澳门新莆京手机网站40城土地溢价率下降 房企择机补仓

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“金九银十”期间,楼市的短暂热度并未传递至土地市场,10月份全国土地市场降温明显,尤其是一二线城市。据上海易居房地产研究院11月1日发布《2019年10月40城土地市场报告》(简称《报告》)显示,今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。其中,4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米,环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%,尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,土地市场凉意浓浓。40城土地出让金环比下降33.5%在7月30日中央作出关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的精神指导后,地市反映明显,8月份土地成交量下降,但是9月土地成交面积又略微增长。进入10月份,全国土地市场开始进入较明显的降温趋势中。《报告》显示,今年10月,40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米,环比下降7.9%,同比下降10.3%。今年1-10月,40个典型城市土地成交建筑面积43503.9万平方米,同比下降4.4%,降幅继续扩大。在土地出让金方面,今年10月,40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元,环比下降33.5%,同比增长0.2%,土地出让金明显减少。今年1-10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。地块成交溢价率与成交单价,不仅反映了土地市场的冷热,更透视了房企对于市场的预期以及资金链的松紧,因此备受关注。《报告》显示,10月份,40个典型城市移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米,环比下跌3.8%;同比上涨23.9%,为3月以来首次涨幅收窄。在溢价率方面,10月份,40个典型城市土地成交溢价率为14.3%,相比9月下降2.4个百分点,这已经是连续4个月下降。具体看来,成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中,除了北京溢价率高于10%,广州仅为3%,上海和深圳为0%。南京、武汉等多宗地块底价成交值得关注的是,细分到一二三线城市,一二线城市土地降温明显。事实上,受政策严控影响,一线城市土地市场早已开始降温,如今,10月份的降温,更多是延续之前的趋势,并不意外。但是今年不少大热的二线城市土地市场,10月份开始降温,具有很强烈的信号意义。《报告》显示,今年10月,二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米,环比下降9.1%;6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米,环比下跌5.4%,跌幅扩大。在反映市场冷热的溢价率方面,部分大热的二线城市更是出现多宗地块底价成交的情况。诸如南京,10月10日挂牌出让8宗地块,当日揽金88.63亿元。但是,8宗地块中,有5地块以底价成交,其中包括一幅住宅用地。此外,位于栖霞区仙林湖板块的G67地块,被认为是市场大热地块,但仅经13轮举牌,便被招商以31.4亿元的价格拿下,溢价率不足4%。最爆冷的是位于南部新城G64地块,距离市中心较近,但是仅1轮竞拍之后,便被南京国资委旗下的南京交通投资置业有限公司以8.1亿拿下,楼面地价16597元/平方米。还有中部重量级省会城市武汉,在10月22日的一场土地竞拍中,集中出让10宗地块,总出让土地面积约83.69万平方米,总成交价约109.25亿元。整体来看,10宗地块平均溢价率为12.28%,除了华侨城以总价66.4亿元、溢价率21.88%竞得一宗地块外,其他多宗地块以底价成交,其中融创+纽宾凯以底价1.983亿元竞得P(2019)129号地块,地块计容建面12.86万平方米;武汉建工光彩置业以底价15.03亿元摘得P(2019)135号地块,计容建面14.235万平方米;蔡甸P(2019)128号地块以底价4010万元成交;蔡甸P(2019)130号地块被大悦城以底价约11.29亿元摘得。在业内人士看来,相对坚挺的二线城市土地市场开始出现较明显的降温态势,整体说明开发商高价拿地意愿不太强烈,预计下半年溢价率仍将保持较低水平。房企拿地分化加速
国企央企占优虽然整体土地市场降温明显,但是具体到各家房地产企业,仍显不同,尤其是龙头房企,在拿地上仍不手软,而部分房企受战略需求、资金链影响,拿地收缩。?中原地产统计的2019年1-10月全国50大房企拿地数据显示,合计拿地金额高达1.86万亿元,同比上涨15.6%。其中,拿地金额最多的是万科,权益拿地总价约为1476亿元,碧桂园1223亿元,保利919亿元,中海地产829亿元。拿地金额位列前10的企业还有绿地控股、华润置地等国企、央企,而华侨城、招商蛇口拿地金额位列第11名、12名。中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年对于房企拿地来说,分化明显,部分企业开始明显收缩,但依然有大量的企业在土地市场加快拿地步伐,特别是部分央企国企和新上市企业,拿地坚决。诸如今年成功登陆资本市场的中梁控股,前10个月权益拿地金额约为483亿元,进入房企拿地金额前10名。张大伟表示,从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看资金成本成为企业拿地的主要决定因素。新京报记者
段文平编辑 武新 校对 吴兴发

