北京二手房降价调查:量价齐跌 最长下滑周期来袭

近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。年末二手房区域市场调研统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受政策利好驱动,在下跌潮中逆流而上。“(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的情况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。这家门店位于北京东五环外,属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前,北京二手房交易量占整体市场的八成以上,二手房市场的变化,几乎是北京楼市的全部写照。根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是,业主不断下调报价,但购房者的观望情绪仍然严重。自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?比二年前下跌13%“如果没有政策因素影响,二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,每年春节后,二手房市场通常都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。他表示,2018年春节后到现在,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右,幅度不大。近几个月的房价回落,就带有一定的季节性因素,而且同期的交易量相对不高。北京市住建委的数据显示,今年7月至9月,北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月,整体交易量超过16000套。我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实,最近几个月,观望现象确实明显,“按照惯例,如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展,房源的交易周期就会拉长。”他透露,当前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市场好的时候,周期会在40天到60天。他所说的“市场好的时候”,是指2017年的“317新政”之前。2017年3月,北京出台楼市调控政策,将二套房最低首付比例提高至六成,最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。3月26日,北京再度发文,将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明,等同于住宅类产品。这两项政策将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复,但“后遗症”存在至今:除了交易周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致交易均价下调。贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。该机构还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息,在海淀区的中关村、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在今年8月曾有过高频率的成交,此后的价格基本也维持在较高的水平,未出现显著下调。限竞房影响定价心态北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年,二手住宅签约量达到15.2万套,占比85%,二手房市场的主导地位凸显无遗。但中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出,随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出,截至目前,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,明显低于全市商品房交易均价。贝壳研究院的数据显示,今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%,几乎翻倍,而二手房全市网签同比下降9.3%。这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位,但在今年入市的新房中,有不少项目位于五环内,地段相对优越,这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。张大伟表示,限竞房不仅有价格优势,而且还会分流二手房的需求。“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”他认为,近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。值得注意的是,在价格持续下滑后,近期北京二手房市场出现升温端倪。21世纪经济报道调研的多个区域都出现带看量回升的情况。经纪人小刘就表示,最近较为忙碌,“每天都会带人看房”。那么,北京二手房市场会不会出现反弹?张大伟认为,限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月,北京住宅(不含共有产权住房)库存再次突破7万套,创下最近8年来的最高纪录。由于库存规模较大,近期部分限竞房项目还出现降价,这势必会影响二手房业主的定价心态。58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,目前北京二手房市场依然处于买方市场,受严格调控政策影响,中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后,即明年3月、4月,市场的热度才有望回升。(编辑:林虹)21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。

摘要 自2017年3月的317新政以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。
那么,究竟是哪些因素,惊扰了北京二手房的价格?
统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

全国房地产销售额突破15万亿只差官宣,继续超越2018年。

自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?

2019年全年,北京商品住宅累计成交700.7万平方米,同比增长达46%,但二手房成交量较2016年出现腰斩。

统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受政策利好驱动,在下跌潮中逆流而上。

作为全国楼市的风向标,北京也经历了不平静的一年。不管是年初土拍市场的低迷,还是限竞房的井喷入市,抑或二手房的量价齐跌,都成为这一年的独特记忆,在平稳中危机并现。

澳门新莆京正在官网,“(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的情况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。

新房:成交量同比增长近50%限竞房占半壁江山

这家门店位于北京东五环外,属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。

据中指院,2019年全年,北京商品住宅累计成交700.7万平方米,同比增长达46%,月均成交量约58.11万平方米,较2018年月均成交量上升46%。

在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前,北京二手房交易量占整体市场的八成以上,二手房市场的变化,几乎是北京楼市的全部写照。

其中,限竞房占半壁江山。从中原地产数据看,2019年北京限竞房成交量达20914套,占比57%。73个项目有网签记录,成交额1108.67亿元,是2018年的4.94倍。具体看来,2019年北京有14个新建住宅项目成交额突破30亿元大关,其中9个为限竞房项目。在普宅成交额排名前10中,限竞房占据7席,是市场主力。

根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是,业主不断下调报价,但购房者的观望情绪仍然严重。

与成交量相呼应的是,北京新建商品住宅市场库存也呈上扬趋势。据中原地产,截至2019年末,北京新建商品住宅库存为75081套,创下5年来新高。其中,限竞房供应是主力,2019年北京限竞房市场供应面积环比2018年增长37%,供应套数增加10684套,供应套数在2019年12月创下新高,共5570套限竞房新房源入市。

自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?

