深圳龙华红盘金茂府获批预售证 300万元验资门槛无碍每日逾百人预约看房

当下,交房时“货不对板”的情况时有发生。购房者很少能够被交付一套品质与样板房一致、规划与宣传相符的房子。开发商一旦后期资金链断裂,将可能出现烂尾的情况。既然“期房销售”有不少弊端,那么向“现房销售”过渡应是箭在弦上。在“现房销售”成为主流之前,深圳、南京等地已经有试点项目。从这些试点项目中,可以窥探行业未来的趋势以及变化。在高周转模式的驱动下,房企为了更快地达到预售的条件而压缩开发周期,施行这一模式的房企最快可以在拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正。对于房企而言,这种模式的好处是显而易见的:通过加快资金回转的速度,资金流能够迅速回正再进行新一轮的投资,在规模至上的时代,这是迅速发展的方法之一。然而这种模式可能使站在交易另一端的购房者背负更高的风险。开发周期缩短或许意味着施工工期快、房屋质量不理想,一旦开发商陷入资金困境,购房者的期房变成烂尾楼的情况也可能出现。现售的好处是显而易见的:在“购房行为”中,不确定性变为确定性,并且不用承担等待交付时间延长或者烂尾的风险;另外,因为房屋已经建好,相当于“一手交房一手交货”,购房者“所见即所得”,也可以很好地规避实际收房与规划相差巨大的问题,购房者也可以节省更多的时间成本和精力。在这种背景下,向来敢为人先的广东省又做了一次大胆的尝试。广东省是较早“现房销售”试点的省份之一,从试点项目的表现来看,或许可以给市场以及同行以思考。这个“现房销售”的试点项目位于深圳——2016年6月2日,深圳龙华出让当年第一块商住用地,这是深圳首宗商品房现售试点地块。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。业内人士评价道,现房销售意味着房企加杠杆的空间有限,资金沉淀较大,因此对房企的资金要求高,能够拿下这一地块的必然是资金实力强大的房企。最终,这宗地块被中国金茂和中国电建联合体以82.9亿元的总价拿下,命名为龙华金茂府,历经三年半的打造,并于2019年11月24日推售。中国金茂交出的这份答卷是一个值得观察的样本,它最终影响的不仅是金茂,而是全行业。“现房销售”意味着它不能采取快周转的打法,也不能根据市场的反应迅速调整,从一开始地块的定位、产品的打造,都要前瞻性地预判到客群的需求以打造匹配的作品,可以说,三年多来,金茂走过的每一步都在为最终的结果买单。三年的开发周期,在时代的背景下极其罕见——目前龙头开发商的交付周期通常在1.5-2年,金茂虽然资金成本低于房企的平均水平,但愿意花费三年的时间打造金茂府,也说明开发商在“现房销售”的压力下,更加注重产品的初心。这或许是对未来施行“现房销售”制度的一个积极响应。“现房销售”是有门槛的,资金实力雄厚只是最基本的要求,最终客户买单的始终是产品,只有对市场敬畏、对产品用心的房企,才能够获得购房者的青睐。放眼全国,高端住宅的影响因素并非只是传统的地段、交通和学区,“产品能力”是高端住宅的根本。但凡是高端住宅,其势必是有过人的产品溢价能力,是购房者愿意为之买单的重要原因。当它成为二手房进入市场时,它不一定与周边二手房的走向一致,而是可以凭借出色的产品走出自己的曲线。金茂有很好的操盘经验,金茂府又是中国楼市的一大IP,龙华?金茂府有足够的原因被看好。金茂府向来是片区之王。可以说明的例子是,北京广渠金茂府目前的二手均价超过13万/平方米,而其周边开发年份与之相近、且同样是龙头房企所开发的楼盘多数均价在6-8万/平方米,价格高出100%;上海大宁金茂府二手房均价10万/平方米,周边则多在8万/平方米左右,较周边社区价格高出25%。不仅在北京、上海,在苏州、长沙,金茂府也走出了独立于周边市场的行情,这是因为它的产品、规划都匠心独到。一言以蔽之,金茂府的产品溢价高、抗跌能力强,也是中高端人士入手的理想标的。龙华金茂府究竟在怎样改写游戏规则?龙华金茂府在住宅入市前,即已开始配套的前置打造。社区商业自2018年便启动招商,并在2019年11月23日于首批单位销售前完美开业。引进了90%首进龙华的高端商业品牌,如深耕于深圳30年的粤菜酒楼胜记、奢侈品集合店ATTOS、香港连锁美容品牌思妍丽、台湾烤肉橘炎胡同,让奢侈名品、特色餐饮、环球美食、健身会所等高配装点生活的方方面面。为了提升片区的教育水平,中国金茂利用在教育方面的资源优势,2019年与龙华区政府、华东师范大学教育集团共同携手引进了华东师范大学附属深圳龙华学校。华东师范大学教育集团曾打造多所全国一流的知名示范中学,如“华东师范大学第二附属中学”,其基础教育水平及合作办学能力有目共睹。本次华东师范大学附属深圳龙华学校落户深圳,将全面提升龙华区整体的教育水平,为深圳教育注入百年名校的能量。除了解决家门口的九年义务教育,对于幼儿教育,金茂也有所考量,协同龙华教育局共同打造了龙华区金茂府幼儿园。这所按照“省一级”标准建造的绿色双标准公立幼儿园,已经于2019年10月份开园。该园园长更是深圳市龙华区2018年“人才引进”专项人才,曾被授予国家级幼儿教育最高奖项“宋庆龄幼儿教育奖”,其绿色校区、金茂出资建设的高标准园舍自开园便成为片区的明星幼儿园,目前2020年春季招生已经完成,吸引了片区内多个小区舍近求远争相报名,而龙华金茂府的业主将享受优先入读权。作为深圳首例现房销售试点项目,开发商已办妥所售房屋的分户产权证,业主签订完商品房买卖合同,缴纳所需费用后,便可办理过户。不同于其它期房2—3年的等待,“红本在手”的现房金茂府将省去可能存在的过渡租房成本,避免空交房贷造成的经济损失,更可以快速落地新的工作关系、生活邻里关系以及孩子教育问题等,保证置换房屋后生活快速回归正轨。与文章开篇提到的“货不对板”等现象形成强烈对比的是,现房的龙华金茂府是“眼见为实”的代表,保证业主所见即所得,这正是金茂在深圳乃至整个行业现房现售中的重大突破。即将接受市场检阅的深圳龙华金茂府,相信也能够经受住购房者的考验。它有着金茂府的优良基因,历经三年的精心打造,在市场整体下行的背景下依然保持初心,打造了一个良好的“现房销售”样本,也为购房者率先印证了“现房销售”的优势。销售证号:深圳市不动产权第0082279号

