郊区买房:用毕生积蓄换一座进不去的城

每当回忆往事的时候,城小白都后悔,后悔在重大决策上,没听有钱人的建议。当然,生孩子不算,那是意外。这个来自贵州乡镇的年轻人,曾经客居北京通州,忍受不了每天两三个小时的通勤生活,果断来了宜居城市—广州,紧接着就是凑钱买房。北京更堵,也是城小白离开北京的原因之一。/《泰囧》现在,每天上下班也得两小时。这跟北漂是一样的啊。其实也不完全一样,在北京城小白是和熟悉的陌生人挤公交。现在是中青年,以及,孤单地一个人开车。倒霉的小白城小白的悲剧故事还有很多。刚在广州番禺买房那会日子过得清苦,老丈人心疼女儿,借了一辆福特蒙迪欧小汽车给他们,归期没有约定。2018年那场暴雨,江水倒灌,小区上千台汽车泡了水。有一台就是他们的。保险只赔4万,小白索性卖了,多2万;但6万能买到的车,他看不上。他把怨气撒在了小区物业的身上,仅仅是以拒付物业费的方式。更大的困扰还没解决。女儿要上学,小区周边私立幼儿园看着就很山寨,可公立的太远,还没名额,没其他选择了,先对付一下。真正的问题会从小学开始。小白不想让孩子和村里的小朋友做同学。这个出发点很现实,如果在城里,他能认识更多城里孩子的家长,等到孩子长大以后,这能带来更多的社交和机会。家长都想为自己的孩子提供更好的学习和生活条件。/胡同但所有的愿望都被房子拖回了现实。当初,有钱的朋友们极力反对他在城郊买房。他以首付不够,市区房子不够大为由,拒绝了。另外的原因也符合逻辑。五六年前,广州城内外所有地方的房产价格都在上涨,他盘算着,郊区盘下来一个200方的,等孩子大了,就能置换一个市区8、90方的。市区房子涨了五年,他的房子去年就开始跌价了。八九十方的梦想变成了五六十方。耗下去的话,孩子的课余时间可能就要在田间地头度过了,那当然应该是孩子的童年,但商品工业社会似乎不大欢迎农民。“野生”的童年,或许更有利于孩子成长。/《超脱》手里小十万的存款,仅仅通过货币贬值,购买力也被吞噬了,可能还会损失更多。他不得像在仙境里的爱丽丝在一样,为了留在同一个地方,必须以自己最快的速度去奔跑。越想越难受,终于有一天,他去城里和有钱的朋友们喝酒。那是十几年来第一次喝酒,而且还是主动的。其实也就一二两,夜里十点喝完的,接着就开始喝茶和饮料。凌晨一点,他在开车回番禺的一座桥上被查了酒驾。再次提醒,切勿酒后开车。/pixabay车是今年初老丈人给他们用的,别克越野车。小白清晰地记得被扣车的时候,辅警在一边偷偷地笑:“今晚总算是抓了一个。”驾照被扣,半年不得上路。他又和年轻时在北京一样,和陌生人挤公交了。看不见的城市边界和这座城一起变大的,是城小白的烦恼。没有把生活的苦味嚼烂的人,是无法理解这种滋味的。烦恼和焦虑有似乎更钟爱中年人和中产阶级。/《极限职业》1999年,广州市地铁一号线开通。只过去了20年,地铁线路已经到14条,城市面积扩大了4.7倍。这是人类历史上前所未有的城市化发展速度。城小白没有和这座城一起成长,对于新参者,城市绚烂而飞速地发展,让他眼花缭乱,在欣欣向荣的势头面前,看不到发展背后新的不平衡,这种不平衡不会在短期内被发现,所以说起他烦恼的根源,还是房子没选对。当然,如果小白手里有足够资金的话,这都不是问题。某个角度来说,对于新的城市移民来说,住房位置的选择,远近有时候都不是核心问题,资产安全或者保值才是。每座城市都有一片“资产安全区”。这个区域的大小约等于通勤区域的大小。如何让手里的财富保值,是都市人口新的困境之一。/胡同广州的绕城高速,大约是一个半径约30公里的圆。当然,北京、上海、成都也是这个半径。按照这个半径衡量,广州东南西北的极限分别是新塘、亚运城、佛山和白云机场。