澳门新莆京手机网站200亿进军会展康养,孙宏斌说“已经很克制了”

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从“黄金时代”到“白银时代”,地产行业几经沉浮,房企规模之争却从未停止。过往周期中,民企阵营异军突起,其中以融创中国(01918.HK,简称“融创”)为典型代表。上市九年,融创从体量尚小的小企业,一跃成为覆盖地产、服务、文旅、文化、会展会议、医疗康养六大板块的中国龙头房企。2019是关键性的一年。前11月,融创合约销售额达5005.7亿元,已完成年度销售目标约91.01%;在权益金额上,融创首次超过万科,排名行业第三。与此同时,融创于年初定下四大战略版图后,再次拓展会议会展、医疗康养两大领域。从投资回报维度看,融创股价从年初的每股22.51港元开始上扬,截至12月20收盘已涨至每股44.60港元,总市值高达1981.65亿港元。将时间轴拉长,如果以九年为维度进行衡量,融创自上市初的3.5港元,复权后最高涨至近60港元,涨幅超过16倍。融创模式难以复制,在于其对购地窗口期的把握、踏准市场周期的城市布局,更在于其理性可控的收并购能力。通过逆周期扩张,融创得以获得大量低价优质土储,增厚地产主业;与此同时,通过收并购直接对文化、文旅、会议会展等新领域完成布局。可以说,在当下地产环境,融创的扩张与投资战略,是顺应行业周期的合理选择。当开发商不再只做房地产开发,当升级为综合性集团成为行业共识,融创积淀多年的收并购能力将益于“地产+”各链条发展,形成以五年、十年为投资维度的良性生态闭环。收并购助力规模扩张不久前,融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权,目标公司主要从事地产项目开发运营,在成都、武汉等城市共开发18个项目。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后,融创再次发起地产圈年内最大收购案。得益于一系列收并购,融创跻身纳储第一梯队,前11月新增货值6850.8亿元,仅次于碧桂园的6953.6亿元。百亿级交易屡次搅起市场波澜,但对融创来说,这已是操练多年的理性投资策略。2015年起,融创便开始借并购扩张,当年并购拿地占比64.4%,2016年这一比例继续上升至68%。即使在2018行业收并购小年,融创当年并购项目仍占70%~80%。并购之下业绩扩张显而易见。2016~2018年,融创三年合同销售金额复合增长率达75%,与此同时,融创三年间并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%,均处于快速增长通道。2019年公司市场优势仍存,销售额自下半年发力后冲进5000亿规模。谈及融创为何要逆势“买买买”,公司管理层表示,目前不是逆势,而是顺势,我们坚定地看好中国经济、看好中国房地产。而业内分析人士认为,相较于招拍挂和城市更新,收并购开发较快,是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。在2019·第一财经中国上市房企价值榜中,融创稳居行业TOP10行列。华创证券研报指出,该集团坚持深耕一二线,成功在2015~2017年逆势加杠杆扩张。并借以并购优势,打造了厚实优质土储及低廉土地成本的强大优势,利于实现快周转及高毛利率,预示后续销售和业绩“量质提升”。多元协同能力不断升维更重要的是,通过收并购,融创得以迅速切入新赛道,达到多元协同效应。以收购云南城投相关公司股权为例,此项交易将为融创带来6658.8万平方米土储,其中可售建筑面积约6304.9万平方米,约占总建筑面积的95%。同时,融创商业版图扩容,新入会议会展领域。从“入主”绿城得以提升产品力,到成功整合万达文旅团队、提升文旅竞争力,再到如今新增的会议会展板块,融创在收并购能力上持续自我生维。除去业绩扩张与品质提升,融创更是借并购直接拓开新领域。通过“高起点、高布局”,将市场上业已成熟的资产纳入麾下,自切入新赛道开始便已有先发优势。如今,产品与服务品质已是融创的“金字招牌”,多条产品线如壹号院系、桃花源系,正以极高的品质获得市场认可;通过收购万达文旅及云南城投相关资产包,融创一跃成为全球最大的文旅物业持有及运营商,以及全国会议会展领域最大持有及运营商。持续发力收并购背后,离不开对现金流的把控。当有声音质疑融创并购资金从何而来时,孙宏斌表示:“我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿,但卖了2万亿货值。”据悉,仅万达那笔收购,融创耗资436亿,但目前已销售1600亿,还有几千亿待售。与此同时,该集团行政总裁汪孟德曾于年初表示,融创对于新项目有严格的标准,不管是收并购还是公开市场,达不到要求的话就不会拿项目。以上述152.69亿元并购案为例,有研究机构称,该项目可售资源达2300亿元,接近融创现时土储的15%,其中七成位于一二线城市,并计划于4~5年内出售。因平均土地成本仅每平方米1900元,而平均销售价可达每平方米1万元,潜在净利润率可达12%,内部回报率则为60%。与此同时,融创不断优化资本结构,在当下市场环境保证现金流充足。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿,较上年末增加21%;所有者权益797亿,较上年末增加9%;现金余额1380亿,较上年末增加15%;现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。“地产+”长线投资逻辑2019年行将结束,如果没有意外,今年中国房地产销售规模将攀上16亿新高。但这可能是狂欢逝去前的盛宴。业内普遍认为,基于行业当前规模,地产高增长将成为历史。未来,将是存量市场厮杀的时代。仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。基于此,房企争相布局多元化,围绕地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。机构统计显示,2018年,TOP30房企70%发布多元化战略,百强房企有97%布局多元化业务。行至2019年,无论是主动还是被动,房企多元化拓展,已不再是星星之火,而是燎原之势。今年年初,融创中国实现基于地产、服务、文旅、文化的四大战略板块布局。半年有余,融创便将战略版图再次升级。12月5日,集团推出首个康养品牌——融爱家。至此,融创形成以地产为核心主业,涵盖服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务的六大战略板块。孙宏斌于发布会上表示:“融创投资文旅、文化、会议会展、医疗康养,都是和地产有关的消费升级,是地产+消费升级,是地产+美好生活,这是融创一贯的逻辑。”在管理层看来,融创布局医疗康养有三个优势。在医疗专业方面,清华医疗与融创医养强强联手,无缝合作;在康养服务方面,融创与日本美邸(MCS)养老服务公司深度合作,快速提升运营能力;规模布局方面,依托遍布全国的文旅和旅居项目,提供高标准候鸟式养老服务。截至目前,融创已在全国全面布局医疗康养项目,包括山东、四川、云南、浙江、海南等省在内的广大区域。在已规划全国22个医养项目中,投入建设的有14个。其中,山东半岛是融创医养业务的重点布局区域之一,青岛阿朵小镇颐养社区计划于2020年5月投入运营。可以看到,融创围绕地产+的业务布局,均是基于抢占赛道的长线投资。“3~5年不挣钱也没关系,要把产品做好,一定会起来的。”孙宏斌称,文化、文旅、会展、康养都是大赛道。但现在还需要积累,这是个过程,期望未来能成为头部企业。而融创文旅业务已在市场检验下,展现出充足的内生力量。目前,融创文旅在全国共布局10座文旅城、4个旅游度假区和24个文旅小镇,涵盖41座主题乐园、26个商业、近100家高端酒店,已成为全球最大的文旅物业持有者以及最大的文旅物业运营商。未来,几大业务板块间的协同作用将更加凸显。基于“地产+”发展远景,融创已做出符合经济社会发展趋势的理性抉择。
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图片来源@视觉中国

