澳门新莆京正在官网我爱我家研究院:北京上半年租赁市场交易量首跌

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12月10日,我爱我家研究院发布11月北京住房租赁报告。统计显示,11月,北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%,同比2018年11月下滑3.88%。今年1月-11月,北京总交易量较2018年同期下滑2.7%。从租金看,北京11月整租的平方米租金为89.82元/平方米·月,环比下跌0.84%;整租套均租金为5843元/套·月,环比下跌1.04%。因进入淡季,11月北京租赁市场继续萎缩,平均租金稳中微跌,降至90元/平方米·月以下。今年1月-11月,北京住宅租赁交易量价走势。图片来源我爱我家研究院大兴、石景山租金微涨其他各区普跌据我爱我家研究院统计,11月交易量较多的10个区里,大兴区整租平均租金环比上涨3.5%,石景山区环比上涨0.52%;西城、东城、海淀、朝阳、丰台、昌平、顺义、通州8区环比下跌,其中顺义区环比下跌10.35%,跌幅最大,其他交易量较多的朝阳、海淀、丰台等区,均环比下跌1%-2%。从各租金段看,统计显示,11月合同月租金在2000元以下的交易占比为9.97%,环比增加0.45个百分点;2000-4000元占40.57%,环比减少0.38个百分点;4000-6000元占25.56%,环比增加1.23个百分点。11月,6000元以上的高租金交易占比继续收窄,4000元以下占比则与10月持平。11月的整租交易中,一居室占36.28%,环比减少2.11个百分点;两居室占51.83%,环比增加1.96个百分点。整体户型结构保持稳定,但两居室占比为今年最高。11月,一居室、两居室、三居室、四居室及以上户型的套均租金依次为4957元/套·月、5947元/套·月、8031元/套·月、10853元/套·月。其中一居室环比下跌1.53%,两居室环比下跌2.17%,重回6000元以下,其他大户型则环比微涨。从客户年龄看,整体结构保持稳定。统计显示,11月的租赁客户中,25-30岁人群占27.96%,30-35岁人群占18.44%,均与10月基本持平。40岁以上人群合计占27.22%,较10月增加0.25个百分点。北苑最热
租金逆势上涨值得一提的是,在11月的整租交易中,北苑、天通苑、回龙观仍为交易量前三;灯市口、车公庄、中关村排名平均租金前三。除北苑上涨1.43%外,11月交易量前十商圈的平均租金都在下跌,其中,望京下跌8.12%,跌幅最大。今年11月,北京住宅租赁商圈排行。图片来源我爱我家研究院新增房源和新增客源出现同时下跌,市场继续降温,但整体供需关系相对稳定。统计显示,11月北京住房租赁新增房源量环比下降5.78%,同比增长1%;新增客源量环比下降7.43%,同比增长7.4%;新增房客比为0.30,较10月持平。对此,我爱我家研究院分析表示,随着春节的临近,北京住房租赁市场的供给、需求都在下降,淡季趋势加深。因此,11月的租赁交易量、平均租金价格都在下跌,这符合往年的市场规律。整体来看,11月北京的平方米租金跌回了90元/平方米·月以下,两居室的套均租金跌回了6000元/套·月以下,较年初87.1元/平方米·月、5845元/套·月的租金有1%左右的上涨。从头尾来看,北京的租金仍是稳中有升,但今年的涨幅不大。我爱我家研究院预计,12月到明年1月,北京住房租赁的淡季还将延续,租金也还能继续下降,若明年仍有在京租房需求,租客此时租房能有更大的选择空间、议价空间。新京报记者
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2019年上半年,北京住房租赁市场的淡旺季规律走势依旧,市场整体热度较2018年同期下降,虽然租金仍然保持上涨趋势,但交易量已经出现下行,市场将进入新的阶段。

毕业季来临,住宅租赁市场迎来旺季。需求集中爆发下,北京租房租赁市场量增价涨,市场来到了年内的第二个高点。

一、半年度数据分析

据我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。其中,普租交易量7月份环比增长12.2%,公寓运营环比增长11%。

1、交易量同比下滑1.88%,历史首降

在价格方面,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,相寓的租金均价环比上涨1.4%。

据我爱我家研究院统计,2019年上半年,北京住房租赁交易量环比2018年下半年下降4.95%,同比2018年上半年下降1.88%。

“最近先前租的房子到期了,在市场上看了一些房子,感觉租金普遍都上涨。一套两居室房子月租金动辄7000元以上,还是在交通相对不那么便利的区域。即使我原来住的房子,月租金也上涨近1000元。”一位近期换房的租客向《证券日报》记者表示,“但凡位置和装修相对较好的房子,比如一些长租公寓品牌,基本都是拎包入住,我多年租房居住带有大量家具,这类房子根本不适合我,租金价格也很高。但长租公寓之外的房源,租金也在上涨。”