11月20日,深圳2019年最受期待热盘龙华金茂府已完成取证,房源共计665套,据悉将于月底开始销售。

旌鑫

根据深圳房地产信息平台数据,深圳市11月份共10个项目获批预售证,多集中于龙岗和福田区。而此次获批的龙华金茂府项目,是深圳首个现房正式取得销售证。该项目本次可售总套数665套,纯住宅,使用年限70年,产品面积段约155平方米-248平方米。

11月21日,中国金茂在深圳的首个项目龙华金茂府,启动认筹,可能连金茂也没有想到深圳人对金茂产品的热爱,三天时间吸筹200多组。11月24日晚,作为中国第一个现房销售试点项目,龙华金茂府响应政府“房住不炒”的政策,在营销中心首批单位低调解筹,当晚到场客户183组,最终成交161套,首批解筹率88%,截至到目前劲销37.2亿元。

根据之前市场对龙华金茂府13万元/平方米-15万元/平方米的预估,目前实际取证价格远低于市场预期。针对此价格,几乎实地参观过项目的同行和客户都表示产品表现高于所批价格,以同等产品若置于南山、前海区域,售价必将超过20万元/平方米。

在深圳非热点片区龙华突破价格天花板、实现10万元+的售价,完成37.2亿元的销量,超高的解筹率,对整个深圳房市而言,都可谓真正创造了销售佳绩。作为金茂首入深圳先行示范区的标杆项目,在深圳品牌开发商遍地的情况下,经购房者的严苛审视,赢得了市场的实际认同。而这背后的秘方,便包含了龙华金茂府独特的产品基因和标杆性的极致产品力。

从区域供应来看,龙华区的新房供应一直在“缺席”中。与此同时,区域大量的购房需求持续处于高位。实际上,从9月17日产品发布会至今,龙华金茂府已经赢得了市场、同行的高度认同,随着该项目的正式入市,将极大程度上缓和龙华区域的高端居住供需矛盾。