而北京则是通州、大兴、门头沟和小汤山。我国一线城市的扩张,也是有意以这30公里为发展依据。这种依据来自于更知名的国际都市,比如东京、纽约甚至大洛杉矶。毫无意外,他们的城市核心半径也在30公里左右。一家知名的移动出行平台,在2018年发布了一个“出行半径”的大数据。数据验证了大城市的极限通勤半径普遍在30公里左右。某平台发布的城市出行半径图。这家出行平台对“出行半径”的定义是:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。他们的数据显示,北京的“城市半径”是31.7公里,全国第一,其次是上海—30.8公里、深圳—30.5公里、广州—29.8公里、成都—29.3公里。但和西方国家的大型城市相比,亚洲顶级城市的通病,是城市周边的“真空”。最为明显的是曾经的环首都贫困带,因为资源要向中心输送,所以在北京、天津周边,环绕着河北的3798个贫困村、32个贫困县,这些区域体现在地图上的时候,就形成了环首都贫困带。北京一直流传着“东富西贵南穷”的说法,图为开发中的北京南五环某地。/胡同城市的治理者显然也意识到了这一点,于是提出了城市集群的概念。珠江三角洲,京津走廊,长江经济带的正在打破30公里魔咒。毕竟东京-大阪、下莱茵河流域、纽约-费城这些城市结构正在成为新的造城样板。外表和发展模式很容易复制和模仿,但人性化内核,福利型的城市设计,却是不能纸上谈兵的。城小白觉得这座城的幸福支持不到30公里,作为广州新移民,他发现最核心的教育、医疗、文化和商业资源,都集中在半径10公里的圈子里。他仍然将他住的地方称为城郊,在他眼里,那里乡村气息并未褪去,现代化的住宅建在农田旁边,白领和农民生活在一起,但彼此的精神世界却被分割。房子对小白来说只是一张床,而这张床似乎正在贬值。一元总是一元?从获得了6万的卖车款以后,城小白有意识地开始存钱,以应付家里四个老人一个孩子的不时之需,但存钱的速度赶不上花钱的速度。人的痛苦总在虚实之间不停摇摆。/《超脱》理发从谢师傅换成了Tony王,买菜从路边小贩到了钱大妈,奶茶从10元涨到25。而他那套接近200方的“豪宅”,从最高价到现在,已经贬值了几十万,关键是没人接盘,二套房七成的首付,他卖什么也凑不够。只能和跌价的房子一起生活了。虽然生活质量还算不错,但他隐约感到自己的存款在贬值。十来万的存款,说起来挺多,是自己一年多辛苦积攒下来的(不要脸,有六万是卖车的钱),似乎没有任何一个投资是保值的,放在银行?贬值更快。在数字上,城小白非常敏感。如果1999年,存1000元到银行,按央行的最高的利率计算,本息不断复投,今年销户的话,大概能取3000多元。20年,资金翻了三倍多,听上去赚了不少。如果寿命存在银行20年,翻一倍也不亏。但这20年来,1000元的购买力大概下降了或许有10倍。用了“或许”这个词,不是因为不确定,而是因为算法不一样。用全社会的各种存款加上流通中的货币,也就是广义货币量计算的话,1998年是10.44万亿,2018年是182.2万亿。简单来说。如果你在1998年有37万,就相当于现在1000万的购买力。除了生活必需品,大部分商品的存在的意义是为了实现货币流通。/胡同城小白不接受这个结果,于是用了平均工资的增幅来计算。当年北京职工的月薪是1023元,按全国城镇居民700来算,到了2018年,人均2300元。那就是说,现在的1000万,相当于当年的303万。这种算法小白心理就好受多了,虽然是一种自欺欺人的方式,因为只统计了薪水增长,没有算物价上涨呀。小白作为新移民,他不知道无论自己再怎么努力,和物价的涨幅比,自己的工资输得没有还手之力。