澳门新莆京正在官网中央定调2020年楼市:平稳健康 全面落实因城施策

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坚持“稳字当头”,“托”住经济——这是中央经济工作会议定下的2020年政策主基调。12月10日-12日,一年一度的中央经济工作会议在北京召开(以下简称“会议”)。对于新一年经济增长目标,会议给出这样的表述——确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升。会议指出,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,要同消费、投资、就业、产业、区域等政策形成合力,引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域,促进产业和消费“双升级”。针对2020年住房领域,会议提出百字要求:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅分析称,在当前环境下房地产“平稳健康发展”意味着不能出现大涨的同时,也会警惕出现大跌现象。因此,会议中“因城施策”的表述也存在对于个别城市、个别区域适当松动,确保稳定的可能性。“2020年地产调控政策会比较温和。”粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖预测道,地方政府在地产调控上可能将有更大的自由度。同时,2020年的棚改旧改或超预期。目前土地市场已经在逐步回暖,预计2020年房地产投资或将继续保持较强韧性。━━━━“稳字当头”
财政货币金融宽松空间打开
在2020年全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,“稳”成为2020年最主要的经济工作。会议指出,实现明年预期目标,要坚持稳字当头,坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性,确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升。要继续抓重点、补短板、强弱项,确保全面建成小康社会。会议强调,积极的财政政策要大力提质增效,更加注重结构调整,坚决压缩一般性支出,做好重点领域保障,支持基层保工资、保运转、保基本民生。稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本——这是中央经济工作会议层面,首次明确提及降低社会融资成本。在部署2020年统筹推进任务方面,除前几年出现过的“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”外,此次会议还首次增加了“保稳定”的提法。但和往年一样,本次中央经济工作会议并没有公布经济增长等关键目标,这些目标仍要等到2020年3月的全国两会上确认。当前,我国经济金融面临的不确定因素仍然较多。国际上,世界经济增速“见顶回落”的可能性有所增加,全球范围内的单边主义和贸易保护主义情绪加剧,不确定性上升。国内,经济运行的周期性、结构性问题依然存在。中国银行(601988,股吧)研究院近日发布的《2020年度经济金融展望报告》分析称,按当前内外部市场环境,2020年中国经济自然增长率有低于6%的可能性。“增速不能低于6%应是中国经济要守住的底线。”中国社科院学部委员余永定认为,抑制经济增速进一步下降是当前最紧要、最突出的问题,必须要采取扩张性的财政政策,重点依然是基础设施投资。扩张性财政政策短期会导致财政状况恶化,但即便如此,我们也应该把抑制经济增速进一步下滑放在首位。根据中央经济工作会议精神,财政政策仍是明年逆周期调节的“重头戏”,而基建投资将是稳投资重要抓手,且明确了明年投资的重点方向在补短板、战略性网络型基础设施建设(新基建),消费基础设施建设、川藏铁路等重大项目建设方面。货币政策从2018年的“松紧适度”变为2019年的“灵活适度”,这在国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼看来,意味着货币政策将进一步强化逆周期调节,预调微调力度将有所加大。在经济下行压力加大情况下,央行将继续保持流动性合理充裕,努力为经济高质量发展营造更加适宜的货币金融环境。预计2020年,央行将坚持“以我为主”,综合运用各种货币政策工具,采取不同价格、数量、期限的组合,以价格型为主,实施灵活适度调节。另一个值得注意的变化是,本次会议指出“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”,这和往年“打好防范化解重大风险攻坚战重点是防控金融风险”、“防范金融市场异常波动和共振”等说法截然不同;本次会议要求“保持宏观杠杆率基本稳定”,而2018年中央经济工作会议强调要坚持“结构性去杠杆”。李奇霖认为,这是对过去金融去杠杆工作的肯定,金融去杠杆的任务基本完成,后面重点转向稳杠杆,预计实体融资的环境将改善,信用分层的现象可能会有所好转。这给货币金融政策留出了宽松空间。━━━━2020年房地产重点是“平稳健康”
在2019年中央经济工作会议通稿中,有29次提及“稳”字,“稳”是明年经济工作的核心要点。对2020年房地产工作的着墨同样是“稳”为重心。会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。这意味着,“三稳”依旧是房地产主基调,坚持房住不炒的政策取向也将继续贯穿2020年。事实上,随着房地产市场的发展,一些不稳定因素出现,包括租赁市场的暴雷事件、渠道费过高的问题、房地产企业资金断裂风险等,这都是2020年需要积极关注的内容。本次会议继续强调“房住不炒”,但和2018年中央经济工作会议、今年7月中央政治局会议相比,并未继续提“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,而是增加了“稳地价、稳房价、稳预期”的提法,并强调“全面落实因城施策”,意味着为防范房地产市场过快降温,地方政府在地产调控上将有更大的自由度。这样的调控基调下,李奇霖预计,2020年将有更多城市通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等,变相放松地产调控。针对房企融资的监管大概率也不会继续收紧,此前有关领导已经指出要综合多种工具对房地产融资逆周期调节。瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛认为,政府不会放松全局性的房地产政策(包括降低首付比或大幅放松信贷政策),但可能允许部分地方政府小幅放松限购政策(如通过简化落户要求和人才引进政策等方式),房地产开放商偏紧的融资条件也可能会边际松动。预计2020年房地产销售面积下跌2%~4%左右,房地产投资增速小幅放缓至4%~6%,主要受益于2019年新开工表现稳健,以及开发商继续加快工程建设进度。值得注意的是,近期已有部分城市“按捺不住”开始了政策微调。最戏剧化的莫过于12月10日张家港宣布取消房地产限售政策,隔一天12月11日即又停止了这一操作,恢复限售政策。这种试探性的动作在其他城市可能还会出现。这也说明房住不炒主基调下,地方楼市调控存在变相放松的可能,但调控的核心政策,限售、限购、限贷等,短期内仍难以动摇。存量房市场亦出现新导向。2019年中央经济工作会议提到,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。不少房地产业内人士认为,城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口,预计未来将有大量企业进入。未来租售并举也将成为房地产行业一大趋势。

