿元。2019年上半年则出现大幅亏损,净利润为-6.75亿元,同比下降890.62%。

在自身造血能力下降时,三盛宏业只能求助于外部渠道来维持周转。这也就不难理解,为何三盛宏业除了在公开市场发债外还要向员工筹措资金了。

一家百强房企缘何会陷入债务危机?在一些固收人士看来,近年来出现债务危机的房企多数是倒在了“多元化”上。中原地产首席分析师张大伟此前也向中新经纬记者指出,开发商只要不随意转型,资金链一般都是比较安全的。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬指出,三盛宏业涉足地产开发、科创大数据和海洋投资等多个产业。多元化发展进入别的行业,面临两方面的问题:一方面,经验积累不足,风险高;另外一方面,其他行业多面临投资大回款慢,资金占用多的问题,商业项目则面临去化慢,回款周期长的问题。

2016年-2018年,三盛宏业的财务费用分别为3.58亿元、11.8亿元、14.04亿元。在分析人士看来,财务费用的大幅提升也是遭遇流动性危机的前兆。“企业违约或遭遇流动性危机前,其财务压力逐渐增大,融资成本提高,从而造成财务费用率提高。”孙彬彬称。

这些信托公司或受连累

在直接发债遭遇阻碍时,借道信托融资也成了多数房企的选择。据了解,有多个信托公司为三盛宏业提供了信托融资。

据大业信托官网信息,由大业信托发行的“大业信托·东方资产112号(三盛宏业明裕临港项目)集合信托计划”)第190925期于今年09月25日正式成立,本期成立的信托单位规模为300万元,本期成立后信托计划存续规模7.2亿元。据了解,该信托计划的风控措施中包括三盛宏业及其实际控制人陈建铭夫妇提供保证担保。

据中新经纬记者从业内人士处了解到,今年3月,光大信托曾发起设立“乐居3号集合资金信托计划”,首期募集3.7亿元,最高收益9.7%。这一资金用途为青岛中昌数创智慧谷项目开发建设。在上述信托计划的推介材料中,三盛宏业以其名下灵山湾地块以及海高地块提供第一顺位抵押担保,土地取得成本5.5亿,初始抵押率不超过67%,后续追加在建工程抵押,信托期限内预计实现销售收入27.13亿元,还款来源充足。实际控制人陈建铭对上海三盛宏业集团的差额补足提供连带责任担保。

去年7月20日,中诚信托发行的中诚信托-三盛集团特定资产收益权集合资金信托计划规模为2.4亿,投向为受让上海三盛宏业投资集团持有的特定资产收益权,用于其补充流动资金。

去年6月,爱建信托发行的长盈精英三盛宏业金华项目集合资金信托计划规模为7亿元,信托资金用于向金华铭瑞房地产开发有限公司(简称“金华铭瑞”、项目公司)受让金华项目资产收益权,受让资金用于三盛金华项目的开发建设。还款来源则为三盛金华项目销售回款,另外1年期1亿元本金由三盛宏业提供还款资金。

眼下,随着三盛宏业陷入流动性危机,这些信托计划到期后还能否如期兑付投资人仍是一个未知数。业内专家也提醒称,近年来发行的房地产信托产品多数收益率较高,对投资者来说具有较强吸引力,但也出现了不少违约或延期风险事件,投资者应注意规避相关风险。(中新经纬APP)

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