城改项目受人瞩目 太原“改善”撑起楼市大片天

从最初的筒子楼,到老破小砖混楼,再到现在的现代化居民小区,小高层、洋房、别墅、大平层……随着太原楼市的发展,省城居民的居住品质不断升级,各种类型的房子如雨后春笋般林立。购房者对户型的需求,从单纯追求房间大小,发展到功能与品质并重,再表现出多层次、多标准、多功能、个性化等要求。  在当前市场销售压力席卷的背景下,开发商拼品牌、地段、低价已经很难忽悠到购房者,“产品力”成为项目在市场竞争中制胜的关键,购房者能认可的产品才是高性价比产品,购房者的需求是未来房地产市场发展的永久命题。山西晚报记者在采访中发现,尽管太原楼市出现前所未有的市场调整态势,但符合房地产市场发展规律的产品依然在今年取得了不俗的业绩,满足了不同客户对居住功能的要求。而未来,不注水、接地气的真正的好产品,仍然能够以保持稳健沉着的姿态赢得市场欢迎。A购房者对户型要求日渐挑剔  现在太原市主城区的小户型房源可以说是凤毛麟角,在环线附近的区域也同样稀缺。12月前,位于东山片区的某知名楼盘开盘,能逆势热销的原因除了低起价外,80多平方米的小户型房源是吸引刚需购房者的重要原因。近日,山西晚报记者根据调查了解到,目前近郊区在售新盘项目销售的多以120平方米以上大户型房源为主,仅有少数几个新盘推出过较小户型的产品,但因数量较少,所以都很抢手,基本上一上市就销售一空。一位项目负责人表示,同样建一幢住宅楼,从成本看,开发商做大户型比做小户型利润更高,出于企业追求利润最大化的考虑,开发商更愿意建造大户型的房子。虽然购房者对房价的承受力也是开发商不得不考虑的要素,但就主城区楼盘来说,大户型是大势所趋,原因无非是土地成本较高,刚需购买力有限。在利润驱始下,开发商只能抛弃刚需,转向对房价接受程度更高的改善型购房客群,这也是楼市豪宅化的主要原因。在当前居住升级时代,购房者对于商品住宅的户型越来越挑剔。在高总价的房源中,户型设计是否合理、细节打造是否更具人性化,成为购房者关注的关键点。即使是这样,在市场大环境低迷的情况下,购房者占有买方市场,选择考虑购买性价比最高的房源。纵观太原市现有住宅开发的户型,几乎都是千篇一律或一成不变的产品,随着购房者需求的多样化,市面上现有的产品已无法满足客户不断变化及多元化的诉求。朗润智业分析人士表示,一套真正“深入人心”的住宅,需要发现客户需求,不断创新、迭代住宅产品。产品力是房企的核心竞争力,也能体现房企对于客户需求的理解。在竞争如此激烈的市场中,产品力成为房企赖以生存的重要条件。太原房地产市场成为众多市场发展的缩影,市场下行,首置首改重回主导地位,多重压力下拉开了产品创新序幕。B成交主力面积区间下探  根据朗润智业的统计数据显示,今年1月至11月,太原商品房主力成交面积段集中在80平方米至140平方米,但80平方米至100平方米产品涨幅明显,140平方米以上产品遇冷,“土豪”户型不受欢迎,市场由改善重回首置首改市场;市场下行阶段,80平方米至140平方米成为市场主力,是现阶段购房者的主要需求。从政策方面看,限购执行,首付、贷款利率提升,客户购房门槛提高。首付比例提升、银行利率上涨,客户购房成本增加;在首付金额相同下可以看到,限购之前30万元首付可以买到120平方米左右的房子,而限购之后,只能买到80平方米左右的房子。朗润智业分析人士举了个例子,一位刚需客户首付预算是30万元,房屋单价12000元/平方米。若首付20%,则可购买120平方米三居产品,若首付比例上涨至30%,首付门槛提升,只能购买到80平方米左右的二居产品。从土地出让情况方面看,随着太原市容积率的下调,土地单价提升,房企利润空间缩窄。2018年7月,住建部发布《城市居住区规划设计标准》,国家标准城市居住街坊用地容积率最高3.1;从政策来看,容积率下调是大势所趋。而从土地市场成交情况来看,2018年至2019年,太原市成交的土地容积率保持在3.3至3.4之间,相比2017年下调0.5至0.6;从土地单价来看,2018年起土地市场单价达到了600万元/亩以上。