12月底召开的中央政治局会议都被视为观察来年宏观政策方向的最佳窗口。12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2020年经济工作。和历年12月的政治局会议一样,此次依旧未提经济增长目标的设定,亦无有关货币政策和财政政策的基调,但会议传递出的方向性信号及“弦外之音”非常重要。此次中央政治局会议指出,2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,我们要实现第一个百年奋斗目标。保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。当前和今后一个时期,我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有变。要确保明年两个重要任务“圆满收官”,会议指出,要全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。这是继今年7月30日后,政治局会议中再次出现“六稳”的表述。值得注意的是,此次政治局会议未提及房地产,而在2019年4月及7月的政治局会议中,均强调房住不炒的定位。这种言辞上的变化,传递了一种什么样的信号?“稳增长将是2020年的政策主线。”联讯(粤开)证券首席经济学家、研究院院长李奇霖解读道,预计稳增长将围绕几条线推进:一是基建稳增长加码;二是“房住不炒”调控基调不会变,但在“因城施策”框架下,2020年将有更多城市变相放松,针对房企融资的监管可能也不会进一步收紧;三是和2019年相比,2020年消费在稳增长中将发挥更为重要的作用,汽车和地产竣工产业链这两个是重点。 稳增长
宽货币
逆周期调节一组经济数据,可以看出当前经济压力有多大。国家统计局公布的10月份经济数据显示,工业、投资、消费等主要经济数据集体回落。10月工业增加值增速回落至4.7%,比9月份回落1.1个百分点,为年内次低。1~10月固定资产投资增速回落到5.2%,增速比1~9月下降0.2个百分点,其中民间固定资产投资增速降至4.4%,增速下降0.3个百分点;房地产开发投资增速仍保持10.3%的两位数增长,但比1~9月下降0.3个百分点。基建投资亦回落。1~10月基建投资增长4.2%,比1~9月下降0.3个百分点,而全口径下的基建投资增速只有3.3%。作为拉动经济增长的首要动能,消费增速亦趋于下行。10月消费增速降到7.2%,比9月份下降0.6个百分点;实际消费增长4.9%,比9月份下降0.9个百分点。“当前全球经济增长放缓,外部不稳定不确定因素较多,国内周期性问题与结构性矛盾叠加,经济下行压力持续加大。”国家统计局方面表示。无疑,经济稳增长对于2020年决胜之年至关重要。从本次会议定的基调来看,“经济稳中向好”“逆周期调节”“托底”成为政策主要思路,不宜对经济增速抱有过高的预期。三大攻坚战再次被强调而脱贫攻坚表述顺序被提前,加强基础设施建设被再度强调,提升科技实力和创新能力被放在重要位置。哪些具体措施可纳入逆周期调节工具的范畴?今年9月,国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就在中国发展高层论坛2019年专题研讨会上指出,下一步中国将加大力度做好“六稳”工作,加大逆周期调节力度,及时运用普遍降准和定向降准等工具。中信证券研究部首席宏观经济学家诸建芳认为,稳健的货币政策将更加偏重引导实际融资成本的下行,流动性保持合理宽裕。预计在度过明年1季度高通胀后,货币政策边际宽松的空间将在明年2季度开启,MLF在接下来的两个季度内或有20个基点的调降空间,对应着LPR的下降幅度为10~20个基点。预计明年银行准备金率有150~200个基点的下调空间,重点在于缓解民营小微企业融资难融资贵问题。“经济增速已经接近政策底线,如果要实现两个翻一番的目标,那么明年稳增长的诉求更强,逆周期调控的力度也会更大。”李奇霖认为,尽管地产投资能够维持一定韧性,但投资增速下行是大趋势,外部贸易冲突和地缘政治问题,可能也会对国内造成负面冲击。在这种形势下,央行再继续稳货币不合时宜,需要用偏松的货币政策基调,或压低利率,或释放流动性来配合财政政策稳增长。“2020上半年,定向降准有望成为优先的政策工具。待明年年中通胀压力回落之后,货币政策操作空间会显著扩张。”工银国际首席经济学家程实表示。 房住不炒基调不变此次中央政治局会议只字未提房地产。从今年来看,2019年4月与7月召开的政治局会议均强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,7月份的会议还强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。从2017年7月24日至2019年12月6日,以经济为主要议题的中央政治局会议已召开了九次,其中有6次会议对房地产市场作出了重要表述,仅2018年10月31日、2018年12月13日及本次会议未提及房地产。这意味着,“局部地区房地产政策或因城施策,迎来边际松动,支撑房地产投资的韧性。”招商银行总行研究院专家谭卓认为。“总的楼市调控政策不会出现转向。但各个城市的房地产市场情况有差异,一些库存压力较大的城市,可能会通过缩短外地户籍人口购房所需的社保缴纳年限、放宽落户要求、放松二手房出售条件等方式,提振购房需求。”粤开证券首席宏观分析师张德礼对中国房地产报记者表示。几天前,12月1日,央行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。房住不炒仍是政策主基调,更多地方政府可能借助政策微调“变相”放松楼市,但一旦尺度过大,仍极有可能招致中央层面的喊话叫停。回顾2018年12月政治局会议,亦未提及房地产,彼时市场曾猜测楼市调控将放松。当年的12月份菏泽放松限售,打响调控放松第一枪。2019年1月央行实施全面降准,随即全国大多数城市楼市迎来小阳春。很快,2019年4月中央政治局会议重提房住不炒。但楼市过快下行也不是当前政策层面愿意看到的,毕竟2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,稳增长至关重要。有分析认为,从中央而言,稳定才是对房地产业的最大目标,这也是对地方政府的最终考核指标。今年全国两会之后,国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时指出,要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。“房地产处在自2017年底开始的下行通道,该到做底,头昂起来的时候了。住建部讲稳地价稳房价稳预期,这个稳和中央的稳是一致的,以前是让房价不要涨得太快,这一轮是不要降得太多,房价大起大落可能性不大。”张德礼认为,目前开发商的各个融资渠道,基本上都被规范了,开发商面临着比较紧张的融资环境。后续房地产融资逆周期调节,可能是对房企合理的融资需求上边际有所放松,避免部分融资难的房企现金流断裂,影响存量项目施工。但在“房住不炒”调控基调下,房地产融资放松的幅度将很有限,房企融资难题不会出现实质性解决。宽货币逆周期调控下,相信2020年的日子不会比今年更难过。