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10月全国地市降温:40城土地溢价率连续4个月下降

发布时间: 2019-11-01 19:39:11 来源: 新京报 作者: 网络整理 栏目: 国内新闻
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“金九银十”期间,楼市的短暂热度并未传递至土地市场,10月份全国土地市场降温明显,尤其是一二线城市。

据上海易居房地产研究院11月1日发布《2019年10月40城土地市场报告》显示,今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。其中,4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米,环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%,尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,土地市场凉意浓浓。

40城土地出让金环比下降33.5%

在7月30日中央作出关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的精神指导后,地市反映明显,8月份土地成交量下降,但是9月土地成交面积又略微增长。进入10月份,全国土地市场开始进入较明显的降温趋势中。

《报告》显示,今年10月,40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米,环比下降7.9%,同比下降10.3%。今年1-10月,40个典型城市土地成交建筑面积43503.9万平方米,同比下降4.4%,降幅继续扩大。

在土地出让金方面,今年10月,40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元,环比下降33.5%,同比增长0.2%,土地出让金明显减少。今年1-10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。

地块成交溢价率与成交单价,不仅反映了土地市场的冷热,更透视了房企对于市场的预期以及资金链的松紧,因此备受关注。《报告》显示,10月份,40个典型城市移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米,环比下跌3.8%;同比上涨23.9%,为3月以来首次涨幅收窄。在溢价率方面,10月份,40个典型城市土地成交溢价率为14.3%,相比9月下降2.4个百分点,这已经是连续4个月下降。

具体看来,成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中,除了北京溢价率高于10%,广州仅为3%,上海和深圳为0%。

南京、武汉等多宗地块底价成交

值得关注的是,细分到一二三线城市,一二线城市土地降温明显。事实上,受政策严控影响,一线城市土地市场早已开始降温,如今,10月份的降温,更多是延续之前的趋势,并不意外。但是今年不少大热的二线城市土地市场,10月份开始降温,具有很强烈的信号意义。

《报告》显示,今年10月,二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米,环比下降9.1%;6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米,环比下跌5.4%,跌幅扩大。在反映市场冷热的溢价率方面,部分大热的二线城市更是出现多宗地块底价成交的情况。

诸如南京,10月10日挂牌出让8宗地块,当日揽金88.63亿元。但是,8宗地块中,有5地块以底价成交,其中包括一幅住宅用地。此外,位于栖霞区仙林湖板块的G67地块,被认为是市场大热地块,但仅经13轮举牌,便被招商以31.4亿元的价格拿下,溢价率不足4%。最爆冷的是位于南部新城G64地块,距离市中心较近,但是仅1轮竞拍之后,便被南京国资委旗下的南京交通投资置业有限公司以8.1亿拿下,楼面地价16597元/平方米。

还有中部重量级省会城市武汉,在10月22日的一场土地竞拍中,集中出让10宗地块,总出让土地面积约83.69万平方米,总成交价约109.25亿元。整体来看,10宗地块平均溢价率为12.28%,除了华侨城以总价66.4亿元、溢价率21.88%竞得一宗地块外,其他多宗地块以底价成交,其中融创+纽宾凯以底价1.983亿元竞得P129号地块,地块计容建面12.86万平方米;武汉建工光彩置业以底价15.03亿元摘得P135号地块,计容建面14.235万平方米;蔡甸P128号地块以底价4010万元成交;蔡甸P130号地块被大悦城以底价约11.29亿元摘得。