综合来看,土地开发强度最高,综合容积率达到3.9,随着2018年7月《城市居住区规划设计标准》发布,2018和2019年综合容积率明显下调;同时,市场中3.5以上容积率占比下降5%,容积率2.0至3.0之间占比上涨5%,容积率处于逐步下调阶段;从土地单价来看,呈现波动上涨态势。在这些因素影响下,成交主力户型面积也不断下探。归根结底,从市场表现来看的数据更为直观。今年太原市场遇寒,价格停涨。市场下行阶段,太原商品房市场供求量出现明显下降,市场寒冬到来。整体市场价格停涨,已经出现“明优惠暗降价”的行情,市场竞争愈演愈烈。房企压力暴增,“降价促销”“提升性价比”成为现阶段的首要策略。自9月起多数项目存在降价趋势,富力城北多项目10月推出多重折扣,有效拉动成交量上涨;11月,碧桂园城北新盘价格不断调整,现仅有8500元/平方米,融创外滩公馆二期8800元/平方米,多数项目价格远远低于行业及业主预期。结合楼盘三、四季度价格走势,省城商品住宅价格已重回2017年水平。业内人士分析,不仅是太原,全国多地今年四季度的楼市表现差强人意。随着市场下行压力增大,房企的任务压力大,负债率高,急需去杠杆。从开发企业成交额来看,2019年开发商成交额缩水严重,各开发商压力较大。房企在不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,通过高周转、快销售、降低价格,实现快速现金流回正。预计2020-2021年为房企偿债高峰期,企业债务压力巨大。朗润智业分析人士表示,太原限购政策正式执行至今约17个月,始终维持“房住不炒”政策不放松。此外,土地成本不断抬升,开发商负债压力高危情况下,太原房地产市场量价齐跌,小面积产品去化率上涨,成交均价出现下降,首置首改客户成购房主力军。C出现极致户型实用性更强  户型面积下探,设计更为紧凑,当前太原市面上在售的户型中,二居和三居产品的面积平均下调3平方米至5平方米。面对市场与企业双重压力,开发商不得不进行产品调整,以适应新的市场形势。朗润智业分析道,新进房企或新入市项目表现最为强烈,如龙湖天钜、中铁诺德逸宸云著、旭辉江山、融信时光之城、中海国际社区等项目在产品面积、功能性以及营销体验层面,均进行迭代升级,提升市场综合竞争力。举个例子,开发商所推出的户型面积功能性更强,二居产品面积段个别项目收缩,从85平方米至90平方米下探至80平方米至85平方米,以进一步压缩面宽为代价实现,并且小户型也实现了连通阳台。100平方米至105平方米小三居涌现,客厅开间3.5米至3.6米,主卧开间3.0米至3.2米,户型开间缩小0.1米至0.2米,功能性保持不变。同等功能下,面积缩小房屋总价也缩小了几万元,给购房者减轻了不少经济负担。此外,市面上也陆续出现了“极致户型”,满足刚需多口之家居住需求,避免了家庭成长周期下的换房需求。“极致户型案例有很多,比如108平方米的三室两厅两卫,客厅开间3.5米至3.7米,主卧开间3.0米至3.2米;再如128平方米或者136平方米的四室两厅两卫,客厅开间3.6米以上,主卧开间3.1米至3.4米,更小面积实现更多功能,这称之为极致户型。通俗点称就是朝阳面积增多,房间日照时间增长、空气流通性更好。”业内人士表示。在具体户型方面,一体化大阳台成发展趋势。山西晚报记者在探访时发现,连通式阳台成为众开发商追捧的户型,起居室与卧室阳台连通,阳台面积更大,且功能性更强;同时,卫生间在原先干湿分离基础上进一步升级,洗漱区与如厕区、淋浴区分离,互不干扰,提升产品竞争力。太原热盘:远大·凤玺湾|中海国际社区|融创·学府壹號院|泰禾太原金尊府|金科·博翠天宸价格搜索:9000-12000|12000-13000|13000-14000|14000-15000|15000-16000|16000以上免费看房:全城免费接送,一对一专业讲解,无忧买

