澳门新莆京正在官网搜狐权威发布!2019宿迁房地产年报

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经历7月份超级黑天鹅事件后,新城控股(601155.SH)在融资和公开土地市场沉寂许久。直到2019年年尾,他们在这两方面的状况才有所改善。界面新闻记者获悉,近期新城控股已四次公开拿地,分别是——12月10日,在浙江省湖州南浔区拿下捆绑出让的两宗商住地,总价10.08亿元,楼面地价1962元/平方米。11月28日,经过83轮竞价,新城控股联合宿迁亿嘉置业,拿下江苏省宿迁市宿城新区一宗地块,总价8.02亿元,溢价率36%。同日,经过54轮竞价,新城控股全资子公司徐州新城创域房地产有限公司,以总价4.6亿元竞得宿迁经济开发区一地块,楼面价1986元/平方米,溢价率23.55%。11月,新城控股还通过收购取得天津市惠安花园三期地块,建面约为13万平方米,交易价款为4.2亿元,新城拥有该项目70%权益。在上述所拿地块中,湖州南浔和宿迁地块分别捆绑一座吾悦广场,这一轮拿地后,新城增加了两座吾悦广场布局。融资方面,新城控股拟以Reg
S的形式,发行2年期、总规模3.5亿美元的高级无抵押债券,息票率7.50%,到期日为2021年12月16日,该债券将在2019年12月16日进行交割,并于新加坡交易所上市。通常来说,Reg
S
是美元债券中发行更为灵活、信息披露要求更为宽松的一种发行方式,面向的是美国国境之外的投资者,亚洲投资者一般扮演关键角色。在这之前,根据公开披露信息,新城已经很久没有发债动作。从近期频繁拿地来看,新城和三四线城市地方政府的合作正在恢复。过去,依托吾悦广场的开发管理能力作为王牌和地方政府进行勾地,一直被认为是新城的核心优势。以12月10日所拿湖州南浔地块为例,早在今年3月份,南浔区政府就与湖州市城市集团、新城控股进行过战略合作签约仪式,三方就合力打造老城区核心区域达成一致。今年8月,南浔开启了褚家漾区域内企业的拆迁工作。今年11月,湖州国土局挂出了土地出让公告。公告中对地块的开发要求包括——必须建设9万至9.1万平方米的集中商业综合体(地下商业建筑面积不大于7000平方米),不得分割登记、不得销售、须整体持有(竞得人控股股东及其控股公司内部转让除外),集中商业综合体须在签订《国有建设用地使用权成交确认书》之日起18个月内满铺开业。地块内不得建设家居建材市场、批发市场等专业市场。国内拥有在区县开发运营商业综合体的能力,并且能在短期实现满铺开业的企业屈指可数。这些要求意味着这块地几乎已经定向出让给新城控股。最终新城以0溢价率拿下地块,其中的住宅部分楼面价是2448.78元/平方米,商业部分楼面价为921.29元/平方米。而地块周边房价目前约为7000元-10000元/平方米。同样,新城11月底在江苏省宿迁市宿城新区拿下的一块商住地块,出让要求中也包括须配建一座商业建筑面积不小于9万平方米的大型购物中心,在使用年限内不可分割销售,且必须整体运营,确保自土地成交确认书签订之日起24个月内建成并满铺开业。实际上,吾悦广场要落地宿迁的消息,早就在当地传开。今年6月4日,时任新城控股集团总裁的王晓松,曾经去宿迁市宿城区洽谈项目合作事宜。宿城区的官方报道中称,宿城区委副书记、区长张辉热情接待了王晓松一行,“王晓松一行先后来到吾悦广场项目地块,酒店项目地块等地实地了解项目具体情况,张辉对新城控股集团到来表示热烈欢迎,详细介绍了我区基本情况、总体规划、发展目标、产业特色、核心区建设等相关内容,同时就合作意向进行了沟通与交流。张辉表示,将用一流的政务、服务、市场环境,竭力当好客商的‘店小二’,与客商共同携手,深入合作,进一步扩大合作领域,共同携手推动发展”。随着7月初黑天鹅事件的爆发和新城控股拿地的停滞,一系列类似的与地方政府的合作,都曾在过去的几个月戛然而止。7月新城仅花费12亿元拿地,且多集中在7月上旬;8月与9月,新城控股新增土地继续呈断崖式下跌,仅于9月在江西萍乡新增一个项目,土地价款5870万元,所占权益仅51%;10月,根据新城控股经营简报,并无土地入账。在此期间,根据公开披露的信息,新城至少出售21个项目,回笼过百亿资金。最危急的时刻,甚至有地方政府主动宣布终止与新城控股的合作——今年7月4日,大连市自然资源局就公开表示,终止大城(2019)-10号宗地的挂牌交易。在此之前,新城控股已经与大连方面谈好,拟在大连投资建设吾悦广场和五星级酒店,将上述地块打造为新城控股首入大连的标杆性产品。在支撑数个月的稳定销售业绩后,新城控股与地方政府的交流、洽谈正在重新活跃起来。10月18日,新城控股副总裁杨年带队去了山东新泰市,向当地的市委书记刘钦海讲述了吾悦广场的规划、理念和业态。刘钦海说,希望新城尽早拿出规划方案,为项目开发、规划、招标奠定良好基础。11月28日,新城控股投资拓展中心总经理李全福带队去了山东省潍坊高新区洽谈对接项目合作,仍然打的是吾悦广场牌。11月5日,贵阳市云岩区委副书记、区政府区长王黔曾率队来到上海,在新城控股召开了座谈会。其实早在今年5月,双方就达成了战略合作,新城宣布投资近百亿在云岩区吾悦广场项目、“星俪”系列五星级酒店、新云系统大数据IDC等项目。而云岩区政府此行目的也很明确——希望合作尽快落地落实。他们提出要紧盯时间节点,倒排工期,对标对表,加快完善合作方案。背负着招商引资压力的三四线城市以及区县政府,仍然需要新城这帖“药”。今年前11个月,新城控股累计合同销售金额约2465.62亿元,同比增长24.17%,稳住了行业第八的位置。销售额稳住后,新城控股似乎正在回归出事前的状态——股价回升,拿地重启,融资破冰,与地方政府的洽谈合作也在回温。不过也有金融机构业内人士对记者表示,新城控股的利空仍未出尽,其中包括房地产行业大环境的整体低迷、银行新增贷款未见明朗以及王振华案件尚未出结果,因此不能判断新城控股的风险已经过去。
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12月15日,国际三大评级机构之一的惠誉宣布,将新城两家上市主体挪出负面观察名单,并确认新城发展控股的长期外币和本币发行人违约评级定为“BB”级。并将其子公司新城控股
的长期外币IDR定为“BB”。新城控股的长期外币和本币发行人违约评级为“BB”,并确认新城发展的长期外币IDR为“BB”。

