澳门莆京娱乐场南京地产十年样本|①:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

澳门莆京娱乐场 2

序2009年的南京地铁一号线,从迈皋桥发车终到奥体中心;2010年的南京一号线从安德门站起“人”字形分叉,一侧通往河西,一侧驶往江宁;2014年6月起的一号线,从安德门开始不再到达奥体中心,割接给全新十号线,经由河西通往江北;2017年6月一号线北延线开工,预计2020年通车;同样2019年十号线的东延也提前开工,南京轨道交通的版图进一步扩大。其实一号线这十年里的变迁,和南京城这十年城市的发展有很大的重合:这十年间河西格局发生翻天覆地的变化,地价更是领先全南京;这十年间江宁的发展一路向南,从南站起,历经百家湖、九龙湖到如今的上秦淮,还承接着禄口、溧水和高淳;这十年间江北地位迅速提升,一跃成为国家级新区,过江也从原先的大桥丰富成为多条桥隧加轨道。这十年里,南京人口从630万增长到833万,房价上涨231%;从仅有1条运行地铁,扩张成10条同运,运营里程跃居国内第4;十年里多个板块迅速崛起,新城从雏形到成熟……回顾这十年,南京城有太多样本值得我们去回顾、探讨和总结。Chapter1与政策为伴的房价2019年开年来,日历已经快撕去将近三分之一,这4个月里房地产市场和土地市场的回暖有目共睹,然而回顾2018乃至2017年,严格的限制一度让市场陷入缓步停滞的阶段;再往前追溯2年,我们发现市场出现了从未有过的疯狂,面粉贵过面包的现状一度让人们惊叹疯狂。从2009到2019年的这十年里,南京的房地产市场出现了大大小小的波动,无一例外每次的波动都伴随着政策的调控,或紧缩或松绑,在市场需求与政策调控的双重刺激下,现今的房价与10年前也呈现出完全不同的局面。有人踩着政策的利好及时上车,但也有人一直观望却错失良机,本篇将带大家共同回顾南京这十年间与政策为伴的房价,重温当年哪些购房的“机遇”。3倍的增长从2009年到2019年,南京的房价发生了近200%的增长,根据统计数据而制作的折线图来看,南京的房价一直在阶梯式的上涨。?2009年南京住宅均价为7334元/㎡,截止到2019年4月份,南京住宅均价已经达到了24218元/㎡,十年的时间,南京现在的平均房价差不多是10年前的3.3倍。其中,折线的每一次上扬都是伴随着紧缩调控松绑,对应到这十年里的年份来看,2011、2014年这两年受调控政策影响,在调控结束后反弹,呈现供不应求和量价齐升的的局面,尤其是在2014年全面取消限购、2015年取消限贷后,市场成交量大幅上升,连续创历史新高,这一波涨幅也直接拉高了南京的房价基础,将近增长了一倍;2016年下半年陆续出台调控政策严控楼市后,2017年供应与需求遭受抑制而回落,并在大环境“房住不炒”的主旋律下,这一波平稳一直延续到2019,开年后才有小幅松动。从未间断的调控正因为每一次的政策调控都压制了购房需求和成交,所以对应政策松动后,南京的房价及成交量,都会出现报复性上涨,也直接导致了南京房价的总体走高。细化到具体的年份,可以很直观地感受到如同弹簧般的重压与反弹。2009年:4万亿救市
市场复苏在2009前,受到次贷危机的波及,全国的楼市都陷入的低潮当中,南京也未能幸免。不过随着政府的“4万亿”救市,让楼市逐渐复苏。那一年里土拍也重新火热起来,保利等房企都先后取得河西地块,地价也逐步升高。2010年:最严政策年
30多条相关政策出台2010年在这十年里有着很重要的意义,这一年也是房地产历史上调控相对严厉的一年。中央明确了房地产调控的主要任务是:遏制房价过快上涨。因此从国十一条到新国十条,还有先后六次调息,一年的时间里国家出台了30多条金融税收、土地、房地产等相关政策。就是在这一年内,二套房的首付比例提高到40%,也正是多条政策的影响,开发商的日子都“举步维艰”,打折促销的广告遍布街头,但即便这样,全年成交数据比2009年还是出现了“腰斩”。2011年:调整进一步紧缩
限购正式开启2011年调控并没有松绑,反而新的政策接踵而来持续加压,限购、限价、限贷等限制政策层出不穷。即使对二手房也提出了不满5年转让全额征税的调控。2月19日,南京地方版限购令出台:本地家庭不得购买第三套住房,非本地家庭暂停购房。限购令出台后,南京楼市的成交量进一步下滑,达到近十年的最低谷。房价在这一年里也持续横盘,涨价势头被摁得死死,降价销售开发商也不甘心,整个市场总体处于横盘的状态。2012-2015年:政策欲紧还松
持续性升温开始2012-2015年这三年里,可以说是南京楼市在前期压抑许久后的一次集中爆发,这段时间里南京房价开上了高速公路,多项政策的松绑更是刺激房价与成交量的攀升。根据数据显示,2012年南京房价仅10938元/㎡,而到2015年则上涨到14981元/㎡。2014年9月21日,继全国多个城市宣布取消楼市限购后,南京也宣布全面取消楼市限购。不仅如此,在取消限购的后一周内,诸多的利好消息也纷至沓来。9月30日下午,央行、银监会联合下发通知,宣布限贷松绑。限购取消、限贷松绑之后,楼市利好“仍然停不下来”。11月21日傍晚,央行发布公告,自11月22日起,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。这是央行时隔28个月之后再次降息。而到了2015年,利好政策集中爆发,330新政、5次降准降息、营业税5改2、“7090”政策结束、公积金新政、新版930……从中央到地方,救市政策一波一波,掀起多个楼市高潮。当年3月开始,南京房价开始进入上涨周期,板块价格的原先的天花板也逐渐被打破。河西网红盘宏图上水云锦首开入市,204套房源均价突破30000元/㎡,这意味着河西中部首个破三万楼盘的诞生,直接的影响就是河西包括金隅紫京府、仁恒江湾天成在内一批销售单价超过3万元的高端楼盘均获得了热销。房价的走高也带来了土地市场的回暖,2015年里多幅高价地也同步诞生,一共诞生20幅地王。2016年:限购重启
