澳门莆京娱乐场房企“激战”大湾区-第一财经·中国房地产金融

澳门莆京娱乐场,很多人对于海伦堡的认知,或许还仅限于这是一家扎根广东的房企,但事实上其版图早已覆盖全国。1998年,海伦堡创立于广州,在初创期就展示了其片区经营的能力。海伦堡在广州市番禺市桥南区开发了第一个楼盘——华景新城,成功地改变了当时番禺市桥南区的生态居住环境,并确定了海伦堡住宅地产经营方向和“欧式建筑风格”的产品风格定位。通过这一口碑项目打造的高起点,让当时初出茅庐的海伦堡以品质地产商的姿态进入大众视线。粤系房企向来以低调著称,实为埋头做实事,海伦堡也同样偏好稳健、进取。发展早期,海伦堡便在广州、珠海、中山、佛山及惠州等广东省主要城市建立了稳固的市场定位,至今日,海伦堡不再只局限于广东省的发展,凭借着此前积累的经验,已悄然完成全国业务版图的布局。据不完全统计,海伦堡已在主要位于珠江三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的37个城市占据一席之地,拥有超过150个处于不同开发阶段的项目。不断扩大海伦堡对自己的定位是“一家不断扩大的中国房地产开发商”。尽管海伦堡一向低调,但回看其21年的发展历程,会发现海伦堡没有停止过拓展业务版图的步伐。在上世纪90年代末打造出“番禺华景”这样的标杆项目之后,海伦堡在当地继续开发,打造了海伦堡·流金岁月、海伦堡·御院等代表项目,带动桥南区域快速发展,给自己带来了“一个楼盘带旺一片区域”的名声。凭借在番禺市桥区域优质项目开发与片区运营的成功经验,2005年海伦堡开始在广州以外地区开发物业,将业务拓展至中山,迈出了对外扩张的第一步。海伦堡进入中山发展至今14年,在当地开发了海伦堡·海伦湾、海伦堡·海伦时光等13个项目。入驻中山后的几年,海伦堡便快速扩张珠三角,相继在江门、肇庆、惠州等城市落子,土储版图进一步加深。惠州作为房企抢滩要地,也是海伦堡深耕的重点城市之一。12年间,海伦堡在惠州多个片区布局了28个项目,打造了海伦堡·海伦艺境、海伦堡·海伦湾等耳熟能详的代表项目。早期城市的布局与深耕,体现着海伦堡的前瞻性眼光,这些珠三角城市目前都已被纳入粤港澳大湾区战略规划范围内。凭着在广东省的成功经验,2009年,海伦堡开始跨出珠三角,布局中国部分经济发达城市的市场。海伦堡选择了昆明作为迈出珠三角、拓展华西地区的第一站。海伦堡在昆明累计已开发海伦堡·海伦国际、海伦堡·海伦中心、海伦堡·中央广场等9个代表项目,涵盖了住宅、商场、写字楼等多元业态。其中,2012年亮相的千亩大盘海伦堡·海伦国际,是昆明当地房地产市场的标杆项目。在昆明海伦堡·海伦国际入市的2012年,海伦堡借项目成功之机,将成都、西安等城市纳入其西部版图范围,深化在西部区域核心城市的深耕。海伦堡进入成都、西安市场以后,在这两座城市落地了标志性的经典产品线,海伦春天、海伦国际和海伦湾,包括成都的海伦堡·海伦天麓、海伦堡·海伦国际,西安的海伦堡·海伦湾等项目。次年,海伦堡的战略触角也开始延伸至长江三角洲地区,上海作为长三角的绝对中心,是海伦堡在该区域开拓布局的首个核心城市。2013年,海伦堡落地上海,先后在上海开发了海伦堡·爱ME城市等项目;随后几年,海伦堡陆续进入杭州、合肥、宁波、绍兴、嘉兴等城市,进一步深化长江三角洲地区战略布局。2016年,海伦堡的全国扩张完成了最后一块拼图,正式进军京津冀地区。同年,海伦堡进入南京市场,加强其在长江三角洲地区布局力度,其首个一站式购物中心——海乐城也落地于此,2018年开业后已成为当地片区的标杆商业中心。海伦堡在土地市场的活跃,也可见其在规模扩张上的决心,最终也见诸成效。根据戴德梁行报告,在未上市物业开发上及非国有企业中,按照2017年合约销售额统计排位,海伦堡排名第九位;同年,按总销售面积计算,海伦堡排名第7位。2019年,海伦堡拿地上也没有停下步伐,陆续在昆明、济南、荆州、南京、九江、佛山、无锡、台州等地落子。布局法则房地产开发的核心利益来自土地储备,区域选择、拿地策略的优劣,都与房企的未来发展息息相关。作为老牌房企,从海伦堡的发展路径中可以看出,其已摸索出属于自己的一套拿地法则:以广州为起点,聚焦珠三角地区,再将路径进一步延伸至长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区,战略性布局全国。从其布局区域可以窥见,海伦堡坚持地区深耕投资策略,特别是密切关注受到政策支持的区域或地区,如粤港澳大湾区、杭州湾区及长江经济带。粤港澳大湾区由九个珠三角城市组成,