可以佐证的是,2019年在京布局的房企收获满满。克而瑞《2019年北京房企权益金额榜》显示,2019年TOP20房企累计权益销售金额2167.3亿元,同比大幅增长41%。其中,TOP3房企权益金额门槛达到167.8亿元,同比增幅达24.7%。TOP10房企门槛增幅最大,同比提升57.1%,门槛升至100.7亿元。

比二年前下跌13%

与此同时,百亿房企明显扩容。2019年,北京房企权益金额榜中百亿房企从4家扩容至11家,中海、万科、首开继续领跑,泰禾、华润、首创重回百亿阵营。

“如果没有政策因素影响,二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,每年春节后,二手房市场通常都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。

不过需要注意的是,北京限竞房明显扎堆,且整体去化情况一般。中原地产首席分析师张大伟指出,北京的限竞房分布区域集中在青龙湖、亦庄、大兴等,虽然目前大部分项目规划设计相比之前都有提升,但在资金回笼的诉求下,如果政策不变化,后续会酝酿大规模价格战,而价格战会让北京限竞房开发商的盈利局面更加难堪。

他表示,2018年春节后到现在,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右,幅度不大。

二手房:成交量较调控前腰斩降价挂牌成主流

近几个月的房价回落,就带有一定的季节性因素,而且同期的交易量相对不高。

从中指院数据看,2019年北京二手房成交14.2万套,同比下降6%。拉长时间线,调控后的这三年里,北京二手房的成交量都在15万套左右的低位,相比2016年几乎腰斩。2016年,据我爱我家统计,北京的二手房网签量超过27万套,单月成交高达3.2万套。

北京市住建委的数据显示,今年7月至9月,北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月,整体交易量超过16000套。

张大伟表示,当前北京限竞房供应量太多,而且基本上都是90平方米的小三居,总价集中在400万~500万元,和二手房价格接近,致使购房者有非常丰富的选择空间,这对二手房市场的影响也非常明显。

我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实,最近几个月,观望现象确实明显,“按照惯例,如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展,房源的交易周期就会拉长。”他透露,当前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市场好的时候,周期会在40天到60天。

“跌跌不休”是对北京2019年二手房市场的最佳形容。

他所说的“市场好的时候”,是指2017年的“317新政”之前。2017年3月,北京出台楼市调控政策,将二套房最低首付比例提高至六成,最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。3月26日,北京再度发文,将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明,等同于住宅类产品。

据《每日经济新闻》此前报道,仅2019年8月18日当天,北京下调报价的二手房有1287套,降价房源广泛分布于海淀、朝阳、丰台、顺义等地,其中有的房源降幅超过20万元。而价格上涨的房源仅118套,很多业主选择了用降价来促成交易。

这两项政策将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复,但“后遗症”存在至今:除了交易周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致交易均价下调。

贝壳研究院曾在报告中表示,2019年,北京房价不再是“内地第一”。2019年12月,北京二手房成交均价是5.9万元/平方米,较调控当月历史峰值下跌12%。调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天,调控后成交周期持续拉长至3个月以上,客户快速成交率亦由64%降至36%。截至2019年底,北京链家库存房源的去化周期达18.5个月,业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。

贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。

2019年,北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万元/套,而成交房源均价为500万元/套。也就是说,从谈判到成交过程中,业主还需要降价近20万元。回顾当年3·17调控前夜“卖家报价728万元,买家从7点砍价到夜里11点,745万元成交”,买卖双方的位置发生了互换。

该机构还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。

从国家统计局数据看,2019年7月以来,北京二手住宅成交均价连续下滑,这是2018年以来北京二手房价经历的最长下滑周期。一些急于出手的豪宅项目,价格下调幅度甚至近百万元。

只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息,在海淀区的中关村、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在今年8月曾有过高频率的成交,此后的价格基本也维持在较高的水平,未出现显著下调。

田女士在丰台的房子过去几个月一直在降价,但一直没卖出去,最近她跟中介提出了不愿意再降价的要求。“去年11月的时候,田女士还愿意将挂牌价再降5万元,但12月末她明确表示已经到达底线,不愿意再妥协。”有中介向记者如此介绍,“这套房子调控前能卖500万元左右,现在挂牌价也只有340万元,调控效果还是很明显的。最近来提要求不想再降的业主明显比去年下半年多,可能市场真的到了调整期。”

限竞房影响定价心态

国家统计局今日数据显示,2019年12月,北京二手住宅销售价格环比上涨0.6%,止跌趋稳。

北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年,二手住宅签约量达到15.2万套,占比85%,二手房市场的主导地位凸显无遗。