在业内人士看来,相对坚挺的二线城市土地市场开始出现较明显的降温态势,整体说明开发商高价拿地意愿不太强烈,预计下半年溢价率仍将保持较低水平。

房企拿地分化加速 国企央企占优

虽然整体土地市场降温明显,但是具体到各家房地产企业,仍显不同,尤其是龙头房企,在拿地上仍不手软,而部分房企受战略需求、资金链影响,拿地收缩。

中原地产统计的2019年1-10月全国50大房企拿地数据显示,合计拿地金额高达1.86万亿元,同比上涨15.6%。其中,拿地金额最多的是万科,权益拿地总价约为1476亿元,碧桂园1223亿元,保利919亿元,中海地产829亿元。拿地金额位列前10的企业还有绿地控股、华润置地等国企、央企,而华侨城、招商蛇口拿地金额位列第11名、12名。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年对于房企拿地来说,分化明显,部分企业开始明显收缩,但依然有大量的企业在土地市场加快拿地步伐,特别是部分央企国企和新上市企业,拿地坚决。

诸如今年成功登陆资本市场的中梁控股,前10个月权益拿地金额约为483亿元,进入房企拿地金额前10名。

张大伟表示,从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

在刚刚过去的11月,虽然土地市场的成交量仍在上涨,但是成交价及溢价率明显走低。11月,40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,已连续5个月下降。土拍市场持续降温,底价成交成为主流,流拍时有发生,房企拿地意愿不强。业内人士认为,短期内土地市场的降温态势难改,不过,对有资金实力和较低融资成本的房企来说,倒是补仓的好时机。

前11月杭州卖地2397.6亿居首位

12月2日,上海易居房地产研究院发布的《2019年11月40城土地市场报告》显示,2019年1-11月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉和南京,排名未发生变化。这5个城市的土地出让金总额分别为2397.6亿元、1504.9亿元、1438.7亿元、1366.4亿元、1348.0亿元。其中,杭州土地出让金最多,并且远超过第二名上海,说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

从全国来看,报告数据显示,11月,40个典型城市土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%,主要是因为本月土地成交量有所增长。2019年1-11月,40个典型城市土地出让金收入24364.2亿元,同比增长15.4%,增速回落0.3个百分点。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示:“2018年下半年,全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019年上半年,部分热点城市土地市场重新回暖,土地成交火热,土地出让金同比增长明显;随着调控政策的密集出台,下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行。”

11月上海、广州土地溢价率为零

11月,土地价格不见起色,土地成交溢价率连续5个月下降。报告显示,11月,40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2%。

土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波,土地成交溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。而在一线城市中,仅深圳溢价率相对较高,为16%,北京仅为3%,上海和广州均为0%。

对此,易居研究院研究员王若辰认为,深圳溢价率的上升或与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关,因此明显高于其他三个一线城市。

即便如此,深圳土地市场在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史诗级”土拍,在11月22日,深圳今年第二场土拍大戏则是以暗淡落幕。6宗、131.67亿元起价的地块,最终1宗流拍,5宗成交127.51亿元,其中两宗地是底价成交。

从土地出让均价来看,11月40个典型城市移动平均土地成交价为5009.7元/平方米,环比下跌1.6%;同比上涨19.5%,涨幅继续收窄。具体来看,11月,一线城市6个月移动平均土地成交价为14223.8元/平方米,环比下跌1.4%,同比下跌5.3%。二线城市6个月移动平均成交价为4754.5元/平方米,环比下跌2.1%,已经连续3个月下跌。采写/新京报记者徐倩

中海、保利、中骏拿地力度大

11月,房企拿地积极性显著下降,只有国企、央企受益于融资优势仍然表现强劲。在机构统计的全国住宅用地成交总价前10名的排行榜中,8宗地由具有国资背景的房企获得。

从前11个月来看,房企拿地表现明显分化,50大房企权益拿地金额高达2万亿,万科权益拿地金额最高为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元,而恒大明显落后,则为410.44亿元。

