京西不限价地块受热捧 区域楼市或将迎来爆发期

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千古百业兴,先行在交通。作为城市崛起的重要因素之一,交通,历来能带动区域发展。而当门头沟打通核心“命脉”,京西实现“轨交直达”,本就注定繁华的长安街沿线,变得更加璀璨耀眼。  京西崛起
稀缺墅境贯通城市资源
  随着商业配套和交通的日趋完善,西长安街加速发展。期盼已久的门头沟地标长安天街于11月15日正式开放,这是西部的首个商业综合体,也是北京的第四座天街。门头沟石门营环岛的保利欢乐大都汇全业态街区也已正式开业。此外,位于石景山的京西大悦城预计于2020年竣工交付。在北京未来规划中,西部将逐步发展出集商务、生态、娱乐为一体的综合性示范区。  商业消费的全面升级,将京西的区域价值提升至一个新高度。而北京第一条磁悬浮地铁线S1号线的开通更是大大拉近了门头沟与核心城区的距离。北京第一条大站快线地铁R1线也将于2023年开通运营,未来双铁贯通将激活一城活力,汇集产业和人口,加持区域价值。作为京西重镇,门头沟已汇聚30万常住人口,未来还会攀升至35万人,人口西流将成为趋势。华萃西山周边交通效果图  而京城唯一的地铁城市级低密别墅也在此诞生,华萃西山优势无可匹敌。项目距离S1号线仅700米,可轻松换乘1号线和6号线,强势串联核心区资源——6号线可穿过北海、南锣鼓巷、三里屯、朝阳大悦城等内城潮流网红打卡地;1号线则途经中国最重要的政务和金融中心。华萃西山还拥“三横三纵”立体路网,紧邻莲石路、西长安街西延线、阜石路等城市主干道,驾车可快速抵达四环、五环等中心城区。  教育方面,华萃西山享一站式教育,咫尺人大附小京西校区,该校在管理上实行“一个法人一体化管理”模式,师资水平雄厚。项目靠近两所一级一类幼儿园,门头沟区重点大峪中学分校,北京八中西校区附小及初中部、高中部及国际部,形成12年优质教育资源带,可谓绝佳城市级别墅。  天赋异禀
都市别墅体悟美学盛宴  北京的灵性,全在西山那一抹晚霞。作为千年文脉贵地,西山即拥浓厚的历史底蕴又享宝贵的自然资源。华萃西山不负土地天赋,打造1.05超低密纯别墅社区,以珍贵特性诠释城市级宜居之所。华萃西山项目效果图  建筑上,华萃西山充分考虑其所处位置与门头沟历史文脉、以及周边环境的关系,强调吸取门头沟山水文化的精华和元素,延续了金地擅长的新东方式风格,营造舒适美学氛围。华萃西山在园林设计上与建筑风格和谐统一,极力营造府园韵味,造360景观家的园林体系,365°零死角赋予园林生活感及品质感。  同时,华萃西山以诗画意境的藏韵结合最新的实用功能技术,在园林景观中运用科学的微气候技术,改变局部的温度、湿度、阳光照射,来保持环境的舒适度。将传统中式园林的美学,融入现代墅区园林设计之中。深嗅花香、静听蝉鸣,在晨昏昼晓之间,居者可以在此体会恰如其分的美好生活。华萃西山样板间  邻铁优势串联城市核心资源,华萃西山以门头沟唯一双首层设计、地下室全采光别墅,诠释城市人居理想。项目主推83-126㎡墅区洋房,135-410㎡城市别墅,目前洋房火热顺销,仅剩少量房源!出则繁华,入则宁静,移步京西,当代生活之美尽在眼前~

北京楼市进入大小“矛盾”时代!