2018年末总人口已达7000万人,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。杭州湾及长江经济带则是“一带一路”等多重国家战略的交汇点,代表未来中国东部发展新高度。具体到城市进入,海伦堡在进入区域市场时,会先在各区域选择一个核心城市或几个核心城市;在核心城市站稳脚跟之后,通过不断渗透到被判断为增长潜力高的其他城市,以延展在各区域的业务。以大湾区为例,海伦堡早期在广州深耕,随后逐渐在中山、惠州、肇庆等广东省内经济发达的城市创建据点。截至目前,海伦堡大湾区持有近70个项目,已实现了广州、佛山、东莞、中山、江门、肇庆、珠海、惠州8大湾区城市战略布局。目前,海伦堡在粤港澳大湾区拥有的土储货值超过千亿,未来发展将受益于大湾区远景规划红利。同样,在国家政策支持的长三角洲地区,海伦堡通过率先落子上海,随后逐步向杭州、合肥、宁波、南京等城市渗透,这些城市也是长江经济带国家战略规划中的重点城市,是中国经济发展最活跃的地区之一,具有良好的未来成长空间。此前有业内人士预计,未来3年,中心城市的地价仍然处于上升通道,土地储备越多的房企,未来的竞争力将更强。也就是说,海伦堡土储的优势还会逐渐凸显。只有具有高质量和具有成本竞争力的储备,才能维持未来扩展的竞争优势。体现在拿地方式上,则是综合考量多方因素,以多种方式收购土地。除了传统的招拍挂之外,海伦堡还参与旧城改造,以及向第三方收并购等。在这方面,海伦堡也有专职的土地收购团队,进行法律风险分析、与交易对手协商并实施收购交易,以控制土地风险。得益于独有的布局法则与土地储备,海伦堡土储在珠三角地区占比40%,长三角地区占比18.2%,华西地区占比25.7%,既兼顾了安全性与良好的成长性,也为其业绩的稳定可持续增长提供了保障。截至2016年、2017年及2018年12月31日,海伦堡总收益分别为142.27亿元、143.55亿元及175.17亿元,复合年增长率为11.0%。同期,其年度溢利分别为28.98亿元、19.80亿元及22.56亿元。在其业务收入中,各个区域均给出了与布局规模相对应的业绩贡献。
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在全国扩张上,海伦堡走的是稳健路线,通过自一线城市向二三线城市及有发展潜力的城市拿地,审慎拓展,这一策略被证实行之有效。很多人对于海伦堡的认知,或许还仅限于这是一家扎根广东的房企,但事实上其版图早已覆盖全国。1998年,海伦堡创立于广州,在初创期就展示了其片区经营的能力。海伦堡在广州市番禺市桥南区开发了第一个楼盘——华景新城,成功地改变了当时番禺市桥南区的生态居住环境,并确定了海伦堡住宅地产经营方向和“欧式建筑风格”的产品风格定位。通过这一口碑项目打造的高起点,让当时初出茅庐的海伦堡以品质地产商的姿态进入大众视线。粤系房企向来以低调著称,实为埋头做实事,海伦堡也同样偏好稳健、进取。发展早期,海伦堡便在广州、珠海、中山、佛山及惠州等广东省主要城市建立了稳固的市场定位,至今日,海伦堡不再只局限于广东省的发展,凭借着此前积累的经验,已悄然完成全国业务版图的布局。据不完全统计,海伦堡已在主要位于珠江三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的37个城市占据一席之地,拥有超过150个处于不同开发阶段的项目。不断扩大海伦堡对自己的定位是“一家不断扩大的中国房地产开发商”。尽管海伦堡一向低调,但回看其21年的发展历程,会发现海伦堡没有停止过拓展业务版图的步伐。在上世纪90年代末打造出“番禺华景”这样的标杆项目之后,海伦堡在当地继续开发,打造了海伦堡·流金岁月、海伦堡·御院等代表项目,带动桥南区域快速发展,给自己带来了“一个楼盘带旺一片区域”的名声。凭借在番禺市桥区域优质项目开发与片区运营的成功经验,2005年海伦堡开始在广州以外地区开发物业,将业务拓展至中山,迈出了对外扩张的第一步。海伦堡进入中山发展至今14年,在当地开发了海伦堡·海伦湾、海伦堡·海伦时光等13个项目。