临近年底,融创中国董事局主席孙宏斌愈发活跃了。

最近,他先是在北京为收购两家公司进军会展行业办了个发布会,又专门跑去青岛宣布要全面布局医疗康养产业。融创方面称,目前,公司形成了以地产为核心主业,涵盖服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务的六大战略板块。

近年来,随着地产主业发展不断受限,天花板越来越近,大量地产商将目光转向其它行业,寻求更多的可能性。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱就曾建议,在当下宏观环境中,除了降价促销加速回款外,房企应进一步去地产化,加速转型。

而融创的选择,则是“消费升级”、“美好生活”。通过收购万达布局文旅,通过近日的收购布局会展,通过与清华合作布局康养——近年来,融创一直在积极布局房地产外的其它行业。2019年初,公司正式确立了“美好生活服务商”的战略定位后动作频频,在同样发布多元化战略的企业中,也算是比较成功。

高起点布局会展

“我们俩原来不认识,第一次见面,大概谈了一个小时,基本上就把这个事定了个七七八八,基本定下来了,然后就去喝酒了。”
11月27日,孙宏斌回忆道。

当日,融创中国发布公告称,以人民币152.69亿元的对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权。“这个合作对融创来说特别好。”孙宏斌反复强调。“确权未销售2300万平方米,还有3600万平方米是未拿的,共计约6000万平方米,这个体量和当年收购万达文旅项目差不多。”