从半年数据来看,2018年以前,北京住房租赁交易量基本呈持续增长趋势,2017年下半年达到高峰,此后中止连续上升,开始小幅下滑。单看上半年数据,2019年上半年的同比降幅虽然只有1.88%,但却是上半年数据的首次下滑。由此可见,北京住房租赁市场规模的无限增长期已经结束。

我爱我家集团研究院表示,今年前7个月,在两个租赁旺季的支撑下,北京的租金价格持续上行,但整体幅度保持平稳,7个月的环比涨幅都在4%以内。

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从普租、相寓的租金涨幅来看,普租价格主要由个人交易决定,所以旺季到来时的上涨幅度更大。相寓由机构统一运营,租期相对更长,租金价格也更加稳定。

2、整租平均租金92.09元/㎡·月,涨势依旧

7月份,在普租房中,一居室的月租金均价为4488元/套,环比6月份下降0.6%,两居室月租金均价为5550元/套,环比6月份上涨7.3%,三居及以上月租金均价为7704元/套,环比6月份上涨8.7%。7月份,相寓中整租一居室的月租金均价为5074元/套,环比6月份上涨1.5%,整租两居室月租金均价为6270元/套,环比6月份上涨2.1%,整租三居及以上月租金均价为8549元/套,环比6月份上涨4.3%。

2019年上半年,北京住房租赁交易的整租平均租金为92.09元/㎡·月,环比上涨3.70%,同比上涨8.11%。整租的套均租金为6044元/套·月,环比上涨1.33%,同比上涨5.31%。

据我爱我家集团研究院统计显示,2018年7月份,在北京的普租交易中,70后客户、80后客户、90后客户及其它年龄段客户的占比依次为23.3%、38.7%、27.9%、10.1%,环比6月份的涨跌幅度分别为3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后,其次为90后。

虽然交易量已经下行,但今年上半年北京住房租赁整租市场的单位租金登上了90元/㎡·月,套均租金登上了6000元/套·月,租金仍然保持上升趋势。

从今年前7个月的数据来看,90后占比整体上是逐步扩大的,虽然7月份80后占比上升、90后占比下降,但综合6月份以来数据来看,暑期毕业季的90后占比已经达到历史最大,90后占比正在逐步赶超80后。

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我爱我家集团研究院院长胡景晖表示,在租客群体方面,90后正逐步取代80后成为市场主力。首先,在普租市场上,90后占比不断提高,二者的差距正在逐步缩小;其次,在公寓运营市场上,90后的占比已经超过四成,近乎五成,占比早已超过80后。

3、东西城及海淀租金领跑,西城领涨

胡景晖认为,90后群体在租赁市场呈现多种特征。一是多元化,他们思维活跃,追求个性,对服务品质要求高,对服务内容要求广;二是流动性大,当前一、二线城市之间的差异在缩小,很多90后在“北上广深”更主要的是租房,买房、创业则更愿意回老家或二、三线城市,所以未来一线城市的租赁会更活跃,二线城市的买卖可能会更活跃。

2019年上半年,北京租赁交易量较多的十个区域中,西城区以119.37
元/㎡·月的整租平均租金领跑,东城区、海淀区分列二、三位,平均租金同样超过110
元/㎡·月,朝阳区排名第四,平均租金101.08元/㎡·月。其它各区租金与前四位差距较大,平均租金基本在80元/㎡·月以下。

同比2018年上半年,十区整租平均租金全部上涨,其中西城区、顺义区、海淀区涨幅最大,涨幅分别为12.52%、11.30%、10.03%,涨幅最小的是通州,仅1.06%。西城区在教育资源、区位优势等因素的影响下仍然牢牢占据北京住房租赁市场的高地。

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4、中等价位交易比例减少,租客支出增加

上半年北京的住房租赁交易中,月租金在2000元以下、2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比分别为8.97%、36.57%、25.87%、19.20%、5.50%和3.90%。其中2000元以下、4000-6000元的占比较2018年同期分别减少0.94个和2.63个百分点,2000-4000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比较2018年同期分别增加0.17个、1.46个、0.95个和0.98个百分点。

目前,北京60%以上的住房租赁交易月租金在2000-6000元之间,但2017下半年以来,月租金在4000-6000元之间的交易占比明显收窄,而6000元以上的交易占比明显扩大。显然,随着租金的持续上涨,租客的租赁支出在逐步上升。

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5、两居比例超50%,占比持续增加

2019年上半年,北京住房租赁的整租交易中,一居室、两居室、三居室、四居及以上的交易占比依次为38.04%、50.03%、11.40%和0.53%,一居室、两居室、三居室、四居及以上的套均租金依次为5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

