郑州,有一种后悔叫买了“老破小”

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现在这个房价,买套房有多难,大家都清楚。因为资金不足,很多人会选择二手房作为自己的上车盘,尤其是在一线城市。但买二手房,也是有讲究的,不是专挑便宜的买。有些房子,比如房龄太老的房子,要尽量避开。有一种后悔就叫买房买了“老破小”。下面就跟大家说说为什么。首先,老房子不好贷款。房龄太老,最直接的影响就是房贷缩水,这一点对刚需极不友好。新房首付和贷款都按标准总价走,二手房贷款按评估总价走。同样200万的房子,新房首付60万,贷款140万;二手房报价200万,但银行的评估价一般都会低一些,可能只有报价的60%-70%,按70%算,140万估值,则只能贷款98万,首付就要102万,首付成本高。而一些房龄超过20年的老房子,银行已经基本不放贷了。不易保值这些年长期上涨的房价蒙蔽了人们的眼睛,但房子本质上仍是消费品。老房子产权年限已经消耗多年,即使同样的价格,单位时间内的成本也不一样。比如新房还有65年产权,老房可能只有50年产权,即使价格相同,每年的成本也会不同。居住体验差虽然房屋产权都是70年,可真正能住上70年的房子并不多。水泥超过50年就会发生老化,容易出现裂痕等一系列问题。一些老房子,虽然表面上看起来和其他的房子没什么不同,但可能房龄已经超过20年了,房屋里面的一些水电都已经老化了,如果没有注意,入住后可能会麻烦不断。升值空间小,不易脱手二手房(尤其是一些老小区)周边已经基本完善,只能缓慢增值,难有大突破。一手房周边正在发展,每一个新资源的注入(如新土地拍卖)和新配套的建成(如地铁、商场、学校、医院),都会进一步升值。此外,这类房子本身就很老了,想再卖出去就非常难了。房龄多少合适?房地产大致在3-5年就可以算是一个发展阶段了,也就是说,每隔3-5年,无论是户型设计,还是园林规划上,都会有较大的变化和发展。可能现在看5年前的房子还看不出太多的变化,但如果是8年或者10年之前的房子,就会有明显的差别。所以买二手房,房龄最好不要超过10年。这样的房子再使用几年,贷款就不好办,并且价值增长空间也非常小了,想要再转让出去很困难。补充对于老房子来说,房子本身是“一文不值”的,真正值钱的只有土地。老房子=土地的钱新房子=土地的钱+房子的钱在全国,只有少数几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。而在全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。市中心的迁移,是老房子老小区最大的敌人。新区越金贵,老的市中心就越破败,这个时候买老中心的老房子,大概率被套死,没有赚钱的可能性。
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目前郑州房价怎么样?买房有多难?大家心里都明白。因为手里钱不够,很多人选择了“老婆小”。

文|凯风

但是买二手房,有很大的学问,不能只顾便宜的房子。郑州有些房子,房龄太老了,最好不要去购买。买了之后你会后悔的。

来源:国民经略

为什么呢?今天来简单聊聊

楼市再生新变局。

不好贷款

继网传合肥多家银行停贷二手房之后,有消息称沈阳有银行发布新的限贷门槛二环以内房屋房龄不得超过20年,二环以外房龄不得超过15年。

房龄太老,最直接的影响就是贷款,这点对刚需买房者很不好。新房首付和贷款按照标准走,但是二手房则是按照估价走。

在大多数城市,二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。但随着新一轮楼市调控收紧,已有城市将贷款门槛从30年调整到20年,有极少数城市的商业银行已将门槛收紧到15年。

举个例子,同样100万的房子,新房首付30万,贷款60万;二手房报价100万,但是银行估价一般都走低,可能有报价只有70%,有的更低,可能只有60%,100万全款,按照估价70%算,你需要准备51万首付,首付成本高。

这意味着,二手房的变现难度越来越大,老房子的流动性越来越弱,老破小的不确定性越来越大。

针对一些比较老,超过20年的老房子,银行基本上不会房抵贷。

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保值率差

合肥停贷二手房,一石激起千层浪。

这些年房价一直上涨,很多人依然认为房子还会升值,其实从本质上来说房子是消费品,老房子年限够久,即使价格一样,单位成本也差别很大,比如新房到手65年产权,老房子可能只能40年,即使价格一样,每年的成本相差很很大。

对此传闻,前不久,人行合肥中心支行给出回复:澳门莆京娱乐场 ,这些银行均没有停贷二手房。

居住环境差

那么,真相到底如何?

房屋虽然都是70年,但是能住上70年的不多,水泥使用寿命才50年,时间到了之后容易出现开裂等问题,老房子看起来和新房子差别不大,房龄超过20年,首先屋内老化的就是水电,入住之后出现会不断问题。

事实上,这些银行虽然没有一概拒贷二手房,但由于贷款额度严重不足,放款遥遥无期。这种情形,与停贷并没有太多实质性区别。

上涨空间有限,不容易脱手

这种局面意味着什么?

二手房虽然周边设施完善,但是增值空间有限,突破很难。

这当然谈不上所谓的“关门打狗”,但这件事足以说明:二手房在调控体系中处于相对弱势地位

而新房周边,无论是交通,还是学校、医院、地铁、商场等,新资源都在进入,以后升值空间绝大,对于老房子,以后想卖出去很难。

毕竟,新房可以贡献GDP贡献土地财政,而二手房只是财富转移,只能贡献税赋,所以难免在调控中受到歧视。

那么买二手房,房龄多少合适呢?

