中国TOD时代的重庆探索 “老城”迭代升级亟待破题

昨日下午,省委常委、市委书记周江勇调研地铁及TOD规划建设运营情况。他强调,要坚持以人民为中心的发展思想,高水平推进地铁规划建设,不断提升TOD的品质和水平,为提高城市价值和人民生活品质提供重要支撑,让“轨道上的城市”造福全市人民。许明、戴建平、缪承潮参加。近年来,杭州大力推进地铁建设,取得了良好成效。其中,杭州地铁七堡杨柳郡、五常天空之城等项目的成功开发,为全国地铁TOD开发打造了示范样板。周江勇先后来到两个项目现场,详细了解开发模式、合资合作方式、规划设计与建设管理等情况,指出要总结成功经验,协同推进轨道交通建设和城市建设,力争打造一批设计时尚、人文便利、综合利用效益高的精品亮点工程,实现换乘接驳便捷、公共空间舒适。▲
周江勇一行考察地铁七堡车辆段上盖杨柳郡项目,了解项目运营情况。随后,周江勇主持召开座谈会,听取市轨道办、市地铁集团等有关单位工作情况汇报。他在肯定我市轨道交通建设取得的成绩后指出,轨道交通是支撑城市发展的重大基础设施,是“5433”工程的重要组成部分。没有高效率的轨道交通,就不可能有高品质的城市生活。要充分认识轨道交通建设对杭州发展的极端重要性,着眼长远、科学谋划,统筹规划、建设、运营、经营,善于运用5G
、区块链、人工智能等数字技术赋能,加强合作交流,打造专业运营团队,优化体制机制,守牢安全底线,努力实现安全快速建设、舒适温馨运营、科学高效经营。周江勇指出,TOD不仅是以公共交通为导向的开发模式,更是提升城市品质的重要抓手。●要准确把握TOD模式的内涵与趋势,全面总结、系统梳理、敢于担当、创新突破,推动政策集成,同步推进轨道交通和TOD规划建设,做强TOD枢纽功能,引领未来城区建设。●要深化大谋划,提高站位、拓宽视野,学习借鉴国内外城市的先进经验,推动TOD规划建设运营更具前瞻性、国际范;宣传大成效,深入总结现有的成功范例,加大宣传推广力度;培育大品牌,发挥企业主体作用,打造更多引领潮流的精品项目;寻求大合作,加强与行业领军企业的合作,最大限度地用好专业团队的智慧和力量;实现大平衡,在更大范围内推动建设资金平衡、城市品质平衡。关于“TOD”TOD模式即transit-oriented
development,是以公共交通为导向,规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区,能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。通俗一点地说,TOD模式以公共交通站点为中心、以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。它主要通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。据了解,TOD模式不仅在杭州成功实践,它的建设价值,也正在被交通专家们肯定。2019年11月10日,“中国城市学年会·2019”城市交通问题分论坛在杭州举行。论坛中有一个重要的话题是:关于TOD模式如何成为高质量发展的抓手。在讨论中专家们认为,现在杭州是多中心多点发展的城市,每个地方应该都是一个宜居宜工作宜生活的地方,这也正是TOD模式探索和实践的核心价值所在。目前,TOD模式在国内外的运营已经相对普遍。它已成为有效缓解城市交通拥堵、快速串联起城市板块、有效提升轨道沿线商业价值、发挥土地价值的“法宝”。比如在日本新宿,当地人就可以依托于交通枢纽站,在步行10分钟氛围之内享受到城市中心的服务,从而实现办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等于一体的生活模式。正在建设中的广州凯达尔枢纽国际广场也是一个大型TOD交通枢纽综合体项目。按照规划,该项目建成后,将成为国内首个集铁路、城际轨道、地铁多种轨道交通及出租车站、汽车客运、巴士等多种公共交通方式的枢纽型城市综合体,辐射范围包括整个珠三角地区。

地球有磁场,城市亦然。

中国TOD时代的重庆探索

城市的磁场,有很多因素构成,经济活力、人文魅力、环境优美,而轨道,作为现代工业的集成产品,也是一个非常重要的考量因素。

随着21世纪城市化进程的加快,大城市土地资源紧缺、交通拥堵、环境污染等问题日益突出,“摊大饼”式的城市发展模式已难以维系,如何协调城市用地规划和城市交通规划一直是中国各城市亟须研究和解决的问题

前不久国务院刚颁发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,明确提出要建设“轨道上的长三角”,通过高铁、城际铁路、地铁等多种轨道,把长三角连接成为一个有机体。

