“老赖”只有一套房 法院照样拍卖它

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强制执行是一种法律手段,就拿债务纠纷来说,虽然当债务人有还债能力却拒不还债时,最终法院可以判坐牢;但实际上对于债权人来说,债务人坐不坐牢对他而言没有意义,债权人想的其实只是尽快把债务要回来。因此,法院的强制执行是很重要的,在强制执行的状态下,法院不用债务人自觉来履行义务了,而是可以通过查封被执行人名下的财产来强制让其履行义务。强制执行,既然是针对被执行人名下的财产,储蓄还好说,那如果房屋这类固定资产呢?那么有的人就会想,如果该房屋属于无证房屋,或者说其产权不在被执行人名下的,是不是就无法被执行了呢?随着我国执行力度的加大及一些针对实际情况的法律法规相继出台,对无证房屋以及非被执行人名下但确与被执行人有紧密联系的房产是否可执行的问题,已有了最新的规定。1、集体土地房屋众所周知,集体土地上的建房,比如说环境房,或者宅基地等,很多是没有完整的房产证的;甚至还有一些违建房,连土地使用权的证都没有。这类房屋到底能否被执行呢?要知道,虽然对土地没有使用权或所有权,但对土地上的房屋却是有所有权的;因此这类经确认属于被执行人的无证房屋其实是可以被执行的,但在执行时按规定要公开房屋属性,明确该房屋不具备登记的条件。2、长期租赁房屋签订了长期租赁合同,且已支付租赁期内租金的,比如说租赁了土地自行修建了厂房、仓库的,都是长期性的。此时虽然该土地不在被执行人名下,但法院可以根据已支付租金的租赁协议,执行承租期内的土地使用权,也就是说“转租”。执行所得将用于履行被执行人的义务,但是,在执行前应当告知土地权利所有者,并且在处置时应当充分披露租赁合同内容,公示租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。3、未过户房产未过户的房产,包括被执行人购买的预售商品房以及二手房,已经全额支付房款或部分支付房款的;这类房产虽然还未办理过户,因此不在被执行人名下,但实际上被执行人对这类房屋已经拥有了实际的所有权,因此法院是可以强制执行这类房屋的。对于商预售商品房,可以通过仲裁或诉讼的方式来解除开发商与被执行人之间的合同,退还支付的房款或者尽快办理过户;二手房也是同理。4、非本人名下房产被执行人为了避免财产被执行,以赠送或其他方式将财产转移到他人名下,比如说以赠送的方式将房屋赠送给子女、以协议离婚的方式将财产划给配偶等。这种情况下,虽然看似被执行人名下没有财产,但实际上是有的,若是在执行判决下来以后再进行的财产转移,法院是可以要求返还(即赠予无效)并强制执行财产。(来源:最新说法/侵删)
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问:欠债名下就一套房并且房贷还没还完,法院能拍卖吗?

只有唯一一套住房,不再是老赖逃避法院执行的理由。昨日,重庆晚报记者从市一中院获悉,家住大足区的被执行人徐某、陈某夫妻,以法院执行拍卖自己唯一一套住房为由,提出执行异议及复议,经两级法院审查,法院最终裁定驳回异议及复议申请。这是最高法在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后,我市审结的首例唯一住房执行异议案。

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重庆晚报记者 唐中明

作为一个银行员工,遇到的这类案例举不胜举,也因此,银行对个人房产的抵押,往往都会增加一条要求,不得系抵押人的唯一居所(必须要提供第二居所证明),因为在2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的第六条明确写到:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

2010年4月,云阳县法院对肖某诉徐某、陈某夫妻借款纠纷案作出判决,徐某、陈某偿还肖某借款474500元。二审驳回徐某、陈某上诉维持原判。判决生效后,肖某申请云阳县法院强制执行,由于徐某、陈某在大足区玉龙镇有房屋可供执行,云阳县法院依法委托大足区法院执行。

法院这条规定是为了避免强制拍卖导致被执行人走投无路之下做出难以预估的后果。不过法律的初衷是好的,但是总是会被有心之人钻空子,很多人在房子抵押后,当预估到无法还款会想到转移财产做老赖,把名下其他未抵押的房产出售或者转移给其他亲戚好友,并把资金转入子女或者父母等的账户,造成银行后续对于不良处置的麻烦大大的增加。