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原标题:焦点|中央政治局会议未提房地产 这是在传递什么信号?

中房报记者 许倩|北京报道

12月底召开的中央政治局会议都被视为观察来年宏观政策方向的最佳窗口。

12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2020年经济工作。和历年12月的政治局会议一样,此次依旧未提经济增长目标的设定,亦无有关货币政策和财政政策的基调,但会议传递出的方向性信号及“弦外之音”非常重要。

此次中央政治局会议指出,2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,我们要实现第一个百年奋斗目标。保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。当前和今后一个时期,我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有变。

要确保明年两个重要任务“圆满收官”,会议指出,要全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。这是继今年7月30日后,政治局会议中再次出现“六稳”的表述。

值得注意的是,此次政治局会议未提及房地产,而在2019年4月及7月的政治局会议中,均强调房住不炒的定位。这种言辞上的变化,传递了一种什么样的信号?

“稳增长将是2020年的政策主线。”联讯证券首席经济学家、研究院院长李奇霖解读道,预计稳增长将围绕几条线推进:一是基建稳增长加码;二是“房住不炒”调控基调不会变,但在“因城施策”框架下,2020年将有更多城市变相放松,针对房企融资的监管可能也不会进一步收紧;三是和2019年相比,2020年消费在稳增长中将发挥更为重要的作用,汽车和地产竣工产业链这两个是重点。

稳增长 宽货币 逆周期调节

一组经济数据,可以看出当前经济压力有多大。

国家统计局公布的10月份经济数据显示,工业、投资、消费等主要经济数据集体回落。10月工业增加值增速回落至4.7%,比9月份回落1.1个百分点,为年内次低。1~10月固定资产投资增速回落到5.2%,增速比1~9月下降0.2个百分点,其中民间固定资产投资增速降至4.4%,增速下降0.3个百分点;房地产开发投资增速仍保持10.3%的两位数增长,但比1~9月下降0.3个百分点。