公告的说法则是,此次交易涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目,总建筑面积约为3071.6万平方米,可售建筑面积约为2771.6万平方米,约占总建筑面积的90%。截至公告日,未售建筑面积约为2390.1万平方米。考虑已达成意向协议的潜在土储,融创共获得总建筑面积约为6,658.8万平米,其中可售建筑面积约为6,304.9万平米,约占总建筑面积的95%。

“合作以后,融创会增加会议会展的板块。”孙宏斌称。据了解,此次的收购标的为国内领先的会议会展项目持有和运营企业,在业内深耕近30年,融创将成为国内会议会展项目持有和运营的龙头企业。

具体而言,收购标的旗下成都、武汉、昆明等多座场馆截止2018年底共承接各类专业展览5000场以上,各类会议活动12000余场,接待参展参会人数近3000万人次,在全国的会展企业里都处于领先地位;旗下以环球中心为品牌的城市综合体落地二十多座城市,其中成都环球中心为全球规模领先的单体建筑,建筑面积逾200万平米,业态涵盖室内水乐园、酒店、购物中心、办公等,年访客数超过3000万人次;旗下文旅小镇品牌“未来城”已在全国多个省市落地,还有多个知名餐饮、民宿品牌,以及洲际酒店、皇冠假日,丽晶酒店等多个知名酒店品牌,还有中国第一座乐高乐园。

值得注意的是,在会展领域,融创将与绿地狭路相逢。今年前三季度,绿地包括会展场馆项目在内的基建产业实现收入1389亿,同比增长38%,超过了主业房地产的1262亿及增长速度21%,对营收贡献高达53.4%。绿地还宣称,未来三年将新增会展场馆项目投资400亿元以上,要成为国内拥有场馆数量最多、展览面积最大的城市开发运营服务商。融创入场后再看这句话,似乎有了一丝剑拔弩张的味道。

文旅项目总投资超1900亿元

2017年7月19日,融创以438亿元收购万达13个文旅项目,后续以62.81亿元接盘万达文旅管理运营团队,孙宏斌斥资501.25亿元强势进军文旅产业。

经过近两年的发展,融创在全国布局了10座文旅城,4个旅游度假区,24个文旅小镇,其中涵盖了41个主题乐园、26个商业及近100家高端酒店;截至上半年,文旅项目总投资超过1900亿元,开发总面积876万平方米。主题乐园年接待旅客646万人,购物中心年客流量4400万人次。

目前,融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者。而此次合作后,“文旅方面我们就更厉害了。”在孙宏斌看来,通过此次收购不仅可以进军会展行业,对融创的文旅布局也可以锦上添花。“原来在文旅上我们的规模就是最大的,两者结合起来,我们的文旅板块就是天下无敌了。”

但业内对文旅行业普遍不看好,截至目前也并无成熟模式与成功案例,在文旅行业屡战屡败,屡败屡战的李亚鹏曾指出:“文化产业不是快活,整合资源找到商业模式需要一定的过程。
做文化,十年一点都不长。”孙宏斌也曾在一次演讲中提到:“这方面布局就是为了将来,为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。”

不过,孙宏斌似乎依然充满信心。他在前述发布会上提到:“今年开始我们已经感觉到文旅在爆发了,因为到了这个时候了。现在房子不让买了,车也不用买了,所以旅游行业明显在增长。今年我们的无锡项目、广州项目都是超预期开业的,文旅是个特别有前途的板块,现在的回报率虽然低点,但是我们还是挣钱的。文旅我觉得将来会比商业更好,因为它的供应量少,商业的供应量大。”

对于与文旅息息相关的文化板块,孙宏斌同样十分重视,甚至让美国留学回来的儿子孙喆一亲自负责。在近日的第28届中国金鸡百花电影节上,融创文化集团总裁孙喆一透露,目前融创运营的主题乐园,沉淀了1800亿元左右的资金。他坦言,做文旅城,租金回报率很少能覆盖资金投入的利息。

孙喆一还分享了融创的运营思路:“我们要大力做IP,但不能光靠电影来打IP。需要更多元化的打法。”前不久,融创文化正式收购北京梦之城旗下动漫IP阿狸,开启了从IP入手的文旅模式。孙喆一还透露,融创文化不久将在广东开设一家与东方影都类似的影都基地,但会有差异化。

联合清华进军康养

月初,融创中国在青岛东方影都举行“融爱家”康养品牌发布会,宣布全面布局医疗康养产业。孙宏斌在发布会上表示:“融创的六大板块中有四个——地产、服务、文旅、会议会展,都做到了头部企业。融创希望用三到五年时间,在文化、医疗康养两个板块也能做到头部。医疗康养产业是一个非常巨大的市场,但也是一个很难做的市场,融创有情怀、有决心,有耐心,在这个行业里提供中国最好的养老和医疗康养服务。”

