澳门莆京娱乐场对长租公寓金融风险说不!长收短付等行为将被重点监控

澳门莆京娱乐场,一路狂奔、野蛮生长的长租公寓市场即将迎来全面监管。12月25日,据住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)官网消息,近日,住建部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),明确加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。事实上,今年以来,长租公寓爆雷潮频发,北京商报记者近日在调查中也发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。在分析人士看来,长租公寓已向金融形式演化,过度的金融化给企业、房东、租户带来了风险隐患。01租金、押金等将纳入银行监管账户近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。北京商报记者注意到,《意见》第九条提到,加强租赁企业监管,明确住建部等部门要加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,《意见》提到,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。中原地产首席分析师张大伟表示,过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”,从租售并举开始,到最近2年的跑马圈地,出现上市+雷暴,市场都认为这是政策鼓励的,但今天住建部明确发布政策表示,这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管,这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐,对于市场来说,这种一旦被监管了资金池,长租企业将会全面撤退。北京商报记者从北京银保监局处了解到,《意见》落实工作是由北京市住建委牵头,未来肯定会落实。02长租公寓爆雷谁之祸?2019年长租公寓爆雷潮频发,付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看,当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服务,在此基础上,房源基数越大,盈利空间越大。同时涉足金融化的特性,也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后,其带来的风险也不言而喻。有业内不完全统计数据显示,2017年2月以来,全国已经有20多家长租公寓出现严重问题,今年就已“爆雷”6家。8月7日晚间,南京乐伽公寓公告宣布,公司因“经营不善”停止运营引起业内哗然,不同于常规长租公寓企业靠租金差及提供增值服务作为盈利点,乐伽公寓的经营模式却为“高收低租”。通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金,乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金,谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率,其终极目的或是达到市场垄断后拥有长租市场定价权。然而,烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓,并没有挺到希望曙光到来的一天。在张大伟看来,长租公寓企业已经全面金融化,长租公寓最大的问题,不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦“爆仓”,就会出现上下游的多重纠纷。除了长租公寓企业资金链断裂导致的爆雷,一些企业打着租房的旗号,向租房者“嫁接”网贷、贷款等业务,更是导致长租公寓纠纷多发。苏宁金融研究院院长助理薛洪言指出,随着纠纷的大量出现,场景方的操纵甚至骗贷问题也浮出水面。站在场景方的角度,不对贷款逾期负责,追求的是自身营业额的最大化,其“最优”选择便是帮助消费者兼借款人成功贷到钱,在业务层面顺利达成成交。场景方熟悉合作消费金融机构的放贷条件和审批要点,场景方“反水”后,配合借款人批量骗贷,于放贷机构而言,便是一个大坑。还有些时候,场景方虚构所谓的服务场景,坑完放贷机构,接着坑消费者兼借款人。03强制搭售贷款“资金池”乱象丛生长租公寓近年来问题不断,被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近日在调查过程中发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。例如,长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中,月付形式只能选择“分期月付”,有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源,只能选择接受“租金贷”服务。而目前市面上绝大多数长租公寓品牌均不同程度涉及到租金贷之中。不久前递交赴美上市申请的青客公寓,其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”,招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其租户的65.2%使用了分期付款服务。一边是“爆雷”事件频发、盈利难,一边是强制搭售贷款乱象难禁,对此,《意见》也提到,开展住房租金贷款业务,应当以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查,认真评估借款人的还款能力,确定融资额度。加强贷后管理,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍称,租赁领域的金融风险是这两年出现的,此次政策很明确,对于此类新金融风险必须积极进行管控。对具体贷款业务进行管控,预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求。诸葛找房数据研究中心王小嫱也分析称,2018年以来,租金贷横行租赁市场,也给租赁市场带来了不好的影响,损害了租户和承租方双方的利益,本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比,有利于维护租赁市场的稳定发展。
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原标题:租房市场大整顿:赚差价租金贷急刹车