疯狂后回归理性2016年的南京楼市从延续前几年的宽松,到急转直下重启限购等政策层层加码,可以说是风云突变。转折发生在4月,从前期宽松到风云突变,限价令、提高二套房首付、土地市场熔断机制、限购再启等等接连不断。这一年,楼市热度空前,几乎所开楼盘逢开盘必热销,开盘便售罄已经是标配,抢房在这一年里体现了淋漓尽致,房价也随之开始飙升。据统计显示,2016年12月南京新房成交均价为26058元/㎡,相比1月上涨7891元/平,南京一跃成为全国有名的四小龙之一。刺激房价上涨的另一大因素便是地价,2016年被业内成为“豪宅元年”、“改善元年”,正是因为这一年里高价地频出,诞生了多幅地价超过3万/㎡的地块,地价首次突破4.2万/㎡。很快,南京开始重启各项调控政策,但一直收效甚微,随着组合拳越打越严,房住不炒的基调定性,市场才开始稍稍回归理性。尤其是限购的重启加剧了市场的冷却,自9.26起在南京主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。购房资格变成了稀缺的房票,购房者的选择也变得谨小慎微,楼市逐渐回归理性。但即便在这样的情形下,楼市依旧取得了前所未有的好成绩,不管是上市量还是成交量,均创下近十年的新高。2017年:成交量跌价稳
奠定现下基础2017年绝对是历年以来房地产市场最具有浓墨重彩的一年,无论是楼市调控出台的力度还是数量,绝对都是历史性的。在“房住不炒”的基调下,南京先后出台了“五限”政策,从限购加码到限贷、限价、限售、限商,调控步步紧逼,效果不明显就再来一轮、还不明显就打个“补丁”,硬生生的把火热的市场拉回理性的道路。这一年里,楼市发展较为平稳,成交量与上市量基本持平,房价也几乎没有变化,调控效果立竿见影。2018年:房住不炒
调控不动摇在最近的2018年里,“房住不炒”的大背景下,纵观整年的楼市基调,依旧是“调控不动摇,力度不放松”。南京多个板块的价格都被锁死的红线价格内,行情也不同程度遇冷,不少楼盘开始卖不动,能够开盘当日就能售罄的楼盘屈指可数,市场趋于理性。同时,前几年拿下的多幅高价地,也逐渐揭开神秘面纱,逐一亮相给市场带来新的产品。其中,东原印长江首开热销,当天就基本售罄;河西88亿元总价地王世茂天誉入市,热销7成;河西南楼面价高达45213元/㎡的葛洲坝南京中国府也已公开营销中心,不过现下入市时间和价格都不明晰。2019年:调控略有放松
部分突破限价2019年4月也已经进入尾声,回顾开年来以来的南京市场,回暖的迹象明显,尤其在3月份到达第一波小高潮,10盘推新其中8盘售罄,认购与成交量都出现了大幅攀升。于此同时3月末的土拍也逐渐回暖,120轮的拉锯迎来了新房企的入驻。4月延续了3月的好势头,部分房源也逐渐突破区域的限价,比如江北的金地风华国际销许均价上涨500元/㎡,首开当天基本售罄;悦江府首开同样吸引近千组客户到场,最终去化近7城;与此同时中南上悦城梅开二度,依旧取得了售罄的好成绩。认购量与成交量继续攀升,此外在4月的最后一周内,还有2000多套房源亟待入市,今年的金三银四可以很直接地感受到市场的回暖和火热。浮沉的利率和房价相对应的,房贷利率在这些年里也一直不断变动着,从基准利率七折,到上浮20%乃至更高,这十年里的利率也在上演着沉浮录。从折线图中可以清晰的看出,两段时期房贷实际利率数值小于基准利率数值,也就是2009-2010年,2014-2016年间,这两段时期也正是房价与成交量的突飞猛进的时期,得益于新政的频频颁布,这段时期也是10年间南京楼市购房与成交的黄金期。而从2017年开始,严厉的调控使得房贷利率大幅攀升,部分银行甚至上浮25%-30%,比图中样本所呈现的数值更高,一直持续到2019年当下,利率才有所松绑,优质客户能够达到上浮5%。有银行分析师认为,银行下调房贷利率反应出资产端有效需求不足的压力,按揭贷款仍然是银行积极争夺的优质资产。经历1月份信贷的快速投放后,银行储备项目消耗较多,短期或面临储备不足的情况,市场上优质的项目争夺或加剧,定价及息差在一季度下行压力加大。结束语总的来说,10年间房价已经发生了质的飞跃,参照历年的房价走势,一旦抬升大幅回降的可能几乎没有,往后南京的房价极大可能在政策调控下稳定,但在稳定中还会有结构性上涨,这也是未来的必然趋势。当然,10年里变化的不仅只有房价,南京的诸多板块也在日新月异,比如河西已经从中部发展到了江心洲,江宁版图发展更加向南,辐射范围更加广博,江北新区的确立使其地位再也不可同日而语。在Chapter
2中,网易房产南京站&易房网将会重点开启另一个十年样本——《南京地产十年样本|贰:改变城市格局的板块》。