2019年宿迁金融环境不宽松,土地供求量位居近五年高位,成交同比上涨146%左右,住宅用地备受热捧。2019年宿迁整体房价上浮明显,市场成交量呈降温之势,商品房市场供不应求,库存减少,价格持续走高。

惠誉认为,新城已经逐步恢复了融资渠道,自2019年8月以来,该集团已从诸多在岸和离岸银行获得融资。另外,良好的销售表现,也进一步促进了现金流的增长。

下面小编将从宿迁在土地市场、新房市场、规划建设几个方面,总结2019年宿迁楼市。

此外,新城连续增长的销售表现、稳定的核心管理团队以及一系列有效的管理手段,包括商业板块的租金和管理费收入大幅增长,也是惠誉将新城旗下上市公司挪出负面观察名单的理由。

2019宏观环境政策

业绩增长远超行业平均水平

宏观环境政策从全国来看,以“稳”字当头,楼市保持三稳“稳预期、稳房价、稳底价”,“住房不炒”仍为主基调。宏观环境政策从地方来看,宿迁严禁“捂盘”行为,增加公积金贷款额度,减轻购房压力,金融环境依旧不宽松首套上浮最低14%

根据国家统计局的统计,今年前10月房地产全行业的销售额增幅是0.1%,而在过去11个月里,新城的销售业绩增幅远超行业平均水平。

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12月3日,新城控股发布11月份经营简报。报告显示,今年1-11月,新城控股累计合同销售金额约2465.62亿元,比上年同期增长24.17%;累计销售面积约2188.00万平方米,比上年同期增长37.50%。其中,11月单月销售金额约241.89亿元,销售面积约228.37万平方米。

宿迁银行最新贷款利率一览表仅供参考

区域深耕的策略,让新城控股在多个城市拥有较高的市场份额。

2019土地市场

在大本营常州,新城控股常年稳居常州房企销售排行榜第一名。据克而瑞常州数据显示,今年前11月,新城控股在常州的流量销售金额达188.23亿元,稳居当地第一,且超出第二名100多亿元。新城苏州区域公司截至9月底销售额就已突破200亿元。截至11月30日,新城天津公司年度签约金额已经突破100亿元。

据统计,2019年宿迁共挂牌出让土地157宗,其中住宅与商服用地用地57宗,工业用地100宗。在住宅和商服用地上,2019年成交56宗,流拍1宗,成交金额约124亿,与2018年相比同比增长147%!