即便是发展没那么迅猛的1990年到2010年,中国的CPI(消费者物价指数)涨幅是148%。这20年间,加拿大的涨幅是67.2%,法国是40%。日本,呦西,5.8%。这就是说,1990年日本一瓶200元的茅台酒,到了2010年,也就216块钱。所以,在购买力在持续下降的情况下,城小白其实不指望赚钱,只是希望有种方式让自己一块钱的购买力,还是一块钱,八毛也行。天真。新的都市焦虑—资金幻觉有房有车,有娃有狗,甚至还有一点存款,应届生眼里的人生赢家。城小白的“焦虑幻觉”挥之不去,他不确定自己是穷还是富,不确定女儿能不能读上好的公立学校,不确定自己能不能享受到和市区人一样的城市福利,也不确定这样生活的人生意义在哪里。他是个来自贵州大山里的孩子,他希望生活更浪漫,优雅一些,毕竟生命的每个阶段,都没有办法重来,要精彩,要灵魂有趣。海明威的多部作品,都在宣扬“人可以被毁灭,但绝不能被打败。”/《老人与海》这种想法跟海明威一样混蛋。旅居巴黎的时候,海明威和女伴走进了房间,他感到饥饿,上了床在黑暗中做了爱,还是感到饥饿。半夜醒来发现窗子都开着,月光照在高耸的建筑的屋顶上,这饥饿的感觉还在。他把脸从月光下转向暗处,可是睡不着,就躺着想这到底是怎么回事。这是一种智商情商都下线的生活状态,解决饥饿的唯一办法,就是进食。海明威忙乎了半天,没吃一口饭,自然是感到饥饿的。饿就得吃饭,觉得黑就得摘到墨镜。/《不见不散
》城小白也不想自己像个怨妇一样哼哼唧唧的,他知道要吃才能解决问题,可他不知道该“吃”什么,怎么“吃”。这种情况就是都市人的集体焦虑,是城市发展的通病,或者必要代价。一种舒服,平稳和合理的不自由,一直在发达的工业文明中流行,人心理的一些需求,不得不在厌烦的机械化劳动中受压制,这被看成技术进步的标志。对于城市发展来说,只有保证产出才有前途。虽说是城市的建设者,但有些群体,就一直缺乏城市的归宿感。/胡同人和工具,谁是真正的主宰,开始有点傻傻分不清了。这个理论被马尔塞库嚼透了。他始终认为工业社会是非人性的,人在那种环境中,无论如何都不会满足。而且人类的动物性正在失去爱欲特征。说到底,城市人不过就是工业社会中,被不断刺激消费的生产者和消费者。英国人很早就认识到了这一点,他们对城市普通人家里所拥有的物品进行统计,发现几乎每个人家里的各种物品,加起来有两千件。这是极大的物质丰富。消费其实是被精心设计的。/《超脱》但他们仍然感到不快乐,因为消费是一种短暂的快乐。有能力消费,成为了快乐的一种表达方式。这种快乐或者幸福感,是相信当下的情况是合理的,并相信一切都会不负所望。马尔库塞称其为一种新的顺从主义。城小白不得不顺从,但每当展望人生,他就想跳出这种生活方式。但他被房子、家庭、工作、医疗、教育等等所有的一切给套牢了。
有时候连优雅表达痛苦的能力都失去了。/《超脱》这是一种精密的城市制度设计,是合乎人道和自由精神的管理方式,是通往奴役之路,是实现荣华富贵衣锦还乡的正确答案。小丑收起衣服,大象回到笼子里,表演结束了。曾经那个追风的少年,拉回风筝,卷起绳子,走进了风平浪静。城小白是一个化名,是现实中一个真实的人,是我的朋友。当然他也可以叫城?我们?小白。
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绿城接盘回上海易眼看房

随着地产进入新常态,那个躺着都能赚钱的买房时代,已经一去不复返了。未来的房价将由真实的市场需求和价值来接管,而买房也将成为一个技术活。
  所以,不管是自住还是投资,每个购房者买之前都必须要想明白一件事,怎样选才能让自己的房子最大限度地保值增值?