澳门莆京娱乐场 1

澳门莆京娱乐场 2

昨晚,重要会议召开,2020年楼市走向,毫无悬念,已经提前给出答案。

原标题:揭秘:决定房价涨跌的因素到底是什么?

回想12月6日的政治局会议,丝毫未提及房地产以及房住不炒。当很多人猜想楼市会不会有所转向时,紧接着于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议,又再重申坚持“房住不炒”,扑灭了很多“幻想”……

中国房地产市场经过超20余年的发展,早已是中国经济发展的支柱产业,但其黄金时代却在悄然结束,房价也进入平稳发展时期,大涨与大跌早已是过去时。但不可否认的是,房价依旧是房地产市场的重要组成部分,那么影响房价涨跌的因素到底是什么呢?

中央经济工作会议决定了2020年全年的经济走向,也就意味着明年全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态,打击投机、保护刚需。不过“因城施策”的同时被提及,未来以地方主导的局部性调控,或将更为频繁。

是政策吗?——短期影响

01

自2014年开始,房地产市场已出台多次房地产调控政策,包含房贷利率、首付比例、限购等方面的政策,在短期也引起了相应城市房价的下跌或者上涨。比如2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,首套房贷享基准利率的7折优,二套房贷大放松,贷款结清再买按照首套算,限贷令取消。

坚持稳字当头 重申“房住不炒”

这一政策刺激了不少观望期购房需求提前进入行动期,一时间楼市成交量激增,而在此前,2014年的楼市销售开局却是举步维艰。这也给了开发商提高房价的理由,因此,2014年也被称作是中国房价全面上涨的起点。但随着2016年多个城市执行史上最严调控政策以及近年来“房住不炒”的政策基调,让整个房价进入平稳发展阶段,虽然上涨仍是主基调,但在上涨的幅度上早已微乎其微,仅有部分“因城施策”实施了刺激政策的城市会有大涨大跌的出现。

