迎接2020,1月杭州共32宗土地出让 多板块出好地

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(原标题:地铁16号线开通在即,保亿12.88亿补仓青山湖科技城站旁宅地)
今年4月,荣盛以总价132700万元、楼面价9748元/㎡竞得青山湖科技城一宗住宅用地,溢价封顶,自持竞配26%。这是荣盛发展首次入杭拿地,也是临安区首个有自持比例的项目。时隔约7个月,荣盛青山湖科技城项目地块西南面距离仅400米左右的临政储出[2019]44号于昨日(11.18)成功出让,最终,保亿以总价128818万元、楼面价10321.87元/㎡竞得,溢价率12.19%。昨日土拍结果一览/网易房产杭州1临安经济开发区中部地区B4-06-03地块一(临政储出[2019]44号),北至天柱街,东至崇文路,南至鹤山街,西至用地边界。该地块出让面积56728㎡,容积率2.2,为纯住宅用地,可建面积124801㎡,建筑密度不大于22﹪,绿地率不小于35﹪,建筑高度不大于80米,起价114818万元,楼面起价9200元/㎡。地块南面紧邻小主人幼儿园、青山湖科技城第一小学及青山中心幼儿园,与青山湖中医院直线距离300米内,商业上宝龙旭辉城在建,目前整个青山湖科技城综合性商业购物中心资源较为缺乏,需依托临安主城。地块与地铁16号线青山湖科技城站直线距离在1公里内。地铁16号线于11月12日成功完成了首次热滑,青山湖科技城站初露真容。作为杭州首条将开通城际铁路,地铁16号线备受瞩目,这是临安融杭的强力助推剂,而青山湖科技城站受重视程度也是可见一斑。在相关媒体的报道中可以发现,青山湖科技城站有两个独特之处:其一,整个站台顶部是“巨大的银杏叶”,银杏是临安区的形象标志;其二,青山湖科技城站是杭州首座采用膜结构新型材料搭建的地铁站。青山湖科技城站内部/都市快报目前,站厅内各类指示牌及闸机都已安装完成,原计划地铁16号线将于今年年底开通。未来,城西科创大走廊上的青山湖科技城依托地铁16号线此经停站或将带来更多人流、客流及企业,从而增加居住需求。2本次出让地块总共竞价15轮,报价速度一般,且低溢价成交,相比4月荣盛地块的火拼情势来看确实“凉”不少。但是,该宗宅地楼面起价相比荣盛项目地块上涨1700元/㎡,最终成交楼面价上涨574元/㎡,且无自持部分。本次出让地块“双限”要求:地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22980元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于34470元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。即精装均价最高26480元/㎡。该地块限价与10月22日临安首宗限价地临安城镇房产滨湖新城商住项目基本持平。目前,地块周边及整个青山湖科技城板块新房存量充足,地块东北面与储备荣盛项目中间夹着旭辉中粮·朗香府,毛坯均价19645元/㎡;西侧国能悦玺台毛坯均价17536元/㎡。除此之外区域内还有天阳蔚蓝(尾盘)、宝龙旭辉城,保亿在临安的第一个项目保亿麓语湖苑(推广名:保亿·风景未来城)距离地块700米左右,毛坯均价18962元/㎡。本次“双限”房价与目前情况来看有较大抬升,青山湖科技城板块价格体系从“1”字头定调到“2”字头,为地铁16号线未来开通预留了升值空间,或也能看出杭州城市发展对临安区融杭的重视程度。不过,这个近乎赶超老余杭的价格天花板,未来是否能被市场接受有待检验。今日(11.19)杭州还将有两涉宅用地、两商地及一宗人才租赁用地将出让。其中城东新城彭埠地铁站德信杭州之翼及环翼城旁或将再次迎来一个TOD项目;滨江区西兴单元,绿城晓风印月东南角涉宅用地精装限价定在49200元/㎡,相比晓风印月首开均价48100元/㎡提高了1100元/㎡,区域价格站上4.9万/㎡。最终将由哪些开发商收入囊中,我们敬请期待。2019.11.19待拍土地基本情况一览/网易房产杭州