目前北京住房租赁市场仍然保持两居近半,一居近四成,三居占一成多的格局,户型结构整体稳定,但近两年两居室占比有逐步扩大趋势,今年上半年超过50%。相比之下,三居及以上户型占比有所收窄,这与近两年长租公寓机构大幅拓展整租房源有关,因为从拿房难度、装修成本、出租效率等各方面考虑,一居、两居的优势更为明显。

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二、月度数据分析

1、淡旺季趋势依旧,6月量价齐升

据我爱我家研究院统计,2019年6月,北京住房租赁交易量环比5月增长14.42%,同比2018年6月增长1.39%。从上半年的月度走势看,3月为今年第一个交易高峰,4、5、6月则呈现连续增长趋势,市场的淡旺季走势与往年一致。

6月北京住房租赁平均租金为94.71元/㎡,环比5月上涨2.29%,同比去年6月上涨6.96%。整体来看,今年上半年北京租金仍在持续上涨,但各月涨幅都在3%以内。进入6月后,市场呈现明显的量价上涨趋势。

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2、旺季客户看房次数大幅缩减

2月,北京住房租赁客户的平均看房次数为1.46次,6月则为1.68次,客户在这两月的平均看房次数均有大幅下降,租房心态变得极为迫切,交易节奏较快,市场热度因此提升。预计7月交易节奏还将进一步加快,客户平均看房次数可能进一步减少。

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3、供需关系平稳,供需矛盾较去年缓解

6月北京住房租赁市场的新增房源量环比5月增长1.43%,同比2018年6月下降3.52%;新增客源量环比5月增长1.05%,同比去年6月下降20.49%。新增房客比为0.21,与3-5月基本持平。

6月新增房客源均环比上升,同比下降,市场热度伴随毕业季的来临继续上升,但不及去年同期。对比2018年及今年上半年的房客比可以发现,2018年春夏租赁旺季期间,房客比都有明显下滑,房源增长不及客源增长,市场供需矛盾加剧。今年3月以来,新增房客比始终保持0.20的水平,供需关系平稳,与2018年的两个旺季相比,今年的供需矛盾明显缓解。

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三、市场分析

我爱我家研究院分析表示,从今年上半年的数据来看,北京住房租赁市场的可谓变与不变共存。

首先,淡旺季走势没变。春节后外来人口返京形成的春季租赁旺季,6、7月大学生毕业形成的夏季租赁旺季依然是北京住房租赁市场最热的时刻,市场交易在旺季明显高于其它月份。因此,7月北京租赁市场的量价还将上行,
8月后市场将进入淡季,量价转向下行。

其次,租金的持续上涨趋势没变。租金价格与收入水平、物价水平密切相关,也受房屋买卖价格影响,还会因市场供求关系变化而变化。北京多年来经济快速发展,居民收入不断提高,房价持续上涨,加上外来人口众多以致租赁房屋供不应求,所以北京的租金多年来始终保持持续上涨趋势,目前仍未中止。

而随着租金的持续上涨和二手房价的稳定,今年上半年北京的租金年收益率提升到了1.94%,但仍然处于低位。由于收益率不足2%,盈利问题还将长期困扰北京的住房租赁行业,尤其是长租公寓行业。

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不变的同时,今年上半年北京住房租赁市场也出现了一个重大变化,即租赁交易量出现同比下滑。虽然下滑幅度不大,但这改变了市场过往的持续增长趋势,释放了市场即将发生转变的信号。

2017年之前,北京一直有大量的外来人口流入,旺盛的租房需求支撑了住房租赁市场的持续火热,支撑了租金的不断上涨。但2016年开始,北京的人口形势发生变化,常住外来人口自2016年开始下降,2016-2018年依次减少15.1万人、13.2万人、29.7万人;常住人口则自2017年开始下降,2017年、2018年分别减少2.2万人、16.5万人。

随着北京外来人口的减少,北京的住房租赁需求不再会一直增长,住房租赁交易量也不再会一直上升,今年上半年租赁交易量的下滑虽说不是必然,但也在情理之中。

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而随着人口的减少,北京住房租赁市场的供需矛盾也在缓解,今年上半年北京各月的新增房客比保持稳定,且高于去年同期。当然,供需矛盾的缓解也离不开近两年北京对住房租赁市场的大力支持,政府、市场机构对租赁房源的努力拓展有效地增加了市场供给。

不过,北京目前的外来人口依旧众多,住房租赁需求依然庞大,淡旺季的供需矛盾依然突出,未来北京住房租赁市场还将长期由卖方主导。但随着北京人口形势的变化,未来北京住房租赁市场将进入新的阶段,市场将逐步从对量的追求转向对质的追求。一方面,市场规模的增长空间将缩小,规模增长将更多转向租客的消费升级,转向租客对租赁空间要求的提高。另一方面,租金的上涨空间也会缩小,租金上涨将更多来源于租客的消费升级,来源于租客对租赁品质要求的提升。

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