澳门新莆京正在官网市场预期无限下探,收购潮中房地产企业众生相

2019年,房地产开发商对行业的狂热幻想被牢牢遏制。行至岁尾,市场期盼的翘尾行情未出现,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%。战场残酷如斯,今年千亿房企已达27家,但破产房企也超过400家。这是一场“赢者通吃”的游戏,困境的房企总是难逃变卖资产的命运。据了解,截至12月9日,今年A股房企涉及并购动态达757条。“成本最低的城市更新周期较长,招拍挂市场的门槛越来越高,很多房企通过收并购快速进入城市、补充粮草。”多位业内人士认为。买方席如融创中国(下称“融创),今年连续发起多笔大宗收购案,总金额达408亿元,而被“吞下”资产的包括泛海控股、云南城投、华侨城A等。悲剧总有相似的内核,卖方在此轮调控中均风控失效,出售资产是缓解资金之渴最快速的方法。但当市场预期无限下探时,没人再为短期所获而欢呼。规模房企加速收并购背后,是对15万亿存量市场的激烈争夺,是抢食更多份额的焦虑与渴望。而变卖资产的选手,已少有出现在招拍挂市场,当下困境暂缓后,即将迎来的仍是寂静长夜。曲线扩张地产行业形势日益严峻时,有人节衣缩食过冬,也有人趁机抄底储粮。12月6日,成都融创骏源房地产开发有限公司受让成都地润置业发展有限公司51%股权,总代价10.4亿元。前者股东为融创西南房地产开发集团有限公司,而标的公司实控方为华侨城。这是融创今年最新的并购动作,但并非规模最大的。此前11月,融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权,目标公司主要从事地产项目开发运营,在成都、武汉等城市共开发18个项目。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后,融创再次发起地产圈年内最大收购案。除去这两宗百亿级别交易,融创今年还陆续将阳光100中国、长实集团、新湖中宝部分资产纳入麾下。据公开信息统计,融创今年在收并购上已挥金约408亿元。得益于此,该集团跻身纳储第一梯队,前11月新增货值6850.8亿元,仅次于碧桂园的6953.6亿元。如此大手笔买买买,难免引来资金拷问。当有声音质疑融创的并购资金从何而来时,该集团董事局主席孙宏斌却认为,我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿,但卖了2万亿货值。实际上,对融创的收并购操作,市场已司空见惯。但今年,世茂地产快速加码,成为新晋“并购之王”。据不完全统计,世茂上半年完成达200亿元规模并购,收购项目超过20个,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。今年3月到5月,泰禾相继将7个项目部分股权让与世茂地产,共获约77.52亿元资金。此后,泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权,换取资金合约34亿元,成为此轮地产收购潮中的典型案例之一。此番动作并非个例,如今,房企收并购已成滚滚洪流,向冷清市场席卷而来。据了解统计,截至12月9日,今年A股房企并购动态达757条。克而瑞统计称,1~11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%,规模房企纷纷通过收并购补充资产。“以大湾区为例,目前招拍挂、城市更新、收并购约各占三分之一。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海称,城市更新成本最低,但周期长、需要丰富的操盘经验,要跟村民、政府关系紧密;招拍挂比较简单粗暴,但市场门槛越来越高,政府在土地出让上设置限制条件,开发商拿地后并不怎么赚钱。“相反收并购比较简单,开发也比较快,是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。”陈洪海进一步认为,很多房企如新力地产、碧桂园均通过收购拿地,深圳很多开发商也选择此种途径。如果站在被收购方,可能是另一番视角。深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇说,当下房价涨幅趋缓、融资成本上升,一些中小开发商产品打造不力,不得已通过出让项目渡过难关。同时,政策对存量收购有一定扶持,如并购贷款、基金和信托相关产品。实际上,招拍挂市场持续降温,7月份以来,溢价率持续下降、流拍率整体上扬,开发商拿地积极性已经触底。当下部分城市土地市场处于“预期下行,底线未降”状态,在土地调控限价严厉、起拍价并未明显下调时,房企公开拿地盈利空间缩小,便转投收并购曲线扩张。各有所困从过往案例分析,房企可借收并购扩张规模、调整战略,并巩固多元化成果、绕过行业壁垒快速布局业务。从头部公司融创中国、千亿房企阳光城,再到“事故”不断的小房企佳源国际,均曾通过收并购实现扩张。譬如,融创将原万达文旅集团收入囊中后,加快建立其在文旅领域的影响力;万科A收购印力后,将其作为主要商业地产开发运营平台,盘活存量资产项目;志在造车的中国恒大通过收购,绕过高科技行业壁垒,快速实现新能源汽车产业链布局。表面来看,房企收并购好处颇多。但实际上,收购方的竞争压力只多不少。继2014年首次迎来高光时刻,跻身行业前八后,世茂持续两年掉队。如今,与龙湖胶着竞争成为世茂的持久战;融创于今年前11月首次跻身行业第三,但孙宏斌对头部间的竞争态势毫不放松。不仅如此,对企业而言,股权收购是投资行为,部分企业之所以愿意出售股权,是因经营不善或资金链承压。如何盘活资源不至于成为负累,是收购方需解决的问题。譬如,融创入股的时代环球,截至今年8月底利润总额-256.59万元,净利润-560.73万元,公司总资产66.85亿元,负债总计64.02亿元。赛普管理咨询认为,50%的并购都以失败而告终,而并购交易失败案例中,只有20%是因为交易结构、交易策略所致,超过80%在于后续并购整合不足。“项目收购就是投资,首先考虑风险控制。”有业内人士认为,一般企业并购前,都会进行详细尽调,除非股权债权关系过于复杂,通常风险相对可控。作价购买的一方权衡盈利与风险,被收购方面临的却是生死泥潭。粤泰股份自去年以来接连爆出债务违约问题,公司及下属公司银行账户被冻结,多处资产被查封,不得不靠出售资产“续命”;业绩亏损的阳光100选择出售资产维持经营,在2018年度业绩发布会上,管理层公开表示,公司将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口。而流动性“危机”持续发酵的泰禾,仍未踏进生存安全区。通过出售资产,泰禾前三季度短期借款与一年内到期非流动负债总和为306.3亿元,期末现金及现金等价物为126.56亿元,短债与现金的缺口缩小至179.74亿元,但隐患仍存。更长远的是,流动性危机使其难以备粮纳储。泰禾在公开市场拿地仅在2012~2014年间,到2016年,泰禾基本靠并购维持土储增加。而伴随2017年市场下滑趋势越来越明显,泰禾在土地端更加没有作为。2018年期末,泰禾存货为1735.28亿元,而2019年前三季度存货为1544.45亿元,呈继续下滑态势。今年前11月,
TOP10房企权益金额门槛达1559.1亿元,同比增幅最高达15.1%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元,门槛增幅分别为8.3%和4.3%。行业集中度不断提升之时,中小房企的生存形势只会越发严峻。

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