10月底,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署重要协议,确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”,融创将投入约45亿元用于该中心的建设。据了解,该中心总建筑面积42万平方米,包括清华大学附属融创青岛医院、清华大学附属融创青岛国际医院、清华大学融创青岛精准医学研究中心、清华大学融创青岛智慧医疗研究中心、清华大学融创青岛医学教育中心五个部分,致力打造覆盖全人群、全生命周期,集医疗、科研、教学和预防于一体的医学中心。

融创中国执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏表示,融创布局医疗康养产业在医疗专业、康养服务和规模布局在三大方面具备核心竞争力,一是清华大学附属融创青岛医学中心,二是与日本美邸养老服务公司深度合作的康养服务,三是融创可以依托遍布全国的文旅和旅居项目,提供高标准候鸟式养老服务。

据介绍,日本美邸是国际领先的康养运营商,在全球拥有433家各类养老服务机构,床位12488张,其认知症护理床位运营数位居日本第一名。未来,融创将针对中国家庭的健康养老需求,围绕“康、养、食、娱、居”,全方位提供涵盖医疗健康、安心养老、营养膳食、文化娱乐、生活保障的200余项高标准生活服务,为中国长者量身定制高品质健康颐养新生活。

目前,融创中国已在山东、四川、云南、浙江、海南等地布局医养业务。融创已在规划的全国22个医养类项目中,投入建设的有14个。其中,山东半岛是融创医养业务的重点布局区域之一,青岛阿朵小镇颐养社区计划将于2020年5月投入运营。

近日,养老行业迎来政策利好,中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》,提到要引导规范金融、地产企业进入养老市场。目前除融创外,万科、保利、远洋、恒大、绿城等均有布局,各具特色。不过,由于养老地产投入大、投资期长、周转慢、运营风险高,且高端养老地产项目已经趋近于饱和,而盈利模式却仍不清晰,大多数项目仍处于微利甚至亏损状态,企业的布局并不算顺利,整个行业也有待进一步开发,存在行业标准未形成、医疗属性缺失、人才招引难、社会养老观念仍需转变等痛点。

孙宏斌也坦言,目前依然要靠地产反哺,但这是房企未来的出路,也是将来最大的赛道,需要长时间的积累。

“已经很克制了”

501亿接盘万达、45亿投资清华、153亿进军会展……在多元化布局的背后,是孙宏斌的多笔大规模收购。他说自己“不太会算账”,但其实算得比谁都清楚。“我们买的东西不是买回家藏起来的,而是买回家卖了。我们付了万达438亿,这3年销售了1600亿,一部分是工程款,一部分是收回来的款项。我们不仅在买,还在卖。这次投的100多亿,环球中心是能挣回来的,仅物业费就有1亿6,还有租金、经营,地下停车费都有4000多万。所以,环球中心是个特别优质的资产。”

在地产主业,孙宏斌今年也没闲着。8月份的中期业绩会上,孙宏斌曾旗帜鲜明地表态:“下半年我们基本上没有指标,除非特别好的机会,不然在拿地方面目前是停止的。自4月底、5月初,公司严格控制投资节奏,停止了公开市场的招拍挂的所有的参与。在下半年,一定会严格地控制整个投资的节奏。”

但很快,孙宏斌便食言了。今年前11个月,融创中国新增货值6851亿元,仅次于碧桂园位列业内第二。年初,孙宏斌用125亿收购了泛海国际在北京和上海的两个项目;10月,又花费超40亿元收购李嘉诚在大连的一个项目,接盘动作频频。

“我们这么大的规模不可能不买地,不买地我们吃什么?”对此,孙宏斌回应道:“这么大规模的企业,每个月都得买很多地才能活着。很多人总是关心我们买东西,不说我们挣钱,总说我们花钱。很多人问我你的钱从哪儿来的,钱是销售来的,我们每个月收五、六百亿现金,买一个东西100亿有什么困难?没有什么困难。我们现在已经买得很克制了,我们买的东西挺少的,8年加起来2000亿,但卖了2万亿。要算大账。”

不过,孙宏斌表示,与云南城投的交易将是今年的最后一笔:“交易完之后,今年的任务就完成了,就干这么一件事。”孙宏斌确实不需要再做什么了。今年,融创中国表现亮眼,前十一个月的销售数据超过了万科跻身行业前三,多元化布局亦有所成就,孙宏斌应该可以过个好年了。

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