  近日,研究人员用大数据给出了答案。《美国科学院院刊》在线发表了由中国科学院与悉尼大学、香港大学合作研究的北京地铁刷卡数据分析结果。
  经过长达7年的观测,研究人员发现,45分钟的地铁内通勤时间(进站点到出站点的时间)是北京居民可忍受通勤时间的最大阈值。
  若小于45分钟,为了更好的就业和居住环境,人们就愿意往外搬,适当延长通勤时间。
  若大于45分钟,便超过了居民的忍受极限,人们便会选择缩短通勤时间,向离工作地较近的地方搬。
  若算上从家到地铁站和从地铁站到公司的距离,每天单程通勤时间的阀门值约为1个小时。这也是对之前市面上流传的“大城市上班时间1个小时都可以接受”说法,首次给出有力的科学证据。
  就像看似随机的股价涨跌最后会成为有规律可循的几何布朗运动一样,“45分钟定律”也在冥冥之中决定着大城市房价的变动。
  原因很简单,剥掉货币放水、乱加杠杆、羊群效应等因素干扰,决定一个区域房价和租金水平的来自这个区域买房和租房的真实需求,而需求的背后又反映着居民对这个区域的认可度。
  通勤时间,一头连着工作地点,一头连着居住地点,直接反映了一个城市居民的生活节奏、生活轨迹、生活品质等。那么,沿着轨迹,我们就可以看出哪些区域最受他们认可,需求最充足,房价和房租最坚挺。
  如研究发现,7年间既不搬家又不换工作的地铁通勤者(应该属于有房一族),通常居住在的地铁站点周边,而这些区域房价均价约为6.9万元/平方米,比北京二手房挂牌均价高出17%。
  研究还发现,城市人口流动最大的一类(占样本61%)——升值定居者,也是一直再往地铁站点周边靠拢。
  过去7年中,这类人平均换工作2.65次、搬家2.51次,真实地反映了大城市内部居民的高流动性。
  其中,两个细节很值得注意。
  其一,他们对住房成本的敏感性在逐步降低,倾向于搬迁到住房成本更高的地铁站点周边。这表明这类人的收入实在逐渐增长的,为了便利愿意支付更高的房租。不过,可能暂时还买不起房。
  其二,他们的工作地在向新的就业中心聚集。这表明,大城市边缘新兴商务和产业中心很容易被这些有一定收入的中产阶层填满。
  因此,我们基本可以得出一结论,以大城市新兴的商务中心为原点,以45分钟地铁通勤距离的房屋,都很有着坚实的购买价值。
  除了地铁通勤45分钟规律外,还有一个数据可以成为大城市买房的参考招标——出行半径。
  去年,腾讯与企鹅智库联合发布了一个《城市出行半径大数据报告》,指出在工作日,北京居民的平均出行半径为9.3公里,上海为8公里,广州为6.5公里,深圳为7.4公里。(可以理解为直线距离)
  笔者以自己的生活经验,倒推了下,9公里的地铁通勤时间大概三四十多分钟左右。基本与此次的研究相吻合。
  所以,在大城市买房,基本可以把这两个指标作为选房时的一个重要参考,在上述指标范围内,再进一步考虑教育、商业、公共空间等配套。
  如此筛选出的房子才是有着优质基本面的蓝筹股,方能经得起时间和周期的考验。

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