早在2018年,新城控股苏州、苏南、上海、青岛、杭州、南京等多个区域相继突破百亿销售。

2019年宿迁新增商住办用地共计34宗,其中涉宅用地22宗,占比65%

今年,伴随“地域深耕”战略持续推进,新城控股有望诞生更多百亿乃至两百亿量级区域公司,持续提高市占率,并持续提升公司在各地市场的影响力。

土地供应面积493.5万方,同比增长15.3%;成交面积623.3万方,同比增长145.9%;溢价率14.7%,同比下滑29.5%;成交土地楼板价2011元/平,同比增长9.0%。2019年土地供求量位居近五年高位,成交同比上涨146%左右,住宅用地备受热捧。土地成交涨幅显著,地价走高带动成交楼板价上涨,土地溢价率则下滑。

融资能力逐步恢复

历年宿迁土地供应走势图

销售业绩持续增长的同时,新城的融资能力也逐步恢复。自8月起,新城多个融资渠道开始好转,已经有多家城商行给予新增贷款,也有合作的主力银行恢复放款。

历年宿迁土地成交面积走势图

更积极的消息是,近期新城控股以相对低的成本发行优先票据。

2019年宿迁土地供求面积月度走势图

此前,根据多家媒体报道,新城控股拟以Reg
S的形式,发行2年期、总规模3.5亿美元的高级无抵押债券,息票率7.50%,到期日为2021年12月16日。该债券于今日进行交割,并于新加坡交易所上市。

2019年宿迁土地供求上涨,致高溢价率较18年明显减少。江苏华莱置业竞得最高溢价率地块;19年共有2宗地块总价在10亿元以上,其中碧桂园所竞得地块刷新宿迁地价,并成为19年“单价”
地王,楼板价最高5112元/平米,红星置业体量最大46.88万方。

这一高级无抵押债券利率,相对低于今年行业内其他企业发行的同类别债券利率。在债券市场,债券的发行利率,和投资风险呈正相关。风险越低,利率也就越便宜。换句话说,一项债券如果发行利率低,但购买者却依然踊跃,就可以说明在投资者心目中,这项债券风险是很低的。

2019年全市土地交易额约124亿元,成交价最高的仍然是宿城区,共55.59亿元,其次为经开区30.55亿元、宿豫区20.29亿元、湖滨新区13.12亿元、洋河新区4.09亿元。

一位接近交易的市场人士表示:“高峰期的账簿规模超过18亿美元,实现了对最终发行规模超过五倍的覆盖。”据悉,该债券初始指导价在8.25%区域,但由于债券发行到了境外投资人的热烈追捧,最终得以大幅调低了息票率。

宿城区无论在商住用地还是工业用地,挂牌出让宗数最多;经开区随着高铁的建立和开通,在工业以及商住上紧随其后,在各区宗地成交量占比中,占比第一。可见这将是继宿城区之后又一个重点发展的区域。

认购债券的资金,大多来自于中外资高质量长线基金账户,这些机构投资者的态度,足以反映出,目前金融市场对新城控股偿债能力和企业经营长期流动性的充足信心。

宿城区在商住上,用于住宅建造的土地有9宗,商业5宗;经开区商住挂牌6宗,商业10宗,住宅只有7宗,可见经开区将重点发展商业与住宅综合体,吸引更多人流涌入,因此经开区房价也在迅速上涨中,小编的观点就是刚需赶紧上车不要观望,对于投资者而言宿城区的房子还是首选。

抓住窗口期增加土地储备

2019年宿迁7大区域,苏宿园区连续两年无土地成交,其它区域均有成交地块;另成交区域中除洋河新区外均上涨,主城区涨幅超三倍;19年宿城新区成交量最高,但同时地块竞争最为激烈,溢价率最高;宿豫区虽溢价率不高,但楼板价却最高,表明区域地块起始楼板价相对较高。洋河新区因楼板价低,地价房价比最高,房企利润高。

早在今年二三季度,房地产市场就有预言,今年四季度,会是土地市场的“抄底”窗口期。

2019年宿迁各区域涉宅用地同比表

从市场反映的数据看,四季度确实是“抄底”的良机。中国指数研究院的数据显示,2019年11月,全国300个城市共成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。

2019年度单价过万三大地块

根据《第一财经日报》的报道,多地出现了流拍,或者底价成交。其中不乏一、二线城市的热点地块。

2019A宿城01

面对“窗口期”,新城控股加快纳储。11月,新增位于天津、宿迁等市的3幅地块。其中,根据经营简报,11月新城控股通过收购方式取得天津市惠安花园三期地块。该项目位于天津市津南区咸水沽镇津沽公路北侧,土地面积约为4.01万平方米,规划用途为城镇住宅、商服用地,建筑面积约为13.02万平方米。该项目交易价款为4.2亿元,公司目前拥有该项目70%权益。

