澳门新莆京手机网站3月卖了1.6万套,北京二手房真回暖了?

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(原标题:楼市见底了吗?)
没有挨过寒冬,必定迎不来春夏。然而,之于楼市,之于当下的北京市场,这样的周期要更久,久得有些看不到未来。有人说,站在未来,今年可能是最好的一年。或许这不是坏事,冰封的市场教会了我们如何做产品,如何做营销,如何活下去。我们在2019年,看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”,看到了行业的努力,看到了探索中的未来。于是,在2019年的最后一个月,北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问2019》,我们一起复盘一起走过的2019。近期,“北京房地产市场进入最长下滑周期”成为热词。北京商报记者从多家机构获得的数据显示,随着库存攀升、杠杆下降,11月北京新房成交均价由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米,二手房方面更是出现了连续四个月的下滑,创造了“最长下滑周期”;另一方面,来自多家贷款机构的消息均证实,对房价有相当指导作用的“二手房评估价”已经基本下探到与房价持平或9.5折,而在本轮调控初期,这一数据曾经下探到8折,换句话说,从这一指标看,北京市场的水分已经挤掉15%左右,购房者不禁要问:市场的底部到来了吗?  积压的库存临近年末,北京各房企为了冲刺业绩纷纷加快推盘节奏,然而具体成交量却未能达预期。北京中原市场研究部统计数据显示,11月单月北京新房新增供应量增至7144套,环比增加58%,但成交量仅为2875套,远低于10月的3281套,环比下降12.37%,同比微降1.13%,环比同比双双下滑。成交均价也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。据中原地产首席分析师张大伟介绍,截至12月8日,今年北京合计新房供应44110套,成交量为33880套,超过了前两年的数据。但因为供应量太多,所以库存持续积压,当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套,这可以说是最近八年的最高纪录。张大伟进一步表示,限竞房已成为北京市场的库存主力,特别是最近两年,北京入市的限价房合计高达5.68万套、真实网签成交2.37万套,库存积压了3.3万套,相当于北京全市新房供应量的43%。目前北京合计已经供应了105宗限竞房住宅地块,已经入市供应的商品房住宅面积为666.54万平米(其中大约有100万平方米的配套部分)。也就是说,已经入市的限竞房住宅土地,合计大约有400万平方米左右,大约还有3.5万-4万套的潜在供应量。叠加真实的未预订的2.7万套库存,限竞房这个品类,还有大约6.5万套的总供应量。新房市场面临“高库存”风险,二手房市场也不容乐观。国家统计局数据显示,今年7-10月,北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。成交量方面,据北京中原市场研究部的统计数据显示,北京二手房成交量自今年3月出现了一波小高潮后,成交量持续走低,10月达到最低点,仅成交8844套。11月北京二手房市场成交量环比明显回升,但全年热度仍处于下行状态,与2018年全年15.34万套成交量相比,今年前11个月仅达到约13万套。一个月的时间,2.34万套的成交量“沟壑”难以填平。  焦虑的市场事实上,随着楼市调控政策不断升级,北京楼市渐入“买方市场”,各大开发商纷纷开展抢收行动,打折促销不断。在东部,今年3月开盘的通州首开·香溪郡,近日因为部分在售房源下调价格而引发前期购房者的投诉。据购房者反映,同样面积的90平方米小三居在售卖之初定价为4.2万-4.5万元,总价约400万元左右,而在抢收期间,该项目推出了有团购等优惠的特价房,单价最低约在3.8万元/平方米左右,相当于给出了60万元的折扣。对于同面积段房源的价格差异,首开·香溪郡项目销售人员回应北京商报记者时给出了“房源价格变动基于市场”的回答,可见市场竞争的残酷。在城市的西南部,位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城,同样采取了大幅让利的措施来吸引客群。据北京商报记者走访发现,最高限价为38994元/平方米的旭辉城,在售房源售价已调整至3.3万-3.6万元/平方米,据当地多家渠道商证实,这一项目年内最低价出现在“十一”前后,当时的特价房曾经下探到2.9万元/平方米。在北部片区,12月初刚刚开盘的华润橡树珑湾项目,也企图以“保本”销售在竞争白热化的市场中脱颖而出,该项目开盘便以3.3万-3.6万元/平方米的销售均价引发市场热议。与限定均价43467元/平方米相比,该项目直降近1万元。以其主力户型90平方米小三居测算,该项目优惠近90万元。合硕机构首席分析师郭毅分析称,当下北京楼市略显低迷,去化难导致各房企纷纷开展打折促销活动。目前北京市场以“小户型、低总价”的限竞房为主,产品同质化严重,开发商不能在产品上“做加法”调动购房者的积极性,就只能在价格上“做减法”以此实现快速去化的目的,以价换量或是房企最无奈的选择。新房市场打折促销“火热”,北京二手房市场因交易成本高企,更是不断下行。近日西城区某大户型房,挂牌总价为2400万元,但由于卖家急需现金流,最终该套房子以2100万元的总价成交——相当于直接优惠300万元。