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这几天北京供应量又开始涨了,有两个12万+的豪宅入市,当然限竞房依然是市场的主体。到现在北京供应的限竞房已经接近3.4万套。

2020年1月3日,北京土地市场迎来了久违“热闹”场景,石景山首钢园区两宗不限价宅地吸引了15家房企争相哄抢。最后,两宗不限价地块分别以34亿和36.5亿的总价成交,其中一宗不限价地块楼面价高达52109元/㎡,溢价率高达25.9%。

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楼面价5.2万 溢价率25.9% 京西不限价地块受热捧

从市场供应看,小户型成为市场供应的主流了。

2019年至今,包括门头沟、石景山在内的京西区域已经成交6宗不限价地块,京西已经成为北京不限价地块最集中的区域。京西不限价地块集中成交会导致两个结果,一方面,这必将引爆京西区域的住宅供应,使区域成为未来北京楼市热点板块;另一方面,不限价地块的项目批量入市后,区域新房均价上涨将成为大概率事件。

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注:图表中展示的数据为部分数据

特别是2019年来截止上周的数据,合计供应的12153套住宅中,90平米以内的占比高达60%,刷新了历史记录。单成交占比明显低于供应比,只有46.8%。这其实体现了最近2年市场的矛盾,供应越来越小,使得市场改善需求很难满足。

在京西集中成交不限价地块的同时,京西各项配套利好也在高速度高质量的发展。2022年举办冬奥会,京西的石景山就是重要的分会场主办单位,同时国家级的金融产业园区北京银行保险产业园、中关村石景山科技园、门头沟科技园也均落户京西。

市场供应的面积是越来越小了,但购房者其实反而越来越更关注别墅等改善物业。特别是最近几年的各种政策收紧下,容积率越来越高,想出现别墅类产品的可能性也越来越低。

在新首钢城市复兴新地标三年行动计划和“新规划、新高端产业服务区、以及新的国际性”三新利好下,京西正在加速成为城区人口外溢和产业外溢直接承载地。这也是京西区域在土地供应匮乏近十年后,再次集中供应土地的重要原因之一。

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实际上,京西自身的交通、教育、商业等配套就非常完善,而且京西是北京传统的生态涵养区域,优越的自然资源和生态环境一直是吸引置业者前来的重要因素。随着新首钢高端产业综合服务区规划、冬奥会规划、长安街西延、教育等的各项政策利好不断推进,京西各项配套不仅实现了升级迭代,以新首钢规划区为核心的京西板块也正在成为北京楼市炙手可热的区域。

从数据可以看到,在市场成交数据中,北京过去5年平均单套均价成交金额从2015年的1000万,升到了2019年的接近2000万,市场成交金额占比也已经高达34.1%的历史最高点。

弥补区域产品短板 京西再现低密洋房社区

市场上的别墅存量、潜在供应量越来越少,但改善型需求则越来越多。这种大小供应与需求的矛盾存在,导致别墅的价值也水涨船高。

但令人遗憾的是,目前京西板块内在售的项目,很少有纯低密洋房社区,尤其是户型功能偏刚需和刚改的低密洋房社区更是罕有。以门头沟为例,区域在售项目中多是叠拼、联排以及大平层等大户型高端产品,大多数户型面积在140㎡起,刚需和刚改很难触及其门槛。石景山的限竞房入市的确带来了一些小户型供应,但供应毕竟有限且户型功能升级不大,低密社区更是几乎绝迹。这无疑是区域楼市的一大短板,也给京西的刚需和刚改置业者带来了很大困扰。

澳门新莆京手机网站,北京别墅市场的“价值”分化!

然而随着不限价地块的供应,京西纯低密洋房社区短缺的局面将被改善。2020年开年,新首钢核心区住宅项目合景·领汇长安携低密洋房产品入市,弥补了京西楼市这一短板。

北京楼市已经存在了很多组矛盾:

合景·领汇长安地处西长安街新首钢核心区居住区内,是合景泰富打造的纯低密洋房产品,也是区域内少有的低密洋房社区。合景领汇长安之所以令市场期待,不仅是因为其打造了8-10层的低密洋房产品,更因为其平均约80%的高得房率及其功能齐全的户型设计。

户型供应中,大小户型比例矛盾

项目打造的78㎡户型具有超高使用率,这使其成为颇受市场追捧的3居典型代表!对于有三居需求又资金紧张的刚需客群来说,南北通透、全明格局,主卧赠飘窗,更是少见的出现了中小户型里的阳台。

想买别墅多,但别墅供应少的矛盾

两个卧室功能可实现功能拓展,整体尺度感甚至超过北京很多89平米的限竞房三居产品,这带来的就是节省了10平米大约50多万的购房款,以及未来居住的物业费等支出!