2019年进入倒计时,杭州土地市场也即将收官,截至11月底,杭州卖地金额迈入2600亿元大关,暂居全国第一。进入12月份以来,杭州土地挂牌数量持续增加,正迎接2020年的到来。这些地块即将在2020年1月份出让,其中包含不少热点地块,颇受市场关注。32宗土地即将出让,主城区为供应主力
断供10年的区域也推出了涉宅用地据统计,2020年1月份杭州十区预计出让32宗土地,其中涉宅用地13宗,租赁用地3宗。主城区为供应主力,共计22宗入市,余杭区4宗,富阳区3宗,萧山区2宗,临安区1宗。这些即将出让的土地中,有不少来自杭州相对热门的区域,比如像未来科技城、金沙湖、华丰等。其中,华丰单元商住地块一经挂牌便抢占大众眼球,不仅是因其优越的地理位置,更是由于此次的土地出让,是板块断供十年后的首次推地。板块内上一次有土地出让,还要追溯到2009年7月23日,浙江中铁以楼面价2946元/平方米拿下一路之隔的田逸之星。“双地铁”是华丰单元地块的最大优势,距离地铁3号线同协路站约300米,华丰路站约700米。周边商业配套也较为丰富,有华丰时代城,丁桥龙湖天街等。根据地块信息显示,地块出让面积68040平方米,容积率2.2,建筑面积149688平方米。地块起价195493万元,起始楼面价13060元/平方米,上限楼面价16935元/平方米。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于32450元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。也就是说,未来华丰板块内房价精装限价为33000元/平方米,如果参照邻近的丁桥板块价格,基本相差不大。备受瞩目的未来科技城在1月17日也即将推出一宗宅地,地块出让面积97535平方米,容积率2.2,建筑面积214577平方米,须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。地块起始楼面价20000元/平方米,住宅商品房销售最高均价34500元/平方米,包含3500元/平方米的装修标准。地块位于东西大道和文一西路交叉口东南侧,距离地铁3号线文一西路站仅400米。板块内,最近一次出让地块是在2018年5月30日,绿城&交投以楼面价26993元/平方米竞得的绿城交投湖畔云庐项目地块,目前叠墅销售均价44400元/平方米。地块东侧的阳光城·未来悦高层精装均价31000元/平方米,低于此次挂牌地块新房限售均价34500元/平方米。不过,未来悦项目地块成交时间是2016年7月5日,拿地楼面价19664元/平方米,低于此次挂牌地块起价。另外,钱塘新区下沙金沙湖板块也即将在1月17日迎来土地出让。该宗地块出让面积82688㎡,建筑面积231526.4㎡,所建商品住房毛坯销售均价不高于33500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于36850元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。也就是说精装均价不高于37500元/平方米,这和此前绿城竞得的金沙湖地块限价一致。值得关注的是,该宗地块具备天然的优势,紧邻金沙湖,与地铁1号线零距离。地块商务部分建筑限高150米,地上计容建筑面积不小于地块计容总建筑面积的35%,其中按五星标准建设酒店,且客房数不少于300间。也就是说,将来这里将打造成集高档住宅、甲级写字楼、商业中心、星级酒店、会议交流中心于一体的综合性混合社区,150米超高层建筑或将成为下沙的新地标。多个板块预期变高,市场接受度有待检验2020年即将出让的土地中,大多数地块的限价都与板块内新盘限价相似,但也有高于原有限价的地块,比如新天地板块推出的核心位置大宗宅地、艮北新城即将出让的首宗限价地、以及临安青山湖科技城的宅地。东新单元地块位于新天地板块,出让面积43361平方米,容积率2.2,建筑面积95394.2平方米。其中,不少于9539.42平方米作为配建公共租赁住房。地块起始楼面价24082元/平方米,所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。也就是说地块精装限价47000元/平方米,比今年9月10日西房竞得的地块45000元/平方米的精装限价高了2000元/平方米。不过,地块之所以限价更高,一是因为位置相对较好,离新天地商圈比较近,与地铁站相隔差不多600米。二是地块西面有一个安吉路实验学校,或将有教育资源加持。艮北新城在1月17日也将迎来首宗双限宅地出让,牛田单元地块出让面积30205平方米,容积率2.2,建筑面积66451平方米。其中,不少于6645.1平方米作为配建公共租赁住房。地块起价152858万元,起始楼面价23003元/平方米,所建商品住房毛坯销售均价不高于38400元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于42240元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。从出让信息可以看出,该宗地块的精装限价为42400元/平方米。而板块内目前在售的新房高层均价为40400元/平方米,相比之下,此次即将出让的地块限价高了2000元/平方米。艮北新城目前在售项目较多,且大都为改善房源。与之一路之隔的城东新城,项目也扎堆入市,同类型产品竞争较大,虽有板块利好加持,但去化慢仍是大多项目面临的普遍问题。临安青山湖科技城近几年发展速度也在不断加快,但由于板块库存量偏大,推地节奏有所放缓,2020年1月份仅1宗地块出让。但值得注意的是,此次推出的经济开发区中部地区B1-19-01地块限价也有所变化。地块出让面积32724平方米,起始楼面价9500元/平方米,所建商品住房毛坯销售均价不高于23380元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于35070元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米,相比此前保亿地块限价高了400元/平方米。青山湖科技城板块内目前在售房源较多,比如像宝龙旭辉城(备案名:蔚宸悦城、朗香郡、天阳蓝光蔚蓝(备案名:盛景蔚澜名邸)、越秀星悦城等,毛坯价格都在2万以内。而此次该宗地块精装限价达26880元/平方米,价差近7000元/平方米。尽管地块属性优越,但价格上去了,市场接受度能否提升还有待检验。

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今天,临安两宗宅地出让,最终被中止交易。

与去年的“凉凉”不同,此次临安土拍并不是因为无人竞价而“流拍”,而是因为土拍系统出现宕机,被迫中止。

而在中止前,临安的土拍早已“热火朝天”。

其中,临安经济开发区中部地区控规单元B3-01-01地块,早在竞拍还未开始(昨天中午12:00时),已经进行了两轮报价,溢价封顶30%,到了昨晚19:33已经溢价封顶30%+自持5%。