据太原装修网了解,在刚过去的一周,太原市场热度持续攀升。据山西朗润智业数据统计,太原近一周内共有14盘亮相推新,涵盖6城区,呈现出百花齐放的状态。特别是在老城区内,各城中村改造、棚户区改造项目落地之后,更充实了太原楼市房源。业内人士表示,目前太原市新房价格不算最低行情,但开发商多采取优惠措施促销。

原标题:开发商岁末抢收 太原楼市量升价跌

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10月底参加了一次业内交流会后,李波发现,在太原的房地产行业中,焦虑的远不止他一人,“年底都在冲业绩,所以这段时间价格下跌比较明显。”

每年的4月底至5月初,一直就是一年中楼市最重要的销售时节。而4月底作为“五一”小长假的预热期,一直以来都是开发商选定的推盘旺季。

李波是十强房企在太原一个楼盘的销售负责人,距离年底不到两个月的时间,他还有8亿元任务没有完成。“没办法,只能降价促销了。”李波告诉经济观察报记者,目前实际成交价比开盘预定价格降了近20%。

开发商出货意愿强,促销力度比前几个月进一步加大。这也正是众多购房者入市并实现住房梦的好时机。

临近岁末的太原房地产市场,降价促销已经成为诸多开发商共同的选择,位于北部杏花岭区的一个广东房企开发的项目,甚至把价格从开盘时1.2万元/平方米降至9000元/平方米以下。

城改项目受人瞩目

不断下探的售价也让购房者的观望情绪渐浓,“看房的人比较多,但转化率很低,平均下来一套房到访量是7组,但转化率不到一成。”李波表示,每家房企任务是必须要完成的,“所以我感觉12月价格还会进一步下调。”

据太原装修网了解,在刚过去的一周,太原市场热度持续攀升。成交均价突破10000元/平方米;开盘加推项目数量小幅上涨,活跃度持续;待入市项目都通过微信爆破宣传,为项目发声,扩大市场知名度。

澳门新莆京正在官网,山西本土房地产咨询机构朗润智业数据显示,10月太原住宅成交量64.57万平方米,同比上涨33%,成交均价为1.26万元/平方米,同比下降了12%。上一周(10月28日-11月4日),太原商品住宅成交价均价同比下跌18.54%。

今年,太原楼市有不少好地段优质房源入市,对于置业者来说,有着不错的买房机会。从今年前4个月的市场推盘及成交来看,开发商推盘较为积极,而购房者在选择房源时选择余地也较大。

降价促销

据山西朗润智业数据统计,太原近一周内共有14盘亮相推新,涵盖6城区,呈现出百花齐放的状态。特别是在老城区内,各城中村改造、棚户区改造项目落地之后,更充实了太原楼市房源。前年、去年招拍挂方式出让的土地,经过1—2年时间打造,今年已经有不少项目上市,这些项目都是近两年来太原最热门的置业选择区域之一。

已经过了下班时间,李波仍在售楼处忙碌,因为新来了几名销售人员,需要他在下班后进行培训,“现在卖的是二期,均价是一万六千五,优惠一千元,如果认购可以九八折,七天交齐首付还可以再打个九八折。”

值得关注的是,今年5月前,太原各开发商积极性提高,不少楼盘在节前就开始动作,把“五一”作为今年上半年重要的消化时间。各有自身优势的品牌开发商携大量房源入市,或将把太原楼市的温度急速拉升。

按照这个折扣算下来,即便是最好的楼层和户型,最终成交价在1.5万元/平方米左右。李波坦言,总部给他所在区域审批的折扣不大,之前一直按照原价销售,最近因为年底冲业绩,再加上住宅尾盘所剩不多,所以给出较大折扣。

一般情况下,有计划在五一小长假期间抢客的楼盘,会在五月前就提前蓄客,为接下来的行情积攒人气。然而,今年太原楼市的人气在五一节前就已提高。很多楼盘选择提前出货,提前瓜分市场,抢占先机。

据李波透露,他负责销售的项目,由于位置较好,最初设定的销售价格是带精装修2.3万元/平方米左右,但是考虑到2019年太原楼市整体较为冷淡,最后确定价格是毛坯交付1.8万元/平方米。

热门板块竞争激烈

但是到了销售终端,根据市场表现情况,李波经过申请后,最后又将均价向下拉了1500元/平方米,“周边不远的竞品项目,销售价格基本都在一万四到一万五,太原老百姓对价格又比较敏感,所以不能差的太远了。”李波表示。

往年,太原旧城区的新盘数量很少,即使是在“五一”假期,新盘几乎也都集中在主城区周边的新城区区域。今年,情况却大不一样。随着去年师院地块、滨河体育中心周边地块、彭村地块、晋阳湖地块等热门的地块依次“名花有主”,使得太原市区楼盘有着一反常态的热闹。

几经权衡,最后将销售均价定在1.65万元/平方米。不过,在实际销售过程中,根据楼层、户型、朝向不同,价格幅度还有一定比例调整。而且根据购房者首付比例及首付时限有给出额外折扣,一套顶层两居室的最终成交价可以拉到1.6万元/平方米。