因此,一旦贷款额度整体收紧,二手房必然首当其冲。

3到5年的房龄最合适,最长10年,对于房子来说,每个3到5年房子都会有很大的变化和发展。

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可能在5年看不到的变化,但是在8年以后,差别就会很明显。所以买二手房,最好买房龄10年以内的,贷款也好审批。

与半遮半掩的停贷二手房相比,二手房贷款房龄年限缩短,无疑更有致命杀伤力。

但是过了几年之后,十几到二十多年的老房子,贷款就不好审批了,增值空间也有限,转让也很困难。

众所周知,我国住宅的土地使用权是70年。虽然房子离70年依旧遥远,但许多人早已开始担忧到期之后的问题。

补充:

然而,我国住宅的设计寿命只有50年,而很多房子未必能撑到50年。最近几年,小区衰败的新闻不绝于耳,很多房子疏于维护,房龄不到20年,但实际寿命早已超过30岁。

老房子,本身不值钱,值钱的是“土地”。

这其中,不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例,老房子的建筑质量成了二手房交易的最大障碍。

老房子就是土地的钱,新房子是土地的钱加上房子钱。

所以,与其过度担忧70年产权到期如何续期的问题,倒不如关注自己的房子还能撑多少年。

目前在郑州市中心,地越来越值钱,很多老小区依然吃香。比如二七塔附近,一直没有改变过。

正因为这一点,银行在发放房贷时,将房龄列为重要的考量因素之一。而地方在收紧贷款之时,也会将此作为二手房限贷的重要筹码。

但是,市中心改造则很难。因为郑州的发展,现在基本上全靠新区,郑东新区建好之后,郑州的中心已经发生了很大的变化。

毕竟按揭贷款,都以房子作为抵押品,房子也是绝大多数人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子严重老化甚至没了,那银行靠什么来约束购房者还房贷?

市中心的迁移,才是郑州老小区的天敌。

03

郑州东区越贵,老中心就会越破败,这个时候买市中心房子,大概率会被套牢,不会赚钱。

那么,二手房房龄超过多少年就会面临限制?

一般而言,住房贷款对房龄的要求是30年,而贷款年限与房龄之和不得超过40年。

这意味着,如果房龄超过20年,就会面临贷款难的问题。

即便能批下贷款,一般贷款年限也不会超过20年,而新房一般可贷30年。而房龄一旦超过25年或30年,在大多数城市都将拿不到贷款,只剩全款一条路。

在楼市里,能全款买房的人毕竟是少数,许多人耗尽了“六个钱包”才勉强凑够首付,如果贷款门槛陡增,那么房子的流动性势必要不断衰减。

1998年住房商品化改革之后的第一批房子,房龄已经超过20年。1990年之后全国建设的第一批商品房,建筑寿命已经接近30年。

这些老房子在贷款上将会受到越来越多的限制。

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有人说,老房子虽然贷款难,但是地段好,可以博拆迁。

地段好是没错,但博拆迁又属于想当然。不是每个城市的老城区都会被拆迁,也不是每个老小区都能顺利拆迁,有城中村拆了10年都拆不掉,遑论这些容积率本身就很高的老小区?

购买老破小博拆迁,势必是一场高风险的持久战。

因此,今年国家政策已经出现调整,新一轮旧改不再执着于旧校区拆迁改造,而是将加装电梯、加建停车场作为重点方向,这种方向之变,也足以说明拆迁改造的不易。

加装电梯、加建停车场,固然能提高老房子的议价能力,但随着房龄日益变大,谁都无法逃脱衰败的终极命运。

所以,有三种类型二手房应该给予重视:

一是房龄超过20年的房子,警惕房屋质量老化以及贷款难题。

二是老旧的高层,容积率过高,未来拆迁难度会非常大。

三是空置率过高的区域,这些地方房价炒得再高都没意义,因为根本就没有二手房市场。

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当然,这并不是说,二手房不能买。相反,与新房相比,二手房的性价比更高。

新房房价,一般都会透支未来几年的利好,且许多利好都只是空头许诺,无法兑现。而这两年的新房,在“高周转”模式支配之下,部分还存在质量问题。

二手房则是所见即所得,不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。尤其是次新房,与新房差别不大,但价格却远远低于新房,性价比更高。

所以,凯风君一直建议,对于刚需群体,在一二线城市尽量配置次新房。一二线城市多数已进入存量房时代,中心城区已无可开发土地,新房大多数位于偏远郊区。

与其去新区买溢价更高、前途叵测的新房,不如在二手房市场寻找更具性价比的选择。

在三四线城市,情况有所不同。新房供应量庞大,二手房市场疲弱,在这类城市是买新房还是二手房?

这方面不能一概而论。在这类城市,尤其是县城,一个核心原则是:跟着权力中心走。

因为,小城市的权力中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外迁就跟着去新区买新房,政府机构不动就守着这些中心,二手房反而有了高性价比。

最后总结下,楼市调控拿二手房开刀,早已不是什么新鲜事。这一轮楼市调控的标配——限售,其实就是诉诸限制二手房交易;而这一次贷款受限,同样是拿二手房开刀。

所以,未来买房,不仅要考虑升值空间,更要考虑流动性,尤其要将变现的难易程度放在首位。

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