入驻中山后的几年,海伦堡便快速扩张珠三角,相继在江门、肇庆、惠州等城市落子,土储版图进一步加深。惠州作为房企抢滩要地,也是海伦堡深耕的重点城市之一。12年间,海伦堡在惠州多个片区布局了28个项目,打造了海伦堡·海伦艺境、海伦堡·海伦湾等耳熟能详的代表项目。早期城市的布局与深耕,体现着海伦堡的前瞻性眼光,这些珠三角城市目前都已被纳入粤港澳大湾区战略规划范围内。凭着在广东省的成功经验,2009年,海伦堡开始跨出珠三角,布局中国部分经济发达城市的市场。海伦堡选择了昆明作为迈出珠三角、拓展华西地区的第一站。海伦堡在昆明累计已开发海伦堡·海伦国际、海伦堡·海伦中心、海伦堡·中央广场等9个代表项目,涵盖了住宅、商场、写字楼等多元业态。其中,2012年亮相的千亩大盘海伦堡·海伦国际,是昆明当地房地产市场的标杆项目。在昆明海伦堡·海伦国际入市的2012年,海伦堡借项目成功之机,将成都、西安等城市纳入其西部版图范围,深化在西部区域核心城市的深耕。海伦堡进入成都、西安市场以后,在这两座城市落地了标志性的经典产品线,海伦春天、海伦国际和海伦湾,包括成都的海伦堡·海伦天麓、海伦堡·海伦国际,西安的海伦堡·海伦湾等项目。次年,海伦堡的战略触角也开始延伸至长江三角洲地区,上海作为长三角的绝对中心,是海伦堡在该区域开拓布局的首个核心城市。2013年,海伦堡落地上海,先后在上海开发了海伦堡·爱ME城市等项目;随后几年,海伦堡陆续进入杭州、合肥、宁波、绍兴、嘉兴等城市,进一步深化长江三角洲地区战略布局。2016年,海伦堡的全国扩张完成了最后一块拼图,正式进军京津冀地区。同年,海伦堡进入南京市场,加强其在长江三角洲地区布局力度,其首个一站式购物中心——海乐城也落地于此,2018年开业后已成为当地片区的标杆商业中心。海伦堡在土地市场的活跃,也可见其在规模扩张上的决心,最终也见诸成效。根据戴德梁行报告,在未上市物业开发上及非国有企业中,按照2017年合约销售额统计排位,海伦堡排名第九位;同年,按总销售面积计算,海伦堡排名第7位。2019年,海伦堡拿地上也没有停下步伐,陆续在昆明、济南、荆州、南京、九江、佛山、无锡、台州等地落子。布局法则房地产开发的核心利益来自土地储备,区域选择、拿地策略的优劣,都与房企的未来发展息息相关。作为老牌房企,从海伦堡的发展路径中可以看出,其已摸索出属于自己的一套拿地法则:以广州为起点,聚焦珠三角地区,再将路径进一步延伸至长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区,战略性布局全国。从其布局区域可以窥见,海伦堡坚持地区深耕投资策略,特别是密切关注受到政策支持的区域或地区,如粤港澳大湾区、杭州湾区及长江经济带。粤港澳大湾区由九个珠三角城市组成,
2018年末总人口已达7000万人,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。杭州湾及长江经济带则是“一带一路”等多重国家战略的交汇点,代表未来中国东部发展新高度。具体到城市进入,海伦堡在进入区域市场时,会先在各区域选择一个核心城市或几个核心城市;在核心城市站稳脚跟之后,通过不断渗透到被判断为增长潜力高的其他城市,以延展在各区域的业务。以大湾区为例,海伦堡早期在广州深耕,随后逐渐在中山、惠州、肇庆等广东省内经济发达的城市创建据点。截至目前,海伦堡大湾区持有近70个项目,已实现了广州、佛山、东莞、中山、江门、肇庆、珠海、惠州8大湾区城市战略布局。目前,海伦堡在粤港澳大湾区拥有的土储货值超过千亿,未来发展将受益于大湾区远景规划红利。同样,在国家政策支持的长三角洲地区,海伦堡通过率先落子上海,随后逐步向杭州、合肥、宁波、南京等城市渗透,这些城市也是长江经济带国家战略规划中的重点城市,是中国经济发展最活跃的地区之一,具有良好的未来成长空间。此前有业内人士预计,未来3年,中心城市的地价仍然处于上升通道,土地储备越多的房企,未来的竞争力将更强。也就是说,海伦堡土储的优势还会逐渐凸显。只有具有高质量和具有成本竞争力的储备,才能维持未来扩展的竞争优势。体现在拿地方式上,则是综合考量多方因素,以多种方式收购土地。除了传统的招拍挂之外,海伦堡还参与旧城改造,以及向第三方收并购等。在这方面,海伦堡也有专职的土地收购团队,进行法律风险分析、与交易对手协商并实施收购交易,以控制土地风险。得益于独有的布局法则与土地储备,海伦堡土储在珠三角地区占比40%,长三角地区占比18.2%,华西地区占比25.7%,既兼顾了安全性与良好的成长性,也为其业绩的稳定可持续增长提供了保障。截至2016年、2017年及2018年12月31日,海伦堡总收益分别为142.27亿元、143.55亿元及175.17亿元,复合年增长率为11.0%。同期,其年度溢利分别为28.98亿元、19.80亿元及22.56亿元。在其业务收入中,各个区域均给出了与布局规模相对应的业绩贡献。