文/张燕 韩忠强

轨道,又一次承担起了重要的国家使命。

TOD(Transit-Oriented
Development,公共交通导向发展)模式发源于美国,以高铁、地铁等公共交通站点为中心,在400~800米半径内进行物业开发,将工作、消费、文化、教育、居住等功能合为一身,把公共交通节点变成新的生活目的地,是纽约、东京、香港等世界级大都市主流的城市开发模式。

伴随着大量轨道建设,又一项命题越来越紧迫地摆到各政府部门之前,即如何在建设轨道的同时,对城市进行综合性的开发运营。

2015年,住建部发布《城市轨道沿线地区规划设计导则》,全面倡导TOD。2017年7月,国家发改委提出要推动“轨道+物业”“轨道+社区”“轨道+小镇”“轨道+新城”,越来越多的开发商、运营商进入TOD领域,中国大陆全面进入轨道交通和TOD时代。

TOD,这个陌生又不陌生的词,越来越多地进入到大家眼帘。

而中国西部唯一的直辖市重庆在成熟商圈内打造的国内首个“高铁+地铁+公交”TOD沙坪坝项目,因其复杂性与48万方的超大体量等特殊属性,备受各界关注。

TOD,译成中文是“以公共交通为导向的发展模式”,已在欧美国家风靡20余年,在日本城市发展规划中利用到了极致。香港的城市规划,也基本是以TOD为导向,在地铁站周围进行住宅楼、商场、办公楼的布局,人们的日常活动半径大大缩小,同时又可以方便地通过地铁到达更远的地方。

“老城”迭代升级亟待破题

作为“轨道上的长三角”重要南翼,正在面临大量轨道建设的杭州,又该如何利用TOD进一步为城市赋能?

在老重庆人眼中,因优质教育资源集中、三峡广场商圈、火车站投运等而兴的沙坪坝也曾一度有过繁华辉煌的岁月。

昨天,浙江省委常委、杭州市委书记周江勇就此进行了调研,并对地铁建设和运营提出要求。

然而,近年来随着人流剧增,受土地空间、交通因素制约,特别是与重庆近年新兴商圈相对比,沙坪坝越来越给人以
“旧乱堵”的印象。“进城难,出城更难”,令出租车司机谈虎色变的沙坪坝被戏称为“堵城”。

见习记者黄煜轩记者殷军领制图张凯东

沙坪坝一直在等待着改变。

杭州要学习借鉴

机会终于来了!重庆西站和沙坪坝铁路综合交通枢纽的建设,让沙坪坝看到了城市综合改造、振兴升级的新机遇,TOD模式成为破题之策。

国内外城市的先进经验

据重庆市沙坪坝政府有关负责人介绍,国家《铁路“十三五”发展规划》确定了“八纵八横”主通道,其中有5条通道连接重庆。在重庆铁路客运枢纽“三主两辅”结构中,“一主”和“一辅(沙坪坝铁路综合交通枢纽)”均位于沙坪坝东部老城。随着重庆西站、沙坪坝站两个高铁站的开通,沙坪坝区成为重庆面向西南地区省市的重要集散枢纽和门户窗口,平均每天给沙区带来10多万的人口流动规模,未来这个数据还会增加。

推动TOD规划建设运营

据了解,沙坪坝TOD项目被命名为龙湖光年,由地方政府、轨交公司和龙湖集团共同打造。在TOD领域持续探索的龙湖集团,在技术上总结创新TOD模式、破局城市发展的七大核心原则:产城融合、形象塑造、一体开发、站城一体、枢纽形成、用地集约、环境保护。

更具前瞻性国际范

此外,参与打造这一项目的团队堪称配置全球资源的豪华班底。TOD规划设计资源上囊括了日建设计、西南交通大学上海TOD研究中心、林同棪国际、东急等;商业规划设计资源上有德国ECE、湃昂国际等;产业资源上包含了盛世投资、中青旅、清华大学、清科集团等。

周江勇说,像杭州这样的大城市,未来一定要是“轨道上的城市”。没有地下空间高效、科学地利用,我们的城市就难以高效运转,也难以建成生活品质之城、世界名城。

基于国际经验的重庆打法

要推进杭州轨道交通建设,必须解决当前三大问题——

在TOD发展方面,日本的相关经验可供借鉴。

一是安全快速地建设。目前杭州有381公里地铁在建,亚运会之前都要完成。但是,快速的前提必须是安全,没有安全的底线,目标就不能实现,没有安全这个“1”,其他一切都是“0”。