别墅门槛高,与购房者资金的矛盾

89㎡的三居两卫户型,在同等面积段里,北京市场可以排名前三位。三开间朝南,主卧独立卫浴,罕见的2个卫生间全明,同样也设置了阳台,南向面宽达到了9.3米。

从目前北京的别墅市场来说,门槛越来越高,套均总价已经接近2000万,但对于部分需求群体来说,如果腾挪一套二手房想换来的资格和资金很难够触摸到。

108㎡的舒适三居两卫在功能性之上增加了舒适度。面宽也拓展到了10米以上,整体方正,动线设计合理。

大部分别墅也存在不能作为第一居所的问题,楼市已经是房住不炒,这种情况下对于当下大部分对别墅有需求的群体除了对资产保值升值的安全外,对于居住品质肯定是不讲究的,过去老别墅项目的物业差、交通差,对他们来说成为选择的最大障碍。

总结起来,这3个户型都出自合景·领汇长安,可以说达到全盘神户型:本着小居室面积、强居住功能的原则走心设计,在控制总价的前提下,实现完善的生活功能。现在购房者的挑剔超出想象,但合景领汇长安作为一个纯商品房住宅项目,打造的户型可以说超过了大部分限竞房项目,有着更强的市场优势。

伟哥觉得对于当下这个:“价值”分化的市场来说,因为购房者的述求太多,选择别墅更关注全功能性,最主要关注几点:

值得注意的是,合景·领汇长安还具备较高的性价比,其售价虽未对外公布,但据项目方透露,和周边项目对标还具有一定优势。项目周边普通商品房项目华远·裘马四季价格在6.1万元/㎡左右,永泰西山御园也是普通商品房价格在5.9万元/㎡左右,可以作为参考。

1:区位优势必须明显,受限价政策和7090政策影响,北京楼市重回总价环圈,不同的环数又分为成熟区域和非成熟区域,成熟区域和限竞房产生黄金交集的地方更值得选择。

因为地处新首钢核心区,所以合景·领汇长安周边配套也非常齐备。

2:面积段必须有优势,改善面积更被关注,太大了面临将来再升级出手的压力。

交通上,项目位于长安街西延线上,距刚刚通车的首钢大桥很近,紧挨地铁S1线桥户营站和上岸站,项目东侧300米还建有公交枢纽站,自驾可走莲石东路、阜石快速路、长安街西延线,无论地铁、公交出行或是自驾出行,交通都比较便利。

3:必须具备性价比,在大部分市场供应都在增加的时候,必须在区域内有性价比,在区域内做到稀缺,这样才能缓解区域内的供需结构。限竞房市场里少部分的别墅性价比被市场关注。

商业配套上,项目东侧200米,规划有8万㎡购物中心,项目东南聚集近15万㎡商圈。其中包括距离约400米体量10万㎡的龙湖商业天街,此外还有保利欢乐大都会、京西大悦城、喜隆多购物中心。

4:配套必须完善,对生活要求必须从交通到医疗到教育都有完善的配套。而在当下市场情况下北京要同时考虑一套房具备配套完善,其实可选择的并不多。

值得一提的是,项目自身还配建有幼儿园,附近还有北京八中附小、首师大附中永定分校和北京八中、人大附中等优质教育资源……

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而且未来项目所在之地的新首钢核心区就是一个能够吸纳海淀、石景山、东西城以及朝阳外溢客户的肥沃土壤。合景·领汇长安作为西长安街少有的双地铁纯低密洋房住区,相比于限竞房五年以上的置换周期,对于购房人而言,它的变现能力和保值性都不言而喻,整个京西片区的置业需求很可能因此被激活。

带着这几点如果选择项目,其实可以看到,最近市场上被广泛关注的一个别墅项目为什么能被热捧。

这样的全能墅,活该是“网红”

很多人看到照片就知道,京西华萃西山项目示范区和样板间的开放活动,如果是一个刚需项目被关注很正常,因为基数大,但一个别墅类产品有这么多人关注,成为市场的网红,这在北京这么多年可以说非常少见,这肯定有这个项目的独到之处!