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基建投资亦回落。1~10月基建投资增长4.2%,比1~9月下降0.3个百分点,而全口径下的基建投资增速只有3.3%。

作为拉动经济增长的首要动能,消费增速亦趋于下行。10月消费增速降到7.2%,比9月份下降0.6个百分点;实际消费增长4.9%,比9月份下降0.9个百分点。

“当前全球经济增长放缓,外部不稳定不确定因素较多,国内周期性问题与结构性矛盾叠加,经济下行压力持续加大。”国家统计局方面表示。

无疑,经济稳增长对于2020年决胜之年至关重要。从本次会议定的基调来看,“经济稳中向好”“逆周期调节”“托底”成为政策主要思路,不宜对经济增速抱有过高的预期。三大攻坚战再次被强调而脱贫攻坚表述顺序被提前,加强基础设施建设被再度强调,提升科技实力和创新能力被放在重要位置。

哪些具体措施可纳入逆周期调节工具的范畴?今年9月,国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就在中国发展高层论坛2019年专题研讨会上指出,下一步中国将加大力度做好“六稳”工作,加大逆周期调节力度,及时运用普遍降准和定向降准等工具。

中信证券研究部首席宏观经济学家诸建芳认为,稳健的货币政策将更加偏重引导实际融资成本的下行,流动性保持合理宽裕。预计在度过明年1季度高通胀后,货币政策边际宽松的空间将在明年
2季度开启,MLF在接下来的两个季度内或有20个基点的调降空间,对应着LPR的下降幅度为10~20个基点。预计明年银行准备金率有150~200个基点的下调空间,重点在于缓解民营小微企业融资难融资贵问题。

“经济增速已经接近政策底线,如果要实现两个翻一番的目标,那么明年稳增长的诉求更强,逆周期调控的力度也会更大。”李奇霖认为,尽管地产投资能够维持一定韧性,但投资增速下行是大趋势,外部贸易冲突和地缘政治问题,可能也会对国内造成负面冲击。在这种形势下,央行再继续稳货币不合时宜,需要用偏松的货币政策基调,或压低利率,或释放流动性来配合财政政策稳增长。

“2020上半年,定向降准有望成为优先的政策工具。待明年年中通胀压力回落之后,货币政策操作空间会显著扩张。”工银国际首席经济学家程实表示。

房住不炒基调不变

此次中央政治局会议只字未提房地产。从今年来看,2019年4月与7月召开的政治局会议均强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,7月份的会议还强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

从2017年7月24日至2019年12月6日,以经济为主要议题的中央政治局会议已召开了九次,其中有6次会议对房地产市场作出了重要表述,仅2018年10月31日、2018年12月13日及本次会议未提及房地产。

这意味着,“局部地区房地产政策或因城施策,迎来边际松动,支撑房地产投资的韧性。”招商银行总行研究院专家谭卓认为。

“总的楼市调控政策不会出现转向。但各个城市的房地产市场情况有差异,一些库存压力较大的城市,可能会通过缩短外地户籍人口购房所需的社保缴纳年限、放宽落户要求、放松二手房出售条件等方式,提振购房需求。”粤开证券首席宏观分析师张德礼对中国房地产报记者表示。

几天前,12月1日,央行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

房住不炒仍是政策主基调,更多地方政府可能借助政策微调“变相”放松楼市,但一旦尺度过大,仍极有可能招致中央层面的喊话叫停。回顾2018年12月政治局会议,亦未提及房地产,彼时市场曾猜测楼市调控将放松。当年的12月份菏泽放松限售,打响调控放松第一枪。2019年1月央行实施全面降准,随即全国大多数城市楼市迎来小阳春。很快,2019年4月中央政治局会议重提房住不炒。

但楼市过快下行也不是当前政策层面愿意看到的,毕竟2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,稳增长至关重要。有分析认为,从中央而言,稳定才是对房地产业的最大目标,这也是对地方政府的最终考核指标。今年全国两会之后,国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时指出,要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。

“房地产处在自2017年底开始的下行通道,该到做底,头昂起来的时候了。住建部讲稳地价稳房价稳预期,这个稳和中央的稳是一致的,以前是让房价不要涨得太快,这一轮是不要降得太多,房价大起大落可能性不大。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。

张德礼认为,目前开发商的各个融资渠道,基本上都被规范了,开发商面临着比较紧张的融资环境。后续房地产融资逆周期调节,可能是对房企合理的融资需求上边际有所放松,避免部分融资难的房企现金流断裂,影响存量项目施工。但在“房住不炒”调控基调下,房地产融资放松的幅度将很有限,房企融资难题不会出现实质性解决。

宽货币逆周期调控下,相信2020年的日子不会比今年更难过。

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