据世界知名设计公司日建设计副社长中分毅介绍,日本TOD模式发展有近百年历史,目前已进入成熟发展阶段。以东京及近郊为例,由新干线,JR线,东京地下铁及各民营铁道公司等为主体,形成城市交通的毛细血管网络,紧密连接其城市与城市之间,以及城市内的各个部分。使得公共轨道交通成为市民的出行方式首选。并以站点为中心布置商业公共设施,将轨道网络转为市民的生活网络,使轨道从出行方式变成一种生活方式。重庆沙坪坝的人口密度、地貌特征等情况与东京的涩谷相似。

二是舒适温馨地运营。现在杭州有135公里已经运营,到亚运会前,会有500多公里运营。因此现在必须要培养一支专业的运营团队,让我们的地铁运营更舒适,更温馨,让老百姓(603883,股吧)更有获得感。

涩谷TOD项目汇聚了4个地铁公司的9条地铁线路,是日本著名的交通中枢,更是集合了商业、办公、文化等复合功能。值得一提的是,连接地下与地上多条地铁线路的圆形挑空中庭是该项目的“垂直交通核”,成功解决了地铁、地上铁路、地下停车场之间的转换乘以及与地上流线的连接问题。垂直交通核从地下三层至地上四层各层空间的采光、通风性都十分良好,市民不仅可以实现便捷换乘,还能在这里体验时尚、音乐等流行文化。

三是科学高效地经营。打造一支强有力的经营团队,充分保障建设资金平衡。

那么基于国际经验,重庆的打法是什么呢?

TOD不仅是以公共交通为导向的开发模式,更是提升城市品质的重要抓手。目前TOD在杭州已经成功起步,取得了良好的成效。杭州要准确把握TOD模式的内涵与趋势,全面总结、系统梳理、敢于担当、创新突破;要深化大谋划,提高站位、拓宽视野,学习借鉴国内外城市的先进经验,推动TOD规划建设运营更具前瞻性、国际范。

据龙湖集团副总裁胡浩介绍,重庆沙坪坝龙湖光年项目作为国内成熟商圈首个与高铁枢纽结合的TOD项目具备高速、高能、高效、高标识性、高量级合作的特点,是龙湖规划中最先进、最复杂的TOD项目。

TOD起源:

在项目的规划设计上,龙湖光年借鉴了日本涩谷站在空间使用上朝地下化、再高架化等“立体化”方式发展,该项目地下共7层,负1层至负7层依次为公交车站、出租车站和高铁站台高铁出站厅、地铁1号线9号线及环线的进出站换乘大厅,多个楼层设地下停车库,市民可实现高铁、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具零换乘。

以小汽车为导向的

作为全国首个在老城区核心商圈内五轨合一的TOD项目,该项目将以悬浮城市为理念进行打造,并按照TOD模式展开,建设涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的集散中心,然后以400~800m(5~10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住、养老等为一体的城区,最终给沙坪坝商圈开创全新的消费及购物模式。

城市发展模式备受诟病

日建设计相关负责人称,作为重庆TOD时代的标志,他们希望能够运用步行系统、城市走廊的概念将沙坪坝项目打造成为重庆独有,具有重庆特色TOD项目。

人们开始思考

胡浩说,作为一个城市的门户级项目,首先要具备良好的外部形象,这个项目运用了流线型的造型,来代表重庆高速发展的城市形象和高铁时代所具备的未来科技感,将来有望成为重庆的地标建筑和城市名片。

以公共交通为导向的发展模式

此次TOD项目,除了沙坪坝高铁站重新改造升级,其站前广场将和三峡广场相连,商圈的广场面积将从现在的0.27平方公里,扩大到0.74平方公里,增大了近3倍,将一改往日道路破旧的历史形象。

要说TOD的起源,先从一部电影说起。

为城市经济发展赋能

电影的名字已经忘了,这是一部美国电影,说的是男主人公平安夜加班,匆匆忙忙赶回郊区的家,路上却遭遇了公路塌方。他无奈地踹车、到处找警察问塌方清理进展,那种节假日无法与家人团聚的焦躁,经过这么多年,画面感清晰依旧。

在沙坪坝区政府领导班子看来,TOD模式将重塑沙区城市价值,为城市经济发展赋能。

工作在城市,把家安在郊区,很多美国人和电影中的男主人公一样,依靠小汽车和公路维系着日常生活。这种以小汽车为导向的城市发展模式,逐渐引起很多新城市(300778,股吧)主义规划师的重新思考。他们认为,这不但吞噬了大量郊区的草地和森林,也吸走了城市人口和活力,把丰富的城市生活肢解成了两点一线。

首先,商业楼宇围绕交通核一体规划,火车、轨道、公交、商业四位合一,这种一体化开发,让外地旅客认识一座城市并不是从冷冰冰的车站开始,而是从人性化设计和发达的商业开始,这种体验对城市品质的提升是巨大的。

