澳门新莆京正在官网年终特稿:2016年香港楼市可用“过山车”形容

明年上半年香港住宅楼价或仍有10%至15%的下调空间。
(原标题:戴德梁行:预计明年上半年香港楼价下跌10%至15%)
12月10日,戴德梁行举行2019年房地产市场回顾及2020年前瞻记者会。现场,该行大中华区副总裁及策略发展顾问部主管陶汝鸿预计,明年上半年香港住宅楼价或仍有10%至15%的下调空间。观点地产新媒体现场获悉,今年首季,中美贸易摩擦缓和与市场预期的加息转为减息曾刺激住宅成交量按季上升55%,又在第二季的5月录得8208宗的住宅物业临时买卖合约数字。据戴德梁行统计,这属于本年度单月最高纪录。但随着6月社会事件至今,第三季住宅买卖录得明显下跌,陶汝鸿指9月份住宅临时买卖合约仅为3447宗,为本年度单月最低纪录。至10月中旬政府宣布放宽按揭措施,住宅市场交投气氛暂时略有回温。按戴德梁行预计,12月成交数字有望达到4000宗。以此估算,第四季总成交量预计为13757宗,按季回升12%。由于上半年楼市气氛炽热,即使下半年成交量较上半年下跌24%,陶汝鸿称,预期全年成交量约为60000宗,仍按年升5.9%。另外,一二手市场交投比例为三七开,陶认为仍属健康范围。不过政策的刺激对中小型住宅或只有短期推动作用。陶汝鸿表示,社会事件带来的影响可能更深远。明年年初,预计内地游客减少或对饮食、零售、旅游业的需求,会带来潜在打击,推高失业率。加上外围贸易谈判的不明朗因素持续,预期有更多的经济负面情况会在明年第二、三季浮现,因此预计楼价在明年上半年或下跌10%至15%。戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威补充,10月社会情况进一步恶化,令内地访港旅客骤降,零售业销售额自9月同比下跌18.2%后,10月同比续跌24.3%,其中珠宝钟表类同比下跌42.9%,其次受影响为药妆类,销售额同比下跌33.5%。至于铺租方面,上半年各区录得的升幅,已于第三季完全抵销,林应威表示,第四季各区租金亦录得进一步下跌,尤其在尖沙咀及旺角,因内地游客大减而录得10%的环比季度跌幅,其次为中环,按季跌9.8%,向来为奢侈品地铺指标街道的铜锣湾铺租则按季跌8.5%。因零售业对游客的依赖,林应威认为明年前景亦不容乐观,预计各区铺租或再录双位数跌幅,并以铜锣湾的估计下跌12%至14%最为严峻。他又指,餐饮业租金也仍然受压,向下调整5%至12%不等,当中较不看好大型中式酒楼,认为投资者或会转投其他受影响较小餐饮类别;行业方面则较看好教育、运动/消闲板块,认为较有突破目前零售困境的能力。不过,林亦指,若市面恢复平静,目前情况继续改善,则有助吸引游客回归,他指即将来临的圣诞和农历新年假期十分重要,可视为一个商户测试市面消费能否回升到过往水平的分水岭。
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中新社香港12月6日电
戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威6日在港表示,受惠于广深港高铁香港段及港珠澳大桥的开通,访港内地旅客数字增长强劲,零售市场蓬勃,或令香港核心区商铺租金在2019年上半年上升1%至3%。

香港住宅楼市在2016年经历了巨大的起伏,根据房地产顾问公司戴德梁行测算的楼价指数,楼价在3月开始从低谷反弹,到10月已上升了13%。戴德梁行香港区高级董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿对中新社记者表示,可以用“过山车”来形容今年的楼市。

当日,戴德梁行举行记者会,回顾2018年香港物业市场表现。林应威表示,受惠于广深港高铁香港段及港珠澳大桥的开通,截至10月底访港内地旅客数字出现13%的强劲增长,较2017年同期3.1%的增幅创下新高,整体访港旅客数字达近10%的增长,“整个饼已经做大了。”