大足区法院2013年6月委托评估机构,对徐某、陈某在大足区玉龙镇一套建面133.31平方米的住宅进行评估,评估价48.58万元。大足区法院依法对房屋进行公开拍卖,竞买人张某以31.0912万元购得。之后,张某于2014年6月30日到产权部门办理过户手续,但被执行人徐某、陈某拒绝搬离房屋,还对大足区法院的执行行为提出异议,认为法院在执行过程中,评估拍卖的房屋系被执行人唯一住房,执行行为违反最高法关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的规定,要求法院撤销拍卖行为。

随着这类案件的频发以及银行的诉求,2014年12月29日最高人民法院对于上述的条款作出了修订,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条规定:

大足区法院审查后认为,被执行人徐某与其父等人在户籍地大足区拾万镇将军村,有面积为171.83平方米的农村住房未分割,仍可共同居住,在大足区玉龙镇的房屋不是其唯一住房,徐某、陈某的异议理由不成立,依法裁定驳回异议人的异议申请。

金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:
(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

徐某、陈某不服,向市一中院申请复议,请求撤销大足区法院的执行裁定。市一中院审查认为,根据最高法今年5月5日发布的司法解释第20条规定,申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准,从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。

所以目前无论是为逃避债务转让名下其他房产的还是说真的只有一套房子的,那么都可以被执行,为逃避债务转让名下其他财产的,法院可以直接判决拍卖;对于名下真的只有一套房子的,那么债权人按廉租房的标准给被执行人提供居住房屋或者同意按当地的房租平均标准在拍卖款中扣除5-8年的租金给予被执行人,即可拍卖被执行人的名下唯一的一套住房。

市一中院认为,5月19日该案听证时,申请执行人肖某书面同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费给被执行人,所以对徐某、陈某的异议及复议申请不予支持。

总结

综上所述,借款人名下的唯一住宅,曾经是不允许拍卖的,不过在2014年末该规则已经修改,可以拍卖,只是对于拍卖,有一定的限制条件,对于债权人而言,最多就是损失8年的房租价值,其实如果拍卖款远远高于借款额,那么债权人也不会发生亏损。

当然说是这么说,现实中很多法院不作为,根本没有严格执行上述规定(最主要的原因还是怕麻烦或者惹出大事出来),毕竟有的人在失去唯一住宅时,可能爆发难以想象的后果。这也是为什么银行对于个人房产抵押的,一定要求提供第二居所证明(可以满足上述的第二款(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的,这种人不像真正唯一住宅的人,相对而言比较惜命,法院判决的概率也高,而且不用损失租金)。

不管你是拥有一套房还是多套房,也不管房子房贷有没有还清,欠债之后债权人都可以向法院起诉,要求拍卖你的房产用于偿还债务。

背景

现在唯一的房产也是可以拍卖的

债务人名下只有一套房产以前是不能拍卖的,根据我国最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定,被执行人及其所抚养家属的生活必须居住房屋(唯一住房),法院只能查封,不能执行拍卖、变卖及抵债。这一条法律主要是出于保障债务人居住权的目的。

但是目前很多人名下都只有一套房产,如果唯一一套房不能拍卖,那很多人的债务将得不到偿还,这也势必会增长大家欠钱不还的气焰。所以在2015年最高法院对唯一住房的处置做出了新的规定。根据法释(2015)10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项:

金钱债权执行中金钱债权执行中,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。

根据这条法律规定,只要债权人能够为债务人及其家庭提供符合当地标准的廉租住房,或者从房子拍卖所得当中扣除当地廉租房租金标准的5、8年房租就可以申请拍卖房子。

保障居住权而非房屋所有权

房产拍卖所得有一定的偿还顺序

你目前房产有房贷,但是不影响法院拍卖房子,只不过法院在拍卖完成之后,所得的款项会有一个偿还顺序。

第一偿还顺序、优先从拍卖所得的当中扣除债务人家庭生活基本居住的费用,主要是用于支付廉租房或同等住房的租金。

第二偿还顺序、有抵押权的债权人。你目前房子还在按揭当中,那说明银行还是拥有房子的部分抵押权的,而且第一抵押顺序就是银行。因此房子拍卖所得扣除租金之后先用于偿还银行剩余的按揭贷款,接着再用于偿还其他拥有抵押权的债务,比如房子二押。