2019年5月15日,上海新碧房地产开发有限公司,以12.8亿摘得2019A宿城01地块,位共计150.8亩,溢价率70%,该地块由碧桂园开发建设江山赋,江山赋此次备案价格均价破2万元,成为宿迁楼市热点,与其一路之隔的恒大悦澜湾相比,贵就贵在地价上。

另据媒体报道,11月28日,江苏省宿迁市以挂牌方式集中出让6宗涉宅地块。新城控股以约4.6亿元竞得2019(经)D开发区02地块,项目占地面积约为8.3万平方米,楼面价为1986元/平方米。该地块位于宿迁经济技术开发区,东至富康大道、西至空地、南至金坛路、北至民便河绿化带。同日,新城控股联合体以8.02亿元竞得宿城新区的2019(经)D宿城09地块,出让面积为12.8万平方米,楼面价2404元/平方米。

2019B宿城04

此外,12月10日,新城旗下的上海新城万嘉房地产有限公司又以10.08亿元竞得位于湖州南浔的2019-49号商业综合体地块。

2019年8月9日,王新以3.31亿元拍得2019B宿城04地块,成为该轮拍卖中名副其实的地王,共计665.6万元/亩,溢价率56.3%。据悉该地将由地产龙头之一万科建设新项目,这将是2020年宿迁房产备受瞩目楼盘之一。

2019C宿城06

2019年9月26日,江苏华莱置业有限公司以5.9亿总价摘得2019C宿城06地块,毗邻树人学校新校区,共计82万元/亩,溢价率81%。同时,此次土拍,华莱置业还以4.3亿元摘得宿豫区九龙江路地块,两宗土地总金额超10亿元。宿城区的地块用于建设新项目——书香尚庭,树人学区房又一炙手可热楼盘。

2019年度地王

宿城区2019A宿城01地块,该地块以852万元/亩的成交单128493.95万元的成交总价“夺冠”19年土地市场,由上海新碧房地产开发有限公司拍得,鼎鼎有名的江山赋诞生于此,2019年12月开盘时以备案均价13126-22221元/㎡成为古黄河板块的年度地王。

2019年度瞩目地块

2019D宿城09

2019年11月28日,网传的万达用地,经83轮报价,溢价36.2%由宿迁悦嘉房地产开发有限公司,以8亿元总价摘得,位于宿城新区家天下北门,用于建吾悦广场,宿城区终于有了一个属于自己的大型商业广场。除此以外该轮拍卖,华鸿、新城、中梁3大开发商也都拍得相应地块,占据宿迁2020年的楼市半壁江山。

2020年最具竞争力区域

毫无疑问是主城区南师附中北校区附近地块,该区域已被恒大、万科、碧桂园、华鸿包围,再加上又入驻蓝城地产,这片区域已经被大牌开发商的云集,打造成高端住宅圈,因此彼此之间竞争力非常激烈,恒大悦澜湾以及碧桂园的江山赋均已开盘,两者已经是竞争关系,万科以及蓝城地产将在后期形成鼎力竞争关系。

土地市场总结

2019年土地市场供求价均处近五年新高,涉宅地依旧为重头戏,供求占比超六成地价持续高走,但房地价比仍旧较高。经济开发区土地挂牌总数迎头而上。

2019新房市场

2019年宿迁整体房价上浮明显,市场成交量呈现降温之势,商品房市场供不应求,库存减少,价格持续走高。

2019年宿迁商品房成交面积248.6万方,同比下降28.8%;2019年宿迁商品住宅成交面积222.4万方,同比下降28.1%;2019年宿迁商品住宅存量约296.1万方,同比下滑8.29%
2019年宿迁商品住宅成交均价8395元/平,同比增长21.16%;2019年宿迁市场公开推盘46次,比去年减少21次。除了房价其他均下降。

图片来源:中国房价行情网

自17年市场达到峰值后,近两年成交量均下滑,19年商品住宅市场继续回落;反观价格,持续上涨,19年再次刷新。存量方面,受供不应求影响,存量有所减少,去库存压力进一步降低。

近五年宿迁市区商品住宅供求价走势图

2019年宿迁市区商品住宅供求价月度走势图

2019年宿迁公开推盘频次有所减少,共有46次公开推盘,较18年减少21次,另4月和11月开盘频次最高;分区域来看,仅宿豫区和经开区开盘频次增加,且仅增加1次,减少区域中,苏宿园区最为明显,减少16次。