产品为王

瞄准增长极机会

房地产圈里曾经盛行过一句话,地段高于一切,而在地段之上,尤其对于高端住宅而言更重要的则是产品自身的品质以及附加在高端住宅之上的“圈层”。在深圳飞速发展的当下,财富人群也在急速扩张,而这些人群对居住的品质也日益苛刻,简单的外部配套与单纯的空间尺度已经不能满足层峰人群对居住品质的要求。

龙华金茂府为深圳新中心而来

澳门新莆京正在官网,在“快周转”、“日光盘”的地产形态时代,在各家房企对成本压缩投入,不断以减法配置的情况下,拥有强大产品力的“金茂府”脱颖而出,成为“好房子”。

据悉,该项目每日看房预约均爆满,其中不少看房的客户已不是第一次购买金茂府项目了。例如,来自长沙的“金茂粉”客户在工作日暂时放下工作,从长沙坐高铁跨越800公里进行项目参观;已是广州金茂府的业主与远在美国的姐姐做为金茂府的忠实粉丝,搭乘夜班飞机连夜回国看房,购房资金已经早早准备到位,无疑是对金茂府认可的体现。

对于“好房子”的打造,金茂似乎有一套自己打造产品的逻辑。中国金茂“绿色科技、金茂品质”的“绿金”标准已成“金茂”品牌系列产品的独特基因,作为金茂“府”系高端产品的金茂府更是有口皆碑,在高端住宅市场上无不赢得客户的高度认可。

与此同时,龙华金茂府获得了全深圳高端住宅客户的关注。作为2019年深圳最期待的高端住宅,300万元验资门槛阻拦不住客户看房的热情,自开放以来,平均每天都有超100人预约看房,看房者参观时间2个小时以上,几乎所有人在参观后都对产品品质表达了认可。

作为地产圈的明星产品,金茂府的初心就是“非标杆不筑”。为此,金茂专门设立产品研发部门,在打造每一个金茂府的时候都会分析当地的气候、地理、人口密度特征与能源条件,然后经过系统的分析之后因地制宜的改进其代表金茂专有的十二大科技系统。

而这些仅是龙华金茂府营销中心现场故事的冰山一角,看房者的现房参观实际上是提前体验入住生活,实地观察未来交付标准,真实感和安全感倍增。在龙华金茂府前,颇具名声的广渠金茂府、大宁金茂府等,也都以科技和品质,成为当地高端住宅的引领标杆。

“十二大科技系统”本身就是金茂府的一块金字招牌,而在这块“招牌”之上,深圳龙华金茂府还有金茂独创的其他房企无法复制和超越的“六大智慧系统”。据悉,龙华金茂府是金茂在全国众多金茂府产品中唯一配置“六大智慧系统”的项目。除了智慧科技系统的应用,还有金茂对龙华金茂府产品细节的极致淬炼。比如用量约67153㎡的干挂陶板集群外立面,是300位熟练工匠,历时7个月,从154993件陶板中甄选而来。比如为了一个醒目的“门徽”,光上面的图案就花费了3个月时间来精心打磨。

从城市发展角度而言,龙华区定位本就是深圳未来的中心,以发展路径观察,龙华区目前已经是深圳楼市中成长最快的区域之一。但要对标福田和南山,甚至超越福田和南山,龙华区目前更需要一些高品质的项目加持,使龙华区在城市发展中快速崛起至翘楚之位,而龙华金茂府的入市,则为龙华区打入一针强心剂。

有市场人士称,纵观深圳目前在售产品,从智慧系统应用和产品品质上来说,无有能与龙华金茂府对标的产品。当遇到如此超预期的产品,能窥探到其价值的购房者自然会用脚投票。龙华金茂府以时间为抗衡,在时光的印刻下,开创深圳科技住宅产品的标杆,甚至超越一些深圳湾区顶级住宅。

金茂府目前共布局23城46府,2019年2月份上海西郊金茂府首开当日去化率达98%,几近日光,6月份北京未来金茂府首次销售当日劲销26亿元……在市场环境下行的2019年,金茂府却依旧能创造“现象级”事件,已经无法用偶然来解答。

只会“搬砖”的开发商

所见即所得

不是好开发商

三年时间持续打磨

在这个地产快消的时代下,很多房企选择以短平快的方式,量化住宅,最终实现经济效应。而中国金茂始则终坚持以品质锻造好房子的信念。

而如此高的市场认可度,归总有两大类原因可以解释。第一,龙华金茂府作为“金茂府系”TOP级产品,在品质和美学上均有保障。其中在户型和精装上,主要体现价值和艺术两个层面。