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作为早期孕育房地产业的土壤,向来是房企必争之地的珠三角地区,又迎来新的发展机遇。房地产企业的嗅觉向来灵敏,早在粤港澳大湾区概念刚刚提出之时,房企对这片热土的争夺战就已打响。对于他们而言,布局大湾区,不仅是立足当下的战略之举,更是押注未来的重要之措。2月21日午间,阳光照耀在东经114.1度,北纬22.26度的香港岛上,海洋公园万豪酒店里刚刚结束了一场备受瞩目的会议——粤港澳大湾区发展规划纲要宣讲会。门口处,粤港澳三地的媒体已经架好长枪短炮等待采访离场的嘉宾,对于这个近来热度最高的规划,他们希望得到更多的具体内容和想法。作为早期孕育了地产业的土壤,珠三角地区向来是房企的兵家必争之地,从这片土壤上走出的碧桂园、万科与恒大占据了房地产行业多年的龙头之位。粤港澳大湾区概念的提出更是加剧了房企对这片热土的争夺,布局大湾区,不仅是立足当下的战略之举,更是押注未来的重要之措。争抢先机近年来,随着粤港澳大湾区热度的持续走高,房企投入了极大的热情与精力来积极拓展湾区内的土储。世茂董事局副主席许世坛曾在2018年业绩会上表示,过去世茂主要土储在长三角,接下来将加大在粤港澳大湾区的投入,希望在香港加快土地储备,预测到2020年,将有多个项目推向市场。和世茂一样奋战在粤港澳大湾区的房企不在少数。从2016年至2018年的招拍挂土地成交情况来看,大湾区(不含港澳)内9个城市的招拍挂土地成交建面总量为1.7亿平方米,其中,不少大中型房企凭借各自优势,提前布局,抢占先机。克而瑞研究数据显示,在大湾区内拿地规模排名前30名的企业新增土地储备总量达到了0.8亿平方米,占比达48.7%,包揽了近一半的成交土地,已掌握了粤港澳大湾区大量的优质资源。在充足货源的支撑下,当前在粤港澳大湾区抢占先机的主要有三类房企,分别为在此发家的全国化规模房企、看准了大湾区发展契机的外来房企和深耕本土的区域房企。老牌房企占天时由于粤港澳大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头房企的发源地,这类企业一方面树大根深、资金充裕,另一方面大力高举全国化扩张时,本身就是以大湾区为大本营。因此,在粤港澳大湾区的抢滩大战中,占尽天时。从克而瑞公布的粤港澳大湾区土储货值数据来看,广东起家的龙头房企强势占据了大湾区货值前5名中的4个席位,分别为发家佛山的碧桂园,广州孕育的恒大、保利以及从深圳走出来的招商蛇口。而作为房企三巨头之一的万科,也以近2500亿元的土储货值位列第10名。其中,碧桂园无疑是此轮布局粤港澳大湾区的众多房企里最大的赢家,其5713亿元的土储货值和5629万平方米的土储建面,均位列榜首。克而瑞数据显示,2018年,碧桂园国内权益合约销售前十城市中,大湾区城市群中的惠州、佛山、东莞及广州便占据四席,其中惠州更是勇夺城市销售魁首,2018年权益合约销售达210亿元,占据总权益销售占比的4%,市场占有率排名第一。此外,碧桂园2018年半年报显示,报告期内,内地合同销售额排名前10的项目中,惠州贡献了3个。紧随碧桂园之后,恒大以3821亿元土储货值和2144万平方米土储建面位列第二位。在将总部正式搬迁至深圳之后,恒大深圳公司披露,其目前已拥有50个项目,深圳的主战场地位已经不言而喻,整个集团的战略中心已然想往粤港澳大湾区靠拢。恒大官网显示,仅惠州和佛山两城,就有9个项目正在销售。于1992年成立的国企保利,截至2018年上半年,已覆盖了全国99个城市,其中在粤港澳地区,保利更是已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。2018年末,保利发展于粤港澳大湾区内拥有总货值2788.6亿元,土地储备建面1853.4万平方米,皆位于5强之内。