来源:北京商报不久前召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议为2020年楼市政策定下了基调。其中一条就提到要培育发展租赁住房。12月25日,住建部、银保监会等6部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),从严格登记备案管理、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务等多个方面提出具体要求,为租房市场良性运转保驾护航。近年来,我国住房租赁市场快速发展,其中长租公寓更是一路狂奔。但今年以来,长租公寓爆雷潮频发,北京商报记者近日在调查中也发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。因而,此次《意见》明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的监管,无疑是对这一现象的急刹车。中介不得赚取出租差价发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人……住房租赁市场野蛮生长下,既有繁荣景象,也“藏污纳垢”,时而发生侵害租客合法权益的问题。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。例如,《意见》还强调规范租赁服务收费。比如,房地产经纪机构、住房租赁企业应明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,由当事人签字确认;房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金;住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。同时,由于交易主体鱼龙混杂,完善租赁主体登记备案、平台核验等工作成为从源头规范租房市场的关键环节。对此,《意见》提出,要严格备案登记管理,从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,应当依法办理市场主体登记。值得注意的是,此次《意见》对于机构外的租房主体也作出备案规定。其中,转租住房10套(间)以上的单位或个人,也应依法办理市场主体登记。“这对于一些个人房东出租房源等行为有较好的规范作用,同时也使各类房源后续能够得到更全面的监管。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。实际上,《意见》发布前,地方已有规范措施落地。比如,今年10月10日,北京市住建委发布《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,规定违规发布房源信息3次以上的租赁主体,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息,并作出同一房源不得由同一家机构重复发布、房源上网超30日需下架等规定。严管“长收短付”等经营模式2019年长租公寓爆雷潮频发,付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看,当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服务,在此基础上,房源基数越大,盈利空间越大。同时涉足金融化的特性,也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后,其带来的风险也不言而喻。此次《意见》明确,将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。中原地产首席分析师张大伟表示,过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”,从租售并举开始,到最近两年的跑马圈地,出现上市+爆雷,市场都认为这是政策鼓励的,但今天住建部明确发布政策表示,这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管,这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐,对于市场来说,这种一旦被监管了资金池,长租企业将会全面撤退。北京商报记者从北京银保监局处了解到,《意见》落实工作是由北京市住建委牵头,未来肯定会落实。据不完全统计,2018年至今,已有不少于25家长租公寓因资金链断裂破产。比如,今年8月,拥有4.5万间出租房的南京乐伽商业管理有限公司由于资金链断裂宣布破产。据悉,该公司要求租客一次至少支付半年以上租金。不少一次性缴纳一年房租的租客在公司破产后,面临剩余租金打水漂的困境。《意见》也在监管层面明确,对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案等方式,防范化解风险;依法查处违规违法行为及无照经营、价格违法行为及垄断协议等行为。“其实,解决企业资金问题,除提前透支还有其他办法,关键是要广泛了解租客需求。”严跃进建议,比如,鼓励更多企业参与租金证券化,提高资金使用效率,盘活住房租赁存量资产;同时,部分公寓企业可积极争取“租售同权”服务权限,这样即便提高房租价格,也能吸引很大一部分承租人。不得诱导承租人使用租金贷长租公寓近年来问题不断,被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近日在调查过程中发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。例如,长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中,月付形式只能选择“分期月付”,有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源,只能选择接受“租金贷”服务。而此次《意见》专就“租金贷”乱象作出整顿要求。比如,开展住房租金贷款业务,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配;住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款;不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。“应该说,租赁领域的金融风险是这两年才出现的问题。”严跃进说,租金贷产生,很大原因是从事长租工作的机构盲目扩张所致。“不少机构高价从房东这里收租房源,然后以押一付一等优惠条件低价租出,以此来增加待租房源吸引力。然后中介方利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金源,收租房源,继续扩张。但公司资金链一旦断裂,租客权益势必受损。”不久前递交赴美上市申请的青客公寓,其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”,招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其租户的65.2%使用了分期付款服务。“作为承租人,首先要注意合同跟谁签,出租人和房租收取人是否相同;除了房屋租赁合同外,是否有诸如借款合同、代偿协议等;同时,明确中介服务费收取办法,是明确缴纳服务费,还是以贷款偿还抵扣中介服务费等。”卓纬律师事务所律师孙志峰建议。为进一步化解租赁金融端风险,《意见》还要求金融监管部门做好贷前调查,评估借款人还款能力,确定融资额度;加强贷后管理,审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

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