相关人士发现,不少位于热门地段的高价地块,由于位于府城的核心,稀缺资源,私密性较高,所以产品设计也较为多元化,商业、洋房、高层、写字楼,从产品量的设计上来看,这类地块主攻改善型客户。错落式布局、超宽楼间距、优质高层,综合考虑景观、采光、通风因素,呈现户户最优户型。

经济观察报记者走访太原市多个在售楼盘发现,在太原房地产市场,确如李波所言,他所在的楼盘折扣并不是最大的,一些年底销售和回款压力较大的项目,在实际成交中给出更大幅度的折扣。

太原装修网了解到,在近期的成交中,小店区套数占比和金额占比均占第一,基于地理位置优势小店区长期占据市场主导地位;晋源区反超万柏林区,主要是由于万柏林区区域供应量减少。随着落址晋源区项目的陆续入市,晋源区和万柏林区将呈追赶趋势,差距减小。

距离李波所在楼盘三公里范围的另一个改善型房地产项目,最小户型面积为126平方米,目前带精装修折后均价是1.45万元/平方米。如果首付能够达到50%,可以打9.4折加9.8折;如果全款,三天付50%、一个月付清尾款,可以再加一个9.3折。

从2017年开年几场竞拍土地中可以看出,太原六城区热门土地的火爆也将影响房价的波动,太原区域内交通发达、高校云集、历史悠久、产业集聚,加之近期规划的“大太原规划”“农民工进城”“高铁规划”机遇,太原楼市发展动力十足,这些片区在居住和商业价值方面上具有极高优势。

另一个位于汾河西岸全国前五强房企开发的楼盘,在前期蓄客时价格为1.8万元/平方米,但是由于蓄客情况并没有达到预期,在临近开盘时,销售人员通知购房者开盘当天签约均价为1.45万元/平方米。

“改善”撑起楼市大片天

在太原市北部区域的个别楼盘,优惠折扣更大。一家总部在广州的全国性房企的项目,开盘时价格为1.2万元/平方米,由于销售不理想,最终开发商将价格下降到8000元/平方米,折扣幅度接近三成。

从春节后各大城市的楼市持续火爆,再到几大一线城市严厉的楼市调控政策出台。在政策的引领之下,很多区域的房价就像坐着过山车一样起起伏伏。最明显的就是一线城市,比如深圳、上海、北京等,而太原作为二三线城市,在房地产市场领域显得与众不同。尽管在今年第一季度,太原房价也在上涨,但却非常理性。而正是这种理性的市场反应,使得太原楼市非常稳定。房地产市场整体氛围向好,看好“补涨”的前景,在“买涨不买跌”的心理预期下,市场表现积极,为去年的“去库存”战役起到了推动作用。

供需博弈

山西省房地产商会会长郭尚文表示,当前太原楼市的成交多以改善型需求的住房为主,尤其是中大户型,这部分消费者中,太原本市市民占比一半以上,三成左右的消费者则是外来人口,而对于小户型来说,大多数购买者为参加工作不久或进城务工的外来人口,其余小部分则为投资者。

通过降价促销的方式,一部分项目确实实现了去化目标。据李波透露,上述汾河西岸的楼盘,由于项目定位相对高端,优惠折扣幅度较大,开盘当天吸引了大量购房者,“据我了解,开盘当天去化率达到了六成。”

业内人士表示,目前太原市新房价格不算最低行情,但开发商多采取优惠措施促销。上述人士认为,从房地产市场整体格局看,市场集中度将继续提升,房价由于区域、品牌、定位的不同而起伏,即使可能会出现短期回落,但总体较为稳定。

李波表示,降价促销也严重了干扰了购房者的价格预期,一方面由于购房者可选择的空间较大,在同一个区域或者不同区域进行反复对比,“最后可能会找一个性价比更高的项目才会下手。”

另一方面,即便是购房者看中了某一个项目的楼盘,但由于开发商售价不断下探,“比如你在原价基础上降了两千元,但购房者觉得过几天你还会再降,反正我不着急。”李波笑称,这是一场开发商为了销售目标没有价格下限的比拼。

上述汾河西岸楼盘开发商的另一个项目,在开盘是也借鉴了原来的策略,即前期蓄客喊出来的价格较高,开盘时价格大幅度拉低,以此来促进成交。但是开盘时并没有取得同样的效果,反而引发一系列后续麻烦。

据李波透露,该项目前期蓄客量超过百组,但是开盘当天虽然价格直接降了2000元/平方米,但最后成交量只有“二十几套”。“上一个项目后来又降了一次价,客户觉得你开完盘还会降,就没有在开盘当天买。”