2019年宿迁商品住宅成交金额排名,新城控股成交22.17亿元领跑榜单,份额占比13.28%;华鸿嘉信和中国恒大分别以13.14亿元、10.99亿元分获二三名。

从供给和关注度来看,均价在7500元/㎡-9500元/㎡的楼盘关注度较高,其中均价在8000元/㎡-8500元/㎡的楼盘,大多数市民接受度较高,这就意味着普通市民可接受承受的房价在8000-8500元/㎡之间,超过这个价格将难以承受。

图片来源:中国房价行情网

从在全国房价排行来看,宿迁房价,目前排第102名,8395元/㎡,这个价格普通百姓还是可以接受的。

图片来源:中国房价行情网

从宿迁市各区县房价排名来看,宿城区稳居第一沭阳由于要立市了房价也一直突飞猛进中,冲过宿豫区,按照这个势头很快房价也要破万,再努力一点点可以与宿迁市持平,这真不知道是好事还是坏事,泗阳县与泗洪县的房价则亲民多了…..

图片来源:中国房价行情网

2019年各区域成交金额TOP5名单

2019年度最具品质标杆楼盘

恒大悦澜湾

恒大悦澜湾无论在地段、学区、环境等方面都占据绝佳位置,项目为精装修科技住宅,自身拥有超宽楼间距、环境悠美,综合所有因素来看性价比极高。

2019年度最具影响力楼盘

碧桂园·江山赋

碧桂园·江山赋距市政府仅700米,2019年度地王也是其所在地,因此从竞得开始至开盘一直备受瞩目和期待,在宿迁社会各界影响甚广,同时在房价上也再次冲击着宿迁楼市。

2019年度客户最佳满意度楼盘

万科·未来之光

万科自入驻宿迁迅速适应本地市场,致力美好服务,提供给业主一个美好生活,无论是从楼盘品质、服务,客户满意度最高。

2019年度最佳绿色科技住宅

朗诗蔚蓝

朗诗蔚蓝以绿色科技住宅打开宿迁市场,24小时恒温恒湿恒氧节能环保,打造最适宜人体居住的环境住宅。

2019年度最具投资力楼盘

嘉豪财富茂

嘉豪财富茂是一个集智能创客办公、智慧酒店式公寓、一站式家庭消费中心、全年龄段教育培训基地,位于宿迁中学边,被社区包围人口密集,投资潜力巨大。

2020年城市封面楼盘

华鸿·珑璟园

华鸿·珑璟园都会系作品,对标国际建筑,为宿迁呈现具有艺术格调的都会建筑,同步国际的都会生活方式,以东方雅韵与璀璨都会诠释高端人居。

2020宿迁南城最期待楼盘

熙悦上宸

亿嘉熙悦上宸为宿迁南城新力作,倾力打造南城七维人居样本,推进当代人居环境的进步,领航南城人居新时代,因此为南城最期待的楼盘。

2020最期待品质大盘

蓝城·江山春好

蓝城作为中国品质地产“教科书”,蓝城地产2019年首进宿迁主城,只为实现宿迁人的“终极人居理想,新项目位于阅湖花园南侧,紧邻南师附中北校区,与恒大悦澜湾仅一路之隔,这将又是一个名企地产力作。

新房市场总结

住宅市场供求两端下滑,库量进一步降低;均价走高,6月达到9603元/㎡,为本年度最高值。区域市场:宿城新区供求为主力供求区域,主城区价格涨幅最大,即将突破万元大关。

2019建设规划

城市之家

2019年宿迁市共计建设规划6个城市之家:其中关口、梨园城市之家年内投入使用,魏井邻里中心、庐山、康堡、骆马湖城市之家年内主体施工。

项目进展情况

目前,6座城市之家均已达到序时进度要求,其中,魏井邻里中心、康堡城市之家、骆马湖城市之家等项目均超过序时进度要求。具体项目进展为:

1、关口城市之家:已完工,正在招商。

2、梨园城市之家:已完工,正在招商。

3、魏井邻里中心:已完工,正在招商。

4、庐山城市之家:正在施工。

5、康堡城市之家:已完成主体工程施工。

6、骆马湖城市之家:正在进行内部装修。

城市之家的建设极大地便于周围市民生活所需,在生活消费以及公共服务上,生活质量有着很大的改善和提升。

学校

2019年宿迁市共投入建设20所学校,其中中小学13所,幼儿园6所,十五年一贯制学校1所,2020年8月可以全部投入使用,全面配合宿迁楼市所需,解决学区紧张“上学难”等问题。

20所学校项目进展情况

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