当中国房地产运行到深水区,今天看企业,早不是A面B面,而是横看成岭侧成峰。很多房企哪怕是百强房企,拿着放大镜换个角度一看,往往是A面辉煌,B面惨淡,不少房企销售额增长了得,但利润却差得一塌糊涂,或者债务高企。金茂完成的答卷,除了在销售额高增长外,公司毛利润也一直名列前茅。在行业毛利率20%的平均水平下,2018年金茂毛利率上升6个百分点达38%。

项目层高3.15米-3.3米,聘请谭精忠、杜康生、郑忠等国际顶级大师进行定制设计,以超五星级的酒店标准打造,整体配置德系知名品牌“美诺”、德系顶级橱柜“西曼帝克”、德国顶级水槽“铂浪高”、欧洲皇室御用卫浴品牌“唯宝”、德国五金品牌“汉斯格雅”等超一线国际知名品牌,保证居住者能体验到最舒适的生活方式。

显然,这家年轻的百强房企,十分擅长“全科高分”,而做到如此的秘方优势,答案显然就是对于“好房子”打造。也正是这种极致品质的兑现,才让金茂于竞争激烈的市场中脱颖而出,赢得成功。

例如248平方米户型中,在社交厨房中采用美诺最先进的嵌入式冰箱,与餐厅整体风格保持一致。冰箱仅有0.1度的温差变化,不用再担心温度反复变化、回弹造成的食材保质期短、口感较差的问题,蔬菜的保鲜期可达一个月。

解码土地基因

除了精选国际一线品牌,在精装中更注重品质精工和真材实料,每个细节的选材都来自全球的挑选。产品客厅的电视背景墙,精挑整块泼墨石材,上下拼接斜放镀钛不锈钢和木皮,不断探索如何把美感和匠心能形成最佳融合。

除去品质的极致保留和坚守,金茂对于土地和城市的远见与判断,更是别出一格。金茂基于对城市未来发展的深入研判,遵循在“主流城市的潜力地段,打造地标物业”的择址标准,始终关注城市里最具成长性的核心区域,并在这些新兴区域打造标杆作品,顺应城市发展方向,提早站位。

同时,全屋3级以上多层顶,吊顶边缘打造45度倾斜弧度细节,空间延伸感得以满足,顶部采用意大利珍珠白肌理防潮漆,艺术气息浓厚;另采用米兰国际家居展最流行的“高级灰”壁布面,对国际简约化和东方美学有较强的把控感;以及中国金茂五星酒店运营积累的酒店式卫生间装修风格,全屋集合式按钮面板等等,每个户型都在细节上尽其极致,选用品牌和所费心血已远超市场豪宅标准。

例如北京广渠金茂府,10年前金茂看中当时北京广渠门一带整个的发展潜力,预见到了北京CBD东扩的趋势,打造了广渠金茂府。5年前,金茂又拿下了上海大宁金茂府地块,当时的那里是上海的下只角。2年后,闸北区和静安区合并,这里成为了上海的核心城区。

同时,中国金茂是开发绿色科技住宅的佼佼者,旗下金茂绿建公司更聚焦绿色智慧能源服务,更储备了300余家产业资源,在科技和智慧领域与国内外知名IP资源共同合作与研发,在金茂府十年发展中更不断完善绿色健康产业链和智慧科技产业链,探索人居未来。

面对深圳,金茂的布局十分慎重,3年前,金茂看到了处于深圳地理中心位置的龙华的潜力,选择在龙华开打造第三座金茂府系标杆产品,拍地时这里还只是龙华新区,2019年龙华被纳入了深圳的都市核心区,和大前海中心、福田-罗湖中心平起平坐。

作为高端豪宅标杆,金茂坚持探索,把科技转化为客户能实际获得的健康价值。而龙华金茂府作为金茂府当下最顶级产品,不仅采用金茂独家研发的十二大绿金科技,保证室内温衡湿衡氧,更新增全国内唯一6大智慧系统,是金茂集十年大成的智慧科技系统。

中国金茂一直认为,只有好产品才能最大程度释放土地价值,在限价的市场上,二手房价格更能反映项目价值。金茂府普遍较周边二手房高出30%以上,它无疑是城市的标杆代表作品。