首先:地块位置优越,第一居所城市别墅

华萃西山所处的门头沟新城是门城重点打造的板块,金融理财、旅游休闲、酒店文化等产业的大举布局,这里将成为集“数字、低碳、生态”于一体的新型城市。

华萃西山周边两公里范围内,有京师实验幼儿园、金色摇篮幼儿园这两所一级一类幼儿园,以及重点名校人大附小的京西校区,三甲京煤医院车程10分钟即可到达。

小区域有45万平米的商业配套,紧邻项目规划有15万平米商业用地,未来计划打造酒店和风情商业街,3公里范围内汇聚龙湖长安天街、PLUS365购物中心、欢乐大都汇等多所购物中心和商业街区,一站式享有珍贵自然资源与醇熟的城市生活。

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门头沟开通的首条地铁线路,S1线首站石门站距华萃西山不过700米,可与6号线联通,未来还将连接1号线,顺畅通达城市核心区。在公路交通的规划上门头沟一向先人一步,拥有莲石路和阜石路两条城市快速路,年底还将开通西长安街延长线,三条东西向主干道让门城拥有城区最通畅的交通环境。距离华萃西山最近的莲石路,由项目出发,一个红绿灯就可直达西二环,交通条件极为便捷。

其次:780万起的超高性价比别墅

这过去3年里,北京所有的住宅土地中,商品房合计99宗地,其中容积率最低的一宗地,就是华萃西山。虽然是限竞房,但却拥有1.05的容积率,且未限制7090,项目也是最近几年少有的别墅类社区。

依西山而建的华萃西山,除了拥揽莽莽青山的自然资源,更因坡地的高差让项目具有“北高南低”的地势特点,正是因此,地上两层、地下一层的下叠产品得以实现“前二后三”的全明格局。这个在北京甚至可以说是绝无仅有!

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下叠的地下一层连接南向院落,居住体验与地上面积一般无二。地上一层规划了南向老人房、客厅、餐厅和厨房,地上二层为三个卧室,其中两个卧室朝南,主卧套房更具私密。为满足不同家庭结构的居住需要,上叠规划三个卧室,赠送大面积露台,可畅享美不胜收的西山景致。所有功能空间为全明设计,三个卫生间也配备明窗。

项目整体采用新东方建筑风格,端庄大气,四段式石材立面历久弥新,楼号牌匾、檐口雕饰、镂空景墙等精细设计,构建美学意境,与西山的地脉文化结合的浑然天成。“三进归家,四级入户”的礼序,营造出归家仪式感。

总价更是仅780万起,相当于是5年前北京的别墅门槛价格。

第三:品质与服务均好!

对于大部分别墅项目来说,因为容积率的原因,很难和高层住宅一样提供社区服务。但华萃西山打破常规,引入金地“360景观家智慧社区”理念,公共园林应用了微气候景观系统,实现良好的温湿度和除霾效果,并打造儿童探索天地、老人健康广场、亲情阳光草坪、四季植物讲堂和有氧跑道等功能节点,保障全龄人群的健康生活,全面革新人居生活的品质标准。

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社区物业由位列全国三甲的金地物业提供后期服务,通过“7ⅹ24ⅹ365无间断服务”、“干扰极小化”、“常规服务﹢个性化菜单服务”、“量身定做”等一系列特色服务模式,为社区业主量身定制亲情化的个性服务。

对于北京楼市来说,2019年是不缺供应的,对于挑花眼的购房者来说,华萃西山拥有了天时地利人和,这样的全功能性城市别墅,成为网红是必然!

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