去年第三季度全球股市波动,买家入市信心受到影响,香港楼市气氛黯淡。陶汝鸿表示,今年第一季度的住宅成交量创下历史新低,“从来没见过这么低的成交量,一个月1807宗,就算在SARS的时候一个月也有三千多个成交、08年金融风暴的时候也有三千多个成交”。

他指出,内地旅客数字的增长及奢侈品销量的强劲支持可望撑起年末的零售市场,令商铺租赁市场受外界不明朗因素的冲击相对较小,预计2019年上半年除中环以外的核心区商铺租金有望上升1%至3%。

不过到了四五月份,在经济基调较强的影响下,累积的需求突然释放了出来,对市场产生了很大的刺激作用,戴德梁行数据显示,第二季度物业临时买卖合约数字升至18372宗,至第三季度再上升25%至22940宗。10月和11月合计的物业临时买卖合约数字已录得17608宗。

住宅市场方面,戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示,住宅价格经历过去10年来最急速跌幅,大部分屋苑价格已回落至去年水平。住宅物业交投量在第二季度录得临时买卖合约共18881宗的年度高峰,但自8月起跌至5000宗以下,预计第四季全季成交量约为9400宗,成为自2016年首季以来住宅交投量最低的一个季度。

楼价也随之反弹。陶汝鸿以较受欢迎的项目太古城和沙田第一城为例,其单价从4月至12月分别上升了21%和22%。他说,其实近年来,楼价上升个位数字或者十几个百分比也出现过,但是八个月升二十几个百分点已是非常大的升幅了。

展望2019年,陶鸿汝认为,利率等外围因素的不确定性,将继续在短期影响市场前景,若市况持续受压,楼价仍有机会再跌一成。他同时指出,此现象应出现在2019年上半年,预计到下半年不明朗因素或逐渐消除。

为了给楼市降温,特区政府11月修改税例,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率划一调高至交易额的15%。此次“加辣”令二手楼市销情冰封,也减慢了一手项目的推盘速度,戴德梁行预料,今年全年的成交宗数将按年减少6%。

此外,戴德梁行表示,物业投资市场在2018年创下成交宗数及金额的最高纪录,但预计2019年市场前景转淡,纪录或难以保持。写字楼租赁市场因需求转淡,中区租金料会下跌5%。

陶鸿汝指出,“辣招”直接影响投资者,同时对用家或者首次置业人士产生心理影响,预计2017年第一季度成交量会跌两至三成,每个月录3500至4000宗成交,但是到了第二季度成交量会稍微回升,而且在现在的经济基调下,楼价在明年上半年会有5%至10%的升幅。

美联储加息是另一个影响楼市的因素。12月14日,美联储宣布上调利率25个点子,并预计明年将加息三次。香港特区署理财政司司长陈家强12月15日表示,美联储加息不会立即对香港有影响,但对楼市有一定影响。

这次加息证实了美国已进入了一轮加息周期。在上一轮加息周期中,美联储加息八次,每次25点子,香港银行体系有六次完全没有跟随,直至香港金管局推出了强方兑换保证,令热钱离开香港,银行体系结余下跌至正常水平,各个银行才纷纷宣布加息计划。

陶汝鸿认为,美国接下来加息的速度和幅度不会很大,香港仍然可以保持低利率的投资环境,不会对买家的负担造成很大影响。而且市场上的资金充沛,即使优惠利率上调,但是按揭利率并不一定会完全跟随。他预计,可能会在美国加息两次之后,才会跟随上调。如果只是加息25点子,对于买家的负担能力影响很小。

根据政府的统计数字,未来三至四年潜在的私楼供应量为9.3万个单位。陶鸿汝认为,这个供应量与九十年代相比,并不算高。从1990年到1999年,香港平均每年的供应量为26915个单位,而到了2000年至2009年,下降到了19882个,之后的七年则更低,只有11287个。所以未来即使供应量多至每年2.5万个,也只是从低水平回到了正常水平。陶鸿汝说,供应量会影响楼价,但是经济背景才是影响的主要因素,包括失业率、通胀等。

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