后来该项目又以内部员工价的方式进一步降价,“等于开盘时总价降了20万元左右,后来内部员工价又降了20万元左右。”李波表示,第二波降价则引发前期购房者的维权,目前这一问题还没解决。

一位全国前十强房企太原区域副总裁认为,临近年底,各家开发商进入冲全年业绩关键时刻,而降价促销方式是常用的手段之一,“行情好的时候,没有什么感觉,像现在的市场,带来的问题比较多。”

他将年底降价促销比喻为饮鸩止渴,销售任务可能完成了,但单盘的利润会很低甚至会亏钱,“拿地价低的还好,少赚点,有些拿地价格高的,亏钱也得卖,尤其是这种大开发商,为了保大盘,有时候会牺牲小区域的利润。”上述区域副总裁表示。

在他看来,无论是利润低,还是引发维权,都只是暂时性的,但从长远来看,对供需双方造成的心理预期影响更大,“今年底大量成交稳定在这个价格上,明年想要把价格再恢复到原来水平就比较难了。”

据其介绍,太原楼市最高点在2018年10月,之后由于全国形势普遍下行,太原楼市开始出现一定幅度波动,“今年春节后,还出现了一波小阳春,但后来和全国大多数城市差不多,成交越来越差。”

但在众多太原房地产从业人员看来,价格下跌只是年底开发商冲业绩暂时形成的局面,不会出现大幅度波动的情况。这种判断来自两个方面,一方面是太原市土地供应绝大多数来自旧改,土地成本较高,决定了终端售价不会出现大幅度降价行为。

另一方面,大量旧改项目也造就了大量的需求,虽然大多数的旧改项目均有回迁房,但也客观形成了一批改善需求群体,“另外,像吕梁、长治、大同这些山西境内的城市,在太原买房的也比较多。”李波表示。

甚至一些购房者也认为太原房价不可能回到过去六七千的时代,一位出租车司机告诉经济观察报记者,他去年10月买的房,现在价格已经跌了两三千元,“现在猪肉都是三四十元了,房价虽然跌了,但早晚会涨回来的。”

本土需求

2015年山西省住建、发改、财政、国土和地税等五部门联合印发《关于推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》,要求将货币化安置比例逐步提高到40%以上。2016年进一步提出货币化安置比例不低于50%的要求。

在棚改过程中加大货币化安置比例前后,全国性房企开始大规模布局太原市场,目前全国性房企已经成为太原楼市主要力量。中指院数据显示,2019年1-10月太原商品房销售额及销售面积前10名开发商中,已经难觅到本地开发商的身影。

一位太原本地开发商高管告诉经济观察报记者,目前太原房地产开发项目中,本土开发商尤其是民企主要以合作方身份参与。“要么在项目股权上参与,要么参与项目销售,因为大部分都是旧改项目,很多难题还需要本土开发商协助解决。”

“这几年拿地的大部分都是旧改,净地极少。”据上述区域副总裁透露,旧改成本相对较高,一定程度决定了房价下降的空间有限,虽然年底部分开发商为了冲业绩出现降价促销的行为,但只是暂时性的;另外,加大货币化安置比例,在需求上也支撑了市场。

在开发商促销、市场需求旺盛、购房者观望情绪加重等多重因素影响下,太原楼市出现成交量上升、成交价格下跌的情况。李波也认为,虽然不排除12月价格进一步下探的可能,但从供需来看,空间并不大。

从事多年销售工作的李波发现了一个有趣的现象,在太原楼市中,首次买房和首次换房的群体占据了太原楼市7成以上的成交,“在这7成中,90后购房者有大约三分之二左右,像长治、吕梁、大同等山西其他地市的客户占到一半左右。”

对于像李波负责销售的中高端项目,太原本地购房者占比超过一半,剩下不到的一半的客户来自山西其他地市的高收入群体,“就像很多大老板喜欢在北京买一套房,山西的有钱人也喜欢在太原买套房。”李波告诉经济观察报记者。

朗润智业数据显示,11月截至13日,太原商品住宅成交均价为12302元/平方米,环比下降2.44%,同比下降了6.53%。无论同比还是环比,与前三个季度相比跌幅都在进一步加大。截至11月13日,太原市商品房库存为36452套,去化周期超过半年。

另外,李波表示,太原楼市需求端对价格相当敏感,比如一般刚需首付基本都在35万元左右,改善型首付在70万元左右。“每提高5万元都会刷下一大批客户,所以降价也是促进成交最有效的办法。”

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