更严重的是,郊区化通过阶层和种族的空间化,进一步加剧了社会的对立和不满。

其次,因为商业体的存在,利用了现有的公共交通带来的人员流量,将进一步创造服务空间、就业机会和税收。地方政府可依托铁路综合交通枢纽的开通,对城市功能和格局进行优化配置甚至重组,从而打造一座高铁新城。

1993年,美国人彼得·卡尔索尔普提出“以公交先导性发展替代郊区蔓延的发展模式”,简称“TOD”。

另外,和大多数老城区类似,沙坪坝商圈发展的主要难题是交通不畅,人们进不来也出不去,导致有效消费需求不足。高铁和3条城市地铁线,将以高效便捷的出行方式,给沙坪坝带来巨量的人流,这是商业的基础。而铁路综合枢纽的商业开发,为公共项目建设和持续运营,亦探索出了一条新路。

随着时间的沉淀打磨,TOD的内涵,也被更多人认识和丰富。

预计,到2020年底,沙坪坝项目开业后,每天将带来90万人次的客流量,以此将增加4万个就业岗位,社零总额的增加将达到50亿元,成渝高铁沿线辐射人口将达到1000万。

“TOD,首先是为了提升人民的生活品质,改变城市发展格局,治疗‘大城市病’。”

在谈到TOD模式的优势时,重庆沙区政府相关负责人认为,一方面,该模式挖掘出了公共交通枢纽项目的商业价值,能够吸引多方资本共同投入公共项目建设,既有助于城市基础设施水平的提升,改善民众的福利水平,还能在不大量增加地方财政负担的前提下促进地方经济发展。

西南交大经济管理学院教授周国华表示,随着社会经济迅猛发展,城市人口急剧增加,过去“摊大饼”式的单一集中型的城市已经开始生病,包括交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等。而经过国外城市几十年的探索,已经证明了TOD模式是“一剂良药”。

另一方面,该模式具有以人为本、功能复合、集聚开发、公交步行主导、串珠式城市空间结构等特性,是提高城市土地资源集约利用、优化城市空间布局、提升公交运营效率的有效途径。今后铁路枢纽不仅仅是旅客进出的通道,还将承担更多城市功能。这对空间有限的老城或老商圈的提档升级带来了前所未有的机遇。

推动新城更新、改变城市发展格局是TOD模式的一大重要作用,功能落后的城市近郊区通过实施TOD综合开发,融合产业、公共服务资源,可形成新的商业中心和生活中心。

据中国城市轨道交通协会统计,截至2017年末,中国内地有34个城市开通轨道交通并投入运营;2017年新增运营线路32条,同比增长24.1%;新增运营线路880公里,同比增长21.2%……毋庸置疑,多个城市都在进入轨道交通新时代。

“TOD项目多了,就能在城市里形成多个中心,从而就将中心城区的资源、人口转移出来,有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力,同时也优化了土地资源的利用率。”周国华指出,这也能退让出更多公园绿地和开敞空间,形成疏密有致、大开大合的城市形态,给城市居民营造更加舒适宜居的生活环境。

伴随着国内各城市轨道交通的快速发展,轨道交通给城市带来的变革越来越被认知,“建轨道就是建城市”已成为共识。TOD在中国内地的发展才刚起步,TOD站城一体、站城融合方向将成为未来城市建设发展的新趋势。

而TOD项目富足的商业空间、消费场景,则将增强其“黏性”,把出站就走的乘客留下来,产生消费,从而为轨道交通“造血”。

(《中国新闻周刊》2018年第26期)

周国华解释:“轨道交通的建设成本是很高的,但因为公益性质又不能制定过高的票价,这样是做不到可持续发展的。而发展TOD模式产生的利益,能推动轨道交通实现良性发展。”

声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权

世界上已经有了很多

TOD应用的成功案例

很多人去过香港。事实上,香港很多地铁站都是进行地上地下综合性开发,像地铁九龙站TOD项目UnionSquare,由港铁公司联合4家开发商共同打造,将交通枢纽与香港最高的118层地标建筑环球贸易广场、圆方商场、甲级写字楼、6星级酒店和住宅等物业相结合,成为香港CBD的延伸,打造新的金融文化中心。市民乘电梯往返办公楼、酒店和住宅之间,通过商场可到巴士站或换乘地铁直达深圳。

再如东京涩谷站的“未来之光”。

涩谷站周边有8条地铁线交会,整个区域共设有6个地铁站,是东京城内规模最大的轨道枢纽站,其周边片区开发涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能,皆围绕地铁站点分布。而涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目,集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体,被誉为年轻人之街,是日本各种流行元素的发祥地。