第三偿还顺序、没有抵押权的债务人。如果你目前的债务是民间借贷或者其他信用贷款,并不是用房产抵押的,那房子拍卖所得的款项在支付完前面的两项费用之后,如果还有余款,那其他没有抵押权的债务人将按照债务比例分享剩余的款项。

欠款人唯一住房从2015年开始已经可以拍卖了,那些以自己只有唯一住房要抚养和维持其他家庭成员生活必需的理由已经不被采纳,但是法院在拍卖过程中是有条件限制的,需要满足一定的条件才可以进行拍卖。

今年1月1日,最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》颁布施行,第六条规定:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

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该规定出台后,一些人认为这是明示对被执行人的唯一一套住房不得执行。一些不良债务人自以为有了逃避法律责任的尚方宝剑,对于法院的强制执行更加不放在眼里,使得原本就存在的法院执行难雪上加霜。

拍卖被执行人唯一住房应当具备以下条件

根据执行司法解释,符合下列情形之一,可以进行司法拍卖:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

简单来说,就是被执行人的子女有房子可以拍卖,被执行人有转移唯一住房的情况可以拍卖,申请执行人为被执行人提供5年左右的房屋租金可以拍卖。

这样做即体现了法律对被执行人人文关怀的理念,同时也能让申请执行人及时实现诉讼目的,息诉止纷。

今年5月5日,最高法又发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,明确在三种情况下,被执行人名下的唯一住房可以执行。最高法执行局副局长张根大就此表示,在执行程序中,法院保障被执行人的居住权,而不是房屋的所有权。同时,这种居住权应是被执行人及所扶养家属生存所必需的,否则就不属于必要的保障。这个保障是有期限的,所谓救急不救穷,不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。

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说法

拍卖被执行人唯一住房实现债权,份额分割是这样计算的

首先,将被执行人的唯一住房进行公开拍卖,根据所得价款,支付了税款,交易费用,拍卖费用等后剩下的为房屋净所得。

然后,为被执行人留下五年左右的住房费用,剩下的也不全是申请执行人的,要看房屋上是否有抵押权,如果有抵押权的,抵押权人先行接受清偿,余下的才轮到债权人的份额。

所以,只要拍卖被执行人唯一住房的,申请执行人应该了解清楚情况,如果剩余没有多少份额,或者根本不能剩下,那么就要谨慎考虑是否白出力气。

唯一住房三种情形不豁免

结语

在最高院出台执行司法解释之前,各地法院普遍不拍卖唯一住房,解释出台后虽然逐步的根据申请开始拍卖唯一住房,但在具体操作中还是谨慎对待这类事情,担心不能及时息诉止纷。

但做为申请执行人,只要对方有房屋,就大胆的申请强制拍卖唯一住房,法院不作为又采取其他救济渠道来促进工作的进程。

欠债名下就一套房并且房贷还没还完,理论上是可以被拍卖的,但实际上要看具体情况。

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定,在金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

唯一一套房产是否能被处置

根据2005年1月1日开始实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定,“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”在过去的执行过程中,处于人性化考虑,对于家庭唯一的住房(生活所必需的居住房屋),是不会被执行的,但这样会存在一个问题,如果债务人没有其他房产和资产,只有一套房无法被执行,债权人的权益无法保障,相当于变相的保护了“老赖”。

随着这种问题越来越多,法律也在与时俱进的,2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项规定“债权执行中,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。”也就是说,只要申请执行人按照一定的标准为被执行人提供住房,或者从被执行款中扣除几年的房租,就可以拍卖。

对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

贷款没还完的房屋能否被拍卖

这个真的分情况了。

假设说申请执行人是发放贷款的银行,也就是欠银行房贷不还,银行是可以申请拍卖房屋,所得款项,扣除拍卖费用、执行费用,偿还银行贷款和利息后,如果有剩余,返还给借款人,如果不足,还可以向借款人继续追讨,如果是唯一房产,参照上面所说的,要给借款人留有足够的资金租房。