虽然年底土地供应预期大涨,但受制于政策收紧、企业力保现金流等因素,业内人士预计土地市场难见热度。

国资背景房企成11月土地市场主力

11月,虽然头部房企仍是土地市场上投资的主要力量,但是拿地力度在收缩。亿翰智库数据显示,新增货值TOP100房企中有近四成未拿地。但对国企及央企来说,凭借充足的资金实力和较低的融资成本,拿地动力仍足。

在11月的土地市场,除了中海一如既往地积极拿地外,保利发展、中骏、招商蛇口的拿地表现也很积极。综合机构数据显示,保利发展在11月分别在广州、福州等一二线城市大量拿地,同时也在东莞、徐州等强三线城市加大拿地力度,单月拿地金额超70亿元。而中骏11月拿地金额也超过80亿元。招商蛇口11月投资额更是超过百亿元。

11月22日,深圳集中出让6宗地块,其中1宗流拍,5宗成交127.51亿元,均被有国资背景的房企拿下。其中包括南国置业,中海地产、招商+华润联合体、深圳安居集团。

另据中指研究院统计,从11月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,同样主要为国企和央企。在入榜地块中,共有8宗由国企及央企参与竞得,占TOP10拿地总额的78.7%,包括中海、华润置地、招商蛇口、山西交控等。其中,中骏以59.4亿元获得厦门岛内六年来第三块出让的宅地,拿地额也成为11月土地成交总价最高者。

中海+首钢联合体以底价51亿元竞得的北京石景山区1宗住宅,位居土地成交总价第二位。中海在深圳获取的龙华民治地块,以50.2亿元的成交总价排名第三位。华润置业45亿拿下的东莞地块位居第四位。招商蛇口以42.8亿元斩获的北京亦庄住宅地块排位第六位。雄安集团30亿元竞得雄安新区首个公开出让土地,也进入前10成交总价榜单,排名第九位。

对于国资背景的企业成为年底土地市场的主力,业内人士分析称,随着融资政策逐渐收紧,土地市场的溢价率开始走低,而对于有资金实力和较低融资成本的国企、央企来说,正好趁机补仓,但是一般的民营企业则会更加顾忌现金流而不愿出手。

前11个月“万碧恒”拿地分化

即使年底房企谨慎购地,但是全年房企的土地储备仍不可小觑。

据中原地产数据显示,截至11月,2019年50大房企权益拿地金额高达2万亿,同比上涨幅度高达17%。万科权益拿地金额最多,为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元、保利965亿元、中海928亿元。权益拿地超过500亿元的房企达9家,合计38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期纪录。而恒大前11个月以410.44亿元的权益拿地金额名列第16名,未进前10。

除在公开市场拿地之外,房企通过收并购等方式获得的土地储备数量也不少。据克而瑞不完全统计,今年1月-11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达到12%,一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充资产,另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等,凭借地缘优势补充货值。

值得关注的是,11月27日,融创中国发布公告披露,152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。而标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目,可售建筑面积约为2771.6万平方米。

然而融创的收购远未停止,12月3日,融创与广州资产管理有限公司进行战略合作签约,双方将共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。

事实上,在市场不见起色,部分中小房企面临生存困境,行业洗牌加速的背景下,规模房企通过收并购获得土地资源成为不可或缺的渠道。

虽然年底土地市场集中供应,但在多位业内人士看来,未来房企拿地态度仍将谨慎,土拍热度持续低位徘徊。

中原地产首席分析师张大伟分析称,2019年房企拿地也出现分化,依然有企业在土地市场加快拿地步伐,特别是部分央企、国企和新上市企业,拿地依然非常坚决。不过,考虑到资金成本成为企业拿地的主要决定因素,在融资收紧预期下,房企整体拿地意愿仍将退烧。采写/新京报记者袁秀丽

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