作为定调2020年经济工作的关键会议,中央经济工作会议不仅提及经济大势,而且再度定调房地产:

是地价吗?——面粉和面包

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

地价与房价的关系一直被称作是面粉与面包的关系,但个人认为也有相辅相成的关系。不可否认的是,地价是房价的基础成本之一,但却并非是唯一成本。不过,一宗地拍卖的最终成交价,在一定程度上是会影响周边新房和二手房楼盘的定价,最终会影响周边的房价变动。同时,宗地成交楼面价作为成本之一,势必也会影响未来宗地所建楼盘的销售价格。

会议进一步明确了“房住不炒”的政策导向。

当然,周边新房、二手房的价格也会给地价造成一定影响。比如一地块周边楼市发展成熟,房价相对较高,会引起开发商竞拍激烈,成交楼面价可想而知。

回顾过往几年的中央经济工作会议,2016年中央经济工作会议率先提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,随后,2018年、2019年重申“房住不炒”。

是产品吗?——刚需与改需的博弈

因此,这一次再提“房住不炒”,同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调,可谓是对目前楼市调控大原则的重申。

一个城市的房价特别是一个区域或板块的房价,与这个区域楼盘销售的产品其实也有莫大的关系。一个区域如果整体供应的产品主要为刚需产品,定价较低,在区域的平均房价上势必会相对较低,不过一旦区域内刚需产品减少,改需产品增多,房价势必会走上坡路。

这意味着,楼市调控不会继续收紧,但也不会出现大范围的松绑,只有基于稳楼市的调整方能得到认可。

以新一线城市成都为例,据数据统计显示,成都自2015年来90㎡以来的住宅供应逐渐减少,不在是刚需主导的市场环境,业内有观点认为成都已全面进入到改善阶段,但也有观点认为刚需一直存在,只是购房观念在转变。

今年年初的小阳春比往年更加火热,随即4月19日政治局会议再次重提房住不炒、7月30日强调房住不炒的同时又提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,楼市逐渐冷了下来。

不过,对比成都近几年的房价,在“限购、限贷、限售、限价”的调控政策下,楼市去化虽然艰难,但房价一直上行,仅仅是涨幅相对收紧。

因此此次中央经济工作会议对“房住不炒”的再次重申,也就表明了2020年的楼市不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

是供求关系吗?——奇货可居

02

供求关系是所有市场都存在且是有着重要影响力的存在,供求关系的改变在很大程度上能刺激市场的最终呈现,有观点认为房地产市场亦是如此。

因城施策持续 超160个城市人才政策密集发布

现阶段大部分大中型城市均处于城市外扩发展的阶段,土地资源开发消耗、人口增加,带给楼市的是不断涌现的购房人群以及不断变化的住房需求变化。如果一个城市一旦出现供求失衡,比如供应量减少,大批购房需求无法得到满足。此种情况下,在政府不出台限价政策的情况下,开发商可能会奇货可居,房价也会短期上涨。

值得关注的是,除“房住不炒”外,“因城施策”也连续两年被提及。

写在最后

并且今年还是“全面落实因城施策”,与去年相比,因城施策的重要性提升,提及“全面落实”。这意味着,楼市调控不再一刀切,不同城市可以采取不同的调控策略,但最终的大目标是稳。

在“房主不炒”的政策大背景下,各城市因城施策,而房价作为购房者关注的重点,一直是楼市状态的风向标,一直备受关注,影响其最终呈现的因素却是多元的,除了文中提到的政策、地价、产品和供求关系外,一个区域的利好规划、房贷利率甚至整个经济发展的大环境都会对房价造成一定的影响。

2019年以来全国已经有超过160城对外发布了各种类型的人才政策,与2018年同期相比上涨幅度超过40%,大部分城市人才政策和住房政策有关联。

来源:安居客热点资讯

除了人才新政外,部分一线城市在购房资格认定和税收减免等层面进行了政策微调。

11月以来,人才政策发布持续出现井喷现象。从全国范围看,累计超过20个城市在11月发布不同形式的人才吸引政策。包括佛山、南京、上海、成都、中山在内的近10个城市对人才购房资格、购房补贴进行了详细说明或者补充。

12月4日,佛山市住房和城乡建设局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南。

11月20日,上海自贸区临港新片区管委会发布支持人才发展若干措施,放松了住房限购政策,符合条件的本科及以上学历个人在缴纳个税或者社保年限3年后,即可在临港新片区购房。