但如果申请执行人不是发放贷款的银行,涉及债务也不是房贷,就有一个问题,借款人正常还房贷,凭什么拍卖房子终止贷款合同呢?况且这套房子已经抵押给贷款银行,想要过户需要结清贷款,不还钱贷款银行可不会答应的。

所以,虽然唯一一套住房可以被拍卖抵债,但是具体执行要分情况。

可以拍卖。

存在贷款的房子,法院拍卖没有问题,实践中法院拍卖的房产便存在大量还有贷款的房产,只是涉及债权的清偿顺序问题。

根据法律规定,银行的抵押权是享有优先受偿权。所以,拍卖所得款项要优先偿还银行贷款,剩余款项才能分配给申请执行人。当然,肯定要扣除评估费、执行费等等实现债权的费用。

唯一住房的执行同样不存在问题。

如果唯一住房不能执行,就有可能出现债权人没房子住,债务人反而有房子住;债权人住小房子,债务人住大房子这样的现象。显然,这样的结果明显是对债权人权益的侵害,与我们国家倡导诚实守约的社会交往原则相违背。

所以,最高人民法院已经通过司法解释明确唯一住房可以执行,《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定,具有下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

按照上述规定,唯一住房可以执行,但是应当扣除五至八年的租金给被执行人,以保障唯一住房被执行后,被执行人无处居住的过度问题。

唯一且有房贷的住房可以执行的。

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零八条被执行人为公民或者其他组织,在执行程序开始后,被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的,可以向人民法院申请参与分配。

对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条
金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。(京悦所袁月)

可以拍卖。

1.
存在贷款的房子,法院拍卖没有问题,实践中法院拍卖的房产便存在大量还有贷款的房产,只是涉及债权的清偿顺序问题。

2.
根据法律规定,银行的抵押权是享有优先受偿权。所以,拍卖所得款项要优先偿还银行贷款,剩余款项才能分配给申请执行人。当然,肯定要扣除评估费、执行费等等实现债权的费用。

唯一住房的执行同样不存在问题。

1.
如果唯一住房不能执行,就有可能出现债权人没房子住,债务人反而有房子住;债权人住小房子,债务人住大房子这样的现象。显然,这样的结果明显是对债权人权益的侵害,与我们国家倡导诚实守约的社会交往原则相违背。

2.
所以,最高人民法院已经通过司法解释明确唯一住房可以执行,《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定,具有下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

按照上述规定,唯一住房可以执行,但是应当扣除五至八年的租金给被执行人,以保障唯一住房被执行后,被执行人无处居住的过度问题。

——本回答为西安鼎昂全自动智能量化炒币机器人张沫允(历时收益,数据核对,实况直播)个人发表观点

是可以拍卖的!

现在大部分房子都是贷款买的,法院也拍卖过很多有贷款的房子;

贷款房在没还清贷款之前,法院可以拍卖,银行有优先受偿权。就是说,拍卖款先还银行的贷款,剩余的才能偿还给当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条
被执行人为公民或者其他组织,在执行程序开始后,被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的,可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权。

把房子出租给别人,签订二十年租约并一次性收取二十年的房租,这种情况执行难度就比较大

被执行人名下只有一台住房的,好像也有见到被执行的。

能。

拍卖款按优先次序进行还债,同时为债务人保留生活必须的相关份额。

执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋,或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

比如说,被执行人50岁,其子25岁且有房产,即便被执行人只有一套房屋,也可以被执行;被执行人名下只有一套100平方米的房屋,申请执行人按照廉租房标准,为被执行人提供一套小面积房屋,用于维持其生活必需,那么被执行人名下这套100平方米的房屋就可以被执行;申请执行人按照当地平均租房价格,为被执行人提供5到8年的租房费用,则被执行人名下这套100平方米的房屋也可以被执行。

支招

对付唯一住房老赖四步走

如果你遇上老赖以唯一一套住房抗衡法院执行,怎么办?重庆晚报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所主任孙远强支招,当事人可采取四步走:

1、申请人提出申请,法院审查被执行人住房情况。

2、委托评估机构对被执行人的房产进行评估。

3、依法拍卖被执行人房屋。

4、在拍卖款中优先保留相应价款,由被执行人自行购买或租赁房屋,最终实现执行。

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