本土房企借地利除广东起家的龙头房企外,还有许多扎根于本土的中小型开发商,实力也不容小觑,其凭借地利优势,在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。在克而瑞公布的大湾区土储货值30强榜单中,本土企业的数量最多,达到了13家,拥有的货值总量占比达到38%。其他小型本土房企,更是数不胜数。这些房企凭借地缘优势,以大本营为核心,在深耕布局的同时向周边城市辐射发展,典型如龙光、佳兆业、合生创展、时代地产、越秀地产、合景泰富、奥园集团等。以龙光为例,2018年底,其在粤港澳大湾区的货值约为2612.1亿元,在本土企业队伍中遥遥领先。此外,中国奥园立足于大本营广州,近些年来向周边城市延展的步伐明显加快,2014年首入佛山、2015年进驻深圳,2016年布局惠州,截至2018年上半年,中国奥园已实现粤港澳大湾区9+2城市全覆盖,区域内项目55个,货值接近1050亿元。此外,中国奥园执行董事郭梓宁也曾透露,集团在粤港澳大湾区拥有13个城市更新项目,预计2018年有两三个项目能入市,产生业绩。以旧改起家的佳兆业,以2595亿元的货值紧随龙光之后,其在粤港澳大湾区内的货值更是占据公司自身总货值的65%以上。佳兆业多年来一直秉持深耕核心一线,适度下沉都市圈的策略,众多核心项目位于以深圳、广州为核心的粤港澳大湾区。目前佳兆业已布局深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山等湾区城市。佳兆业2018年半年报显示,报告期内,合约销售额共计253.19亿元,其中珠三角贡献14.045亿元,占比超过55%。珠三角66个项目中,除阳江佳兆业滨江壹号外,其余均分布于湾区内城市。借地利之便,乘着政策的东风,当地房地产企业未来的发展或难以估量。外来房企傍人和由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好,加之政策红利,在全国化扩张需求推动下,一些外地房地产企业也开始积极布局,在广州、深圳、佛山等地频频落子,企图能尽早从中分一杯羹。此类企业以融创、雅居乐、新力等为代表。以发家于天津的融创为例,事实上此前其计划收购佳兆业一事已经表露出其布局珠三角之意。收购失败后,融创于2015年3月成立了广深区域公司。2016年1月,融创两度在佛山拿地,成功进驻佛山,跨出了布局珠三角的第一步。在此后短短一年多的时间内,融创接连布局粤港澳大湾区的其他城市,包括广州、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门及肇庆等。截至2018年末,融创在整个粤港澳大湾区的土储货值已达到1846亿元,在外来企业中独占鳌头。此外,中海地产虽然定位为国际化开发运营集团,但作为中国内地房地产行业的开拓者和引领者,庞大的实力和眼界不容置疑,加之总部位于香港,拥有天时地利之便,在粤港澳大湾区的布局自然不甘于人后。值得注意的是,在大湾区土地建面排行榜中,虽然中海地产仅以1292万平方米位居第六名,但这些土储的总货值却高达2991亿元,仅次于碧桂园与恒大,位列第三名。由此可见,其土储布局的质量实际上要高于其他多数企业。大湾区概念的正式落地对地产行业有何影响?易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出,应重点关注地产行业的三个领域。首先,由于产业园区的创意创新等有助于促进区域发展,因此产业地产领域所受到的影响或最大;其次,人才导入过程中必然要配套租赁用房,因此湾区内的租赁市场具有广阔的发展前景;最后,集体建设用地用地紧张之后,尤其是广州、深圳、香港、澳门这四大中心城市因为建设较早,已经进入存量时代,集体用地如何盘活将会形成很大创新机制。然而,虽然湾区风光无限好,房企在布局时亦存在难点。严跃进对《国际金融报》记者强调,政策落地是会带来很多机会,但粤港澳地区的土地制度不太一样,开发商在布局时需要加强沟通协调。此外,由于市场预期好,土地价格自然高昂,房企要注意获取成本,不能盲目地去落子,要考虑资金问题和后续的潜在风险。

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