11月7日,南京出台了《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》,新政基本实现了对各类人才的全覆盖。全市可售商品房均对人才优先供应,按人才购房最优先,其他购房人递进的顺序选房。

未来以引进人才为导向的局部“松绑”政策或将更为频繁,在不影响市场整体稳定的前提下,都能得到默许和认可。

当然,对于过热城市的调控依然会保持一定高压,比如今年苏州的调控两次加码、大连出台限涨令、黑龙江禁止房企贷款融资拿地等等,这背后的原则仍旧是“大热必有调控,遇冷则有松绑”。

03

南京今年4次出台人才新政 六合、高淳松绑限购

在“因城施策”的大前提下,南京也是人才政策“洪流”中的重要一员,今年以来南京已先后4次发布人才新政,其中高淳、六合更是直接性的降低限购门槛。

12月12日,溧水发布人才购房政策,明年起全日制专科以上学历并在溧水工作的人才通过审批后,即可在溧水购房。溧水原限购、限售政策不变

11月7日,市委市政府召开新闻发布会,《2020年南京市人才购买商品住房办法》出台,2020年1月1日起施行。主要有三大变化:各类人才均适用,机关事业单位人才首次纳入政策范围。全市可售商品房均对人才优先供应。人才购房最优先,按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。

10月15日,六合降低限购门槛,如果是大专学历以上的外地人在六合买房,只需要提供学历证明、居住证,无社保或个税要求!

6月3日开始,外地人在高淳买房只需要有南京居住证,提供劳动合同或营业执照复印件即可开具购房证明!

可以看到南京发布新政,主要针对于楼市比较疲软的都市圈,这些板块库存压力大、去化难,因此出台相应的松绑政策起到刺激作用也可以想象。

04

南京市场表现仍强劲 限价屡次突破

今年年初小阳春后,楼市快速转冷,不过南京整体来看仍然比较强劲。

最为突显的是今年以来南京各个板块价格都有所上涨,限价屡被突破。4月鱼嘴悦庭首开,销许均价39800元/㎡,突破河西南35000元/㎡的限价红线,也将鱼嘴商务板块正式带入买房人视野。11月城南纯新盘南京大名城紫金九号首开,推出446套毛坯房源,销许均价39998元/㎡,11月14日,花语江南首开230套精装修房源,销许均价43200元/㎡,两盘的价格都与城南此前35000元/㎡的价格相去甚远。此外,城北玄武新中心和鼓楼滨江板块房价早已突破4万/㎡,江北核心区房价已突破3万/㎡,南京各个区域房价天花板不断被捅破。

不过虽然价格屡创新高,但这些破限价的盘仍然卖的不错。据克而瑞统计,从最终项目去化情况来看,13个项目中有7盘首开全部售罄,除和峰南岸以外,其余各盘去化均在8成以上。

另外,位于江心洲均价近4.5万/㎡的仁恒江湾世纪,首开也取得了9成的不错成绩。

南京多盘“放风价”上扬

随着南京多个板块的房价突破限价红线,一些新盘的“放风价”也顺势上涨。

位于城北迈皋桥的一家新盘近日公开其售楼处,据了解该项目将打造16幢18-26层的住宅,首开预计推出500多套房源,户型面积从95平方米到143平方米不等,装修交付。有买房人爆料称,原先销售人员给出的“放风价”在35000元/㎡左右,他自己盘算了一下,觉得卖旧买新还是负担得起的。可他刚刚从销售人员处获悉,开盘时的价格可能涨到35000元-40000元/㎡,若果真如此的话,他的预算便要增加数十万元了。

无独有偶,坐落在燕子矶新城的另一家新盘则将“放风价”报至35000元/㎡,而在之前买房人的普遍预期在32000元-33000元/㎡。

迈皋桥和燕子矶的这两家新盘将原先的“放风价”提高了一大截,最高的达到40000元/㎡,市场接受度如何有待检验。但只能说,南京楼市,还有更多的可能。

而二手房方面,11月南京成交9606套,环比10月上涨18%,同比也有明显涨幅,基本回到了8-9月成交水平。

2018年11月-2019年11月南京二手住宅成交量走势 来源:我爱我家

成交价格也环比微涨了0.1%,在年底能有这样的成绩还是非常可观的。

不过另一方面,不能忽视的是远郊盘去化困难的事实,冷热不均将是楼市未来长期的表现特征。中心城市、核心板块仍然是买房人、资金的聚集区域。

综合自:国民经略、经济导报、克而瑞、我爱我家、扬子晚报

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注