通过“茂茂”在智慧交互、智慧物联、智慧场景三个维度,展现无数种生活的可能性,让房子听得懂话,更听得懂心,成为深圳乃至全国首个真正意义上的5GAI智慧社区,这是其他任何一个项目所无法具备的,是无价的智慧,拥有它即提前拥有未来生活。

对于区域而言,龙华金茂府将起到突破龙华天花板,重新发现龙华价值的作用。龙华作为新的都市核心区,也已经得到了开发商的认同。今年6月24日的土地拍卖中,龙华地价创下新高,据部分媒体测算,被龙光地产拿下的龙华上塘地块,可售楼面地价已经近6.7万元/平方米,开发商们认同龙华优质楼盘的房价已经达到甚至超越了中心区的水平。不仅龙华的净地受到开发商追捧,龙华的旧改也是深圳最密集的区之一,近年来,龙华经历了深圳北站-红山-上塘区域,从南到北的快速发展,如今龙华中轴新城的新项目扎堆在上塘。华润、华侨城、中海、恒裕、龙光、鸿荣源等品质开发商涌入,推动该区域快速高端住宅化。教育、商业、医疗、文体等顶级配套越来越丰富,也让龙华人民逐步认同了自己生活的龙华,已经是都市中心区的一部分。

在配套上,金茂选择旗下高端商业品牌金茂J·LIFE进行打造,将80%的高定品牌带入龙华,据最新消息,商业街将于11月23日整体开业,这也是全国首例在住宅开售前即开业的项目,对于未来业主而言,入住时即可享受成熟的生活配套。

而把房子交付给业主后,金茂物业的服务,更让房子持续的保值和升值。据悉,目前所有金茂府交付后,入住业主对于金茂府的产品及物业服务满意度都非常高。有业内人士也指出,真正的好房子,来自客户的好评价,是真正让客户入住后深感满意,对社区,配套,物业等满意,而金茂府正是做到了这一点。

在教育上,按照省一级标准打造了“龙华区金茂府幼儿园”,未来业主可以优先入读,另中国金茂花费近2年的时间,联合龙华区政府共同引进了华东师范大学附属深圳龙华学校,是深圳公立性质的九年一贯制学校。

华东师范大学是全国知名的211和985高校,旗下华东师大第二附中的实力也十分耀眼,是上海四大中学之一,每年高考录取率达95%以上。2019年,华师二附共计48人被清北录取,比深圳高考整体成绩最好的深圳中学多出了整整18人,完全超越“四大名校”。据悉,11月17日,华东师范大学校方领导专程来深圳,与龙华区政府双方相关就概念方案、建设工程细节展开交流,进一步推动华东师范大学附属深圳龙华学校落地,加快推进学校建设。

综合以上几点要素,无论是自身精工、使用系统还是具备的配套氛围,龙华金茂府都已是目前高端住宅市场的新标杆,具备传承价值,同时以金茂府入一城热一城的历史而言,其未来价值将更加凸显,无论自住还是投资,都将是一种理性的选择。

第二,龙华金茂府是现房销售,可谓所见即所得。作为全国首个主动选择现房销售的项目,目前龙华金茂府房屋建筑已完工,客户在预约参观时可以感受到未来生活的真实性,以上种种品质生活更是所见即所得,避免了期房销售中可能发生的烂尾、宣传不符、品质参差不齐、长时间等待等问题。

因而客户在购买龙华金茂府后,仅需等待约1年的精装时间即可,将能早于期房2年交付收房。从经济角度算一笔账的话,将为客户形成实际的利益优势,将等待期房交付过程中的时间、资金、利息等成本有效节省下来,相比较期房至少将节省大笔资金,对于客户用于其他投资将产生有形和无形的双重价值。而正是基于龙华金茂府现房销售的主动选择,将这部分资金的成本和风险转嫁到开发商自己身上,一切以客户的利益为根本。

在全国限价的背景下,诸多开发商都选择了做减法,导致全国各地高端住宅的维权事件频发,忽视了客户本身的居住品质,而龙华金茂府反其道行之,3年时间不断投入和打磨,牺牲成本只为打造真正受人认可和追捧的传世作品。

因而龙华金茂府在成为标杆的同时,也因其产品在市场的稀缺和唯一属性,在深圳的高端住宅市场独树一帜。有业内人士自出,随着龙华区域自身不断升级、优质学校落地,综合优质配套等条件,让项目未来价值可期,这些共同推动龙华金茂府未售先火。

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