租赁:供应量增加去年下半年租金连跌

但中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出,随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。

自由职业者赵明告诉《每日经济新闻》记者,2019年5月,他在回龙观附近租下了一间9平方米的屋子,工作人员为其减免了2000元服务费。当时工作人员向他的解释是:“最近房源的确比较多,空置期有所延长,所以公司出台优惠政策来促销。”

限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。

赵明还提到了一个有意思的细节:“我搬来之前,隔壁就已经空着了,一个月了都没有租出去,屋里已经积了厚厚一层灰。”

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出,截至目前,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,明显低于全市商品房交易均价。

2019年,租赁市场似乎火候不足。贝壳研究院数据显示,租金水平下跌趋势显著,2019年8月~12月北京单平米月租金水平同比增速持续为负,平均跌幅达2.5%左右。

贝壳研究院的数据显示,今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%,几乎翻倍,而二手房全市网签同比下降9.3%。

到了2019年底,一些头部租赁机构也开始调整收房价格。在自己的房间空置3个月后,陈女士接到了长租公寓工作人员建议降价的电话。在空置和降价之间,她考虑再三后还是选择接受“降价”的建议。

这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位,但在今年入市的新房中,有不少项目位于五环内,地段相对优越,这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。

贝壳数据显示,自2019年7月以来,北京租赁市场租金便开启连跌模式,只有到了12月才恢复至81.4元/平方米,环比微涨0.2%,但相较于7月租金高点水平已下跌10.3%。

张大伟表示,限竞房不仅有价格优势,而且还会分流二手房的需求。“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”

不过,北京2019年租赁市场房源供应增加,同比增幅为19.5%,但需求并未明显增加,导致了租金下跌。

他认为,近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。

贝壳研究院预计:“叠加春节假期的影响,1月份北京租赁市场成交量预计将出现下滑态势。租金上涨动力不足,短期内将维持平稳走势。”

值得注意的是,在价格持续下滑后,近期北京二手房市场出现升温端倪。21世纪经济报道调研的多个区域都出现带看量回升的情况。经纪人小刘就表示,最近较为忙碌,“每天都会带人看房”。

土地:溢价率低迷 回归不限价

那么,北京二手房市场会不会出现反弹?张大伟认为,限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月,北京住宅(不含共有产权住房)库存再次突破7万套,创下最近8年来的最高纪录。由于库存规模较大,近期部分限竞房项目还出现降价,这势必会影响二手房业主的定价心态。

2019年,北京土地市场低迷,尤其体现在溢价率中。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,目前北京二手房市场依然处于买方市场,受严格调控政策影响,中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后,即明年3月、4月,市场的热度才有望回升。

中指院数据显示,2019年北京住宅用地溢价率为10%,较2018年下降5个百分点,同时成交楼面均价为23292元/平方米,同比微降1%,宅地市场降温明显。

2019年3月,北京仅推出1宗住宅用地且无宅地成交。4月,北京无住宅用地供应,仅成交1宗宅地,出让金总额10.2亿元,同比降近7成。5月9日,北京市规划和自然资源委员会召开推介会,集中推介57宗经营性用地。7月15日下午,北京土地招拍挂现场,经过56轮激烈竞价,中海以79.4亿元、18.79%溢价率,将丰台区造甲村地块收入囊中,成为了北京年内总价地王。

2019年全年,北京累计供应商品住宅用地608万平方米,完成年度600万平方米入库任务的101%,其中,共有产权住房用地90万平方米,计划完成率为150%。

值得注意的是,2019年,北京限竞房供地16宗,低于不限价商品房用地的24宗,不限价商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块,是近3年来首次,供地结构发生显著变化。

2019年,北京新增21宗限竞房用地,累计规划建面达334.08万平方米,同比下降34%,成交占比下降31个百分点至51%。不限价纯商品住宅成交14宗,累计成交建面达168万平方米,占比达26%。

2020年1月3日,北京新年首场土拍,石景山两宗地块皆为不限价商品房用地,风向标意义明显。

中指研究院常务副院长黄瑜向《每日经济新闻》记者表示:“在前两年限地价、限房价、70/90政策执行影响下,2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动,不限价地块供应增加,纯商品住宅用地成交同比规模增长明显,预计未来商品住宅供应结构或将发生改变,纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市,房价或将出现小幅波动,但在稳房价基调下,预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。”

来源:每日经济新闻

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