热度远超预期。

土拍竞价截图(via:浙江省土地使用权网上交易系统)

换句话说,今天只是一场自持的比拼。

截止系统“卡住了”之后,临安经济开发区中部地区控规单元B3-01-01地块自持已经达到25%,创下杭州年后最高自持比例。

相比之下,临安区城东单元A-32地块热度较低,截止系统卡住后,溢价0.7%。

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临安经济开发区中部地区控规单元B3-01-01地块位于星港路西侧、骆杨街南侧、崇文路东侧、蒋墅街北侧。

地块出让面积54453㎡,建筑面积136132.5㎡,出让起价102100万元,楼面起价7500元/㎡;最高总价132700万元,最高楼面价9747.8元/㎡。

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地块实景图(via:浙江省土地使用权网上交易系统)

其实,这宗地迅速封顶并不稀奇。

地块起拍价只有7500元/㎡,封顶楼面价也只有9747.8元/㎡。要知道,2018年1月5日,中粮&旭辉拿下青山湖科技城B3-02地块,成交楼面价11113.32元/㎡,当时起始楼面价就已经达到了9500元/㎡。

这宗地块的封顶楼面价几乎与中粮&旭辉朗香郡项目地块的起始楼面价相同。

该地块位于青山湖科技城,周边配套丰富。教育方面,周边有青山二小、育才小学、青山中心幼儿园等学校;医疗方面,有青山湖中医院、青山人民医院、浙二医院青山湖分院等;商业方面,有宝龙城市综合体项目。

更重要的是,地块距离杭临轻轨的科技城站仅300多米,交通便利自不必多说。

地块南面就是之前说到的旭辉中粮朗香郡项目,还有天阳蔚蓝项目。这两者的地理位置,与今天拍卖的地块都比较近,只有约400-500米的距离,基本共享周边配套资源,也是这宗地块最直接的对照。

而从地图上来看,今天出让的地块与旭辉中粮朗香郡项目和天阳蔚蓝项目相比,还有更为明显的优势,就是更靠近杭临轻轨科技城站。

青山湖科技城是杭州城西科创大走廊的重要一城,与未来科技城产业联动优势明显。但随着近几年的疯狂出地,板块内在售及待售楼盘很多。可以看出,这里早已上演“贴身肉搏”的局面。

其中,在售的住宅项目主要有旭辉中粮朗香郡、天阳蔚蓝、宝龙旭辉城、绿城国际社区、中天珺府、越秀西海岸、国能悦玺台、桃李春风、春风燕语、易辰江南大院等。

但是相对的,这里的中签率却并不低,甚至多数楼盘出现多次流摇。可以预见,未来这一片库存压力会比较大。至于后续是否会引发“价格战”,还有待市场检验。

板块内新房高层房源均价基本在16000-19000元/㎡之间。

附近的二手房,如大园新城近期挂牌均价为15285元/㎡左右。

临安区城东单元A-32地块位于临安“心脏”的滨湖新区,东至钱锦大道,西至唐宁郡,南至余村安置小区,北至山体。

地块临近区政府,3公里范围内,有浙江农林大学、滨湖天地综合体、锦城城东小学、锦城第一初级中学、临安中医院、临安市人民医院等配套,临近市区,拥有得天独厚的优势。

轨道交通方面,地块附近就是钱王街、钱锦大道等主干道,距离杭临城际铁路农林大学站约1.7公里。

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地块实景图(via:浙江省土地使用权网上交易系统)

地块出让面积44374㎡,建筑面积53248.8㎡,出让起价42999万元,楼面起价8075元/㎡;最高总价55799万元,最高楼面价10479元/㎡。

板块内上一次出让宅地还是在2018年8月10日。彼时,宋都拿下滨湖新区单元G-BR-04、G-BR-06地块,成交楼面价为9800元/㎡。

两宗地块直线距离相隔约1.5公里。对比宋都滨湖新区地块,今天出让的地块容积率更低,为1.2。

新房价格方面,高层价格在17000元/㎡上下,洋房为18000元/㎡左右。

去年10月以来,受大市场的影响,临安的楼盘基本无需再摇号。

而更大的考验还在于,去年临安扎堆出让土地,潜在的库存量巨大。有机构统计得出,青山湖科技城现在的库存量达到了214万方,滨湖新区库存量达到了47万方。

临安未来的形势还是比较严峻的。

新房供应充足,买方市场回归。开发商也不再盲目开高价,甚至还在各种节日打出促销活动。

此次土地市场的回暖,会给临安冷静的市场注入一针“兴奋剂”吗?

(关于此次土拍的最终结果,将待系统故障排除后恢复交易,杭州楼市动态将持续关注。)

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因看房需求旺盛,此次考察团

仅限5组,报满即止

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总编 | 钟斌 作者 | 忆莲

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