新加坡作为实践“以公交为导向的城市发展”理念的国家之一,在紧张的用地限制内,建立了更为紧凑高效的城市及交通系统,较好地解决了高密度人口地区的城市居住与交通矛盾。新加坡仅有20%多的人驾驶小汽车上班,超过一半的人使用公共交通。

位于城西五常车辆段的天空之城

是目前国内规模最大的TOD社区

对于连续多年常住人口增量突破20万,总量接近1000万的特大城市杭州来说,在土地等各类发展资源日益紧张的背景下,同样非常迫切地需要一种以更高效的开发方式,来满足居住、工作、休憩、交通四大城市功能要素。

采用紧凑型综合体项目开发模式,以提升城市效益最大化的TOD模式,正适合杭州未来的发展状况。

杭州在TOD开发上,主要还是依托地铁。像七堡车辆段的杨柳郡、东城广场、杭州中心、武林地下商城等,都是TOD项目。

目前正在开发的最大项目当数位于城西未来科技城五常车辆段的天空之城,由杭州地铁和万科杭州携手打造。

其134万平方米的总开发面积中,住宅

为50.65万平方米,商业7.23万平方米,办公15.93万平方米,另外还有教育、文化中心和体育中心等。这也是目前国内规模最大的TOD社区。

为了实现多重业态能够恰到好处地融合,天空之城还建造了公共交流空间“天空十景”,并打造了慢行交通系统及无障碍道路。市民可以在天空之城里,工作、生活、教育、医疗、休闲、娱乐、健身……大部分时间不必离开天空之城,减少候鸟式的城市区域间穿梭,降低出行频率。

如果外出,搭乘电梯,就可到最近的五常地铁站,乘坐地铁5号线前往城市各角落。

该项目相关负责人表示,TOD是一种效率至上的开发模式,其一体化的规划将工作、商业、文化、教育、居住等多样化的城市功能集中布局在公共交通站点周边,优化了城市结构,改变了城市功能空间过去单一、分散的格局,使城市功能得以最大程度展现和利用,高效地满足居民需求,进而推动城市进化。同时,以人为中心的设计,营造了人性化、多样化、社区化的城市氛围,使人与人之间的关系变得更加亲近,而由于TOD开发涉及的合作方众多,也极大地促进人际协作。

“轨道上的长三角”

2025年基本建成

高效的城市开发模式

将是杭州未来的新导向

按照《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》要求:到2025年,“轨道上的长三角”将基本建成。

那时的杭州,将拥有里程达500公里以上的城市轨道交通网络和由杭海、杭绍等多条城际铁路构成的都市圈城际铁路网。

通过城际铁路网络,杭州的轨道交通网络可与长三角其他城市连为一体。在浙江省交通集团产业投资管理一部副总经理许志刚看来,当“轨道上的长三角”基本建成,长三角城市间资源、人才流动更加频繁之时,市民的生活、工作方式也会随之发生改变,他们对时间效率有了更高的要求,生活的节奏更是悄然加速。

对于城市开发模式来说,这是一个新契机,也是一个新导向。

杭州市城市规划设计研究院交通规划高级工程师魏晓东持同样的观点,他认为以轨道交通为基础的高效开发模式,将是杭州城市未来发展的一个重要方向。

“在城市国际化发展背景下,杭州的城市空间不断扩容,城市人口不断增长,土地开发和利用日益精细。建设‘轨道上的杭州’,形成网络化、高强度的城市轨道交通系统,支撑和引领城市空间、人口、土地的协调发展,能为‘独特韵味、别样精彩’的世界名城发展之路奠定基础。”

今年5月21日,由浙江万科南都房地产有限公司、都市快报主办的“TOD开发论坛”上,杭州市地铁集团有限责任公司副总经理朱秋林表示,杭州正以轨道为连线,串联起市民生活和工作,通过开发TOD模式,建设“轨道上的城市”。

在朱秋林看来,杭州地铁上盖的未来可能性和开发量都非常大。杭州明确提出,“上盖是原则、不上盖是例外”。因此,到现在为止,杭州地铁三期11个车辆段上盖物业全部做了方案设计,总共开发面积326公顷,可开发总面积550万平方米。

昨天的调研会上,杭州市地铁集团也表示,接下来将加大TOD开发研究力度,打造以地铁场站为核心的TOD开发模式,尤其是要结合未来社区建设,推进TOD开发,使得一座车站带动一片社区开发。

香港目前有45%的人口,在TOD模式的覆盖范围内。那么,未来的杭州呢,你和我的生活,又会被TOD改变多少?

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