而且这还不是个例,北京二手房市场已经迎来了普遍降价。某房屋中介经纪人甚至放言,二手房源挂牌价和成交价之间,100万元以内的差价空间“都可以谈”。上述案例虽并不能代表北京的全貌,但也可以从市场层面反映出北京楼市低迷的现状。  见底论言之过早虽然说今年以来北京新房、二手房市场状况都不容乐观,但整个楼市基调仍旧以“稳”为主。郭毅表示,房地产调控的宗旨是以“稳”为主,所以不管是北京等一线城市房价的“保值”,还是三四线城市房价的“虚高”,政策出台的目标都会在保障房地产市场稳定的前提下来进行,既要防止房价大涨,也要避免房价大跌。在郭毅看来,目前判断北京楼市处于底部还言之过早,毕竟一线城市的“底蕴”尚存,但降温的趋势确实已经显现,这个状态会延续多久其实很难判断。一方面会受到整体经济大环境、就业质量、居民收入预期的影响;另一方面房地产调控政策起到至关重要的作用,什么时候会出现一个明显的松动,作为一线城市的北京会第一时间有所反应。“坚持‘房住不炒’,防止大起大落,与其说什么时候‘沉底’,不如说什么时候回归理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,随着房地产调控政策的不断加码,楼市整体已告别此前的“暴利”逐渐回归理性,商品房的投资属性被不断弱化,炒房者的退出、房企的谨慎态度,都将有助于促进房地产市场的健康发展。严跃进认为,楼市调控政策出现了宽松的信号,才可能对需求产生一个更有力的带动,此前5年期LPR的下调已经给市场预留了较大的想象空间。11月20日,最新LPR(贷款市场报价利率)报价出炉,1年期LPR下调5bp至4.15%,5年期以上LPR同样下调5bp至4.8%。其中,5年期LPR自8月20日亮相后首次迎来下调。一般而言,5年期以上贷款大部分是房贷,央行降息出现5年期LPR的降低,这也意味着刚需购房客群的房贷成本将进一步降低,与“房住不炒”大的方针相契合。严跃进计算称,对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,即月供压力将减少31元。2019年还剩下不到一个月的时间,面对错综复杂的市场环境,刚需客群持续观望态度浓厚,买房子怕赔本,不买房子怕涨价。对此郭毅表示,从“房住不炒”大的政策背景来看,未来LPR利率将更多优惠刚需客群。如果买房是以自住为目的,那么就不要太关注短期的价格波动,未来楼市整体将以“稳”为主,房价也将趋于稳定。

有分析人士指出,近几月限竞房的扎堆入市是导致北京楼市冷热不均的主因,但随着后续限竞房的高速供应以及楼市调控的不动摇,接下来北京新房、二手房或将迎来成交难题。新房销量回暖尽管天气渐寒,不过银十北京楼市的新房成交表现却显露出一丝暖意。合硕机构数据显示,10月北京新房供应量为6208套,较去年同期的1647套增长276.9%,环比9月增长22.7%;成交量为2738套,较去年同期的1873套增长46.2%,环比9月减少7.1%。今年以来限房价项目的井喷式供应,被视为促进新房销量回暖的重要因素。合硕机构首席分析师郭毅明确向北京商报记者表示,北京新房销量回暖的最核心原因在于中低价位、中小户型限竞房的上市。6月至今,北京限竞房供应占到同期商品住宅供应总量的64%。由于限竞房大多限定了70/90,使得北京新房市场中总价400万-500万元左右的90平方米三居产品供量骤增。这一总价段和面积段主要面向刚需、刚改客群,不仅填补了北京新房市场近两年来存在的市场供应空白,更与二手房市场需求高度重合,因此造成部分购房客群由二手转为选择新房市场的限竞房产品。郭毅表示。值得注意的是,尽管限竞房项目的积极入市为10月北京新房市场贡献了一定成交量,但是从整体网签数据来看,限竞房网签比例却并不突出。根据中原地产研究中心统计数据,截至10月31日,今年北京合计入市限房价项目共26个、15982套房源,网签量累计只有2581套,累计网签比例仅16%。即使考虑到网签数据有所滞后,限竞房实际统计销售也不过只有三成。限竞房成交量表现平平的原因在于当下整体市场平稳,且限竞房区域供应扎堆现象明显,这使得市面供大于求矛盾显现,购房者因而开始全面观望。中原地产首席分析师张大伟如是解释道。二手房成交遇冷与10月北京新房销量回暖形成对比的是,同期北京二手房的成交表现则相对清冷。中原地产研究中心统计数据显示,10月北京二手房成交8879套,继2月后再次低于万套,成交量环比下降42%。10月北京二手房市场的继续降温态势,在贝壳研究院Real
Data数据中也有所体现,具体表现为:成交量继续下探、均价出现实质性下跌以及库存房源走高。根据Real
Data数据,10月北京二手房市场实时成交量环比下滑12.5%,受国庆黄金周影响降幅有所扩大,成交量在经历连续5个月的回落后降至去年11月水平;均价方面,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,这已经是北京二手房均价连续两个月环比下跌,现已跌至5月水平之下。此外,由于成交的持续走低,北京二手房库存房源量持续上升并超过2016年2月水平,去化周期延长至13个月,处在2016年以来的历史高位上。对于北京二手房成交量环比大幅下降超四成的原因,张大伟分析认为,一方面是10月国庆长假的影响,较长的假期导致网签数据减少一周,而年内成交低于万套的2月也是受长假(春节)影响。另一方面,受9月公积金政策收紧影响,部分网签提前,使得当周成交井喷,透支了部分10月的成交。同时,公积金政策的收紧对于10月市场也有明显的抑制作用,整体二手房市场相比前几个月有所降温。未来成交或新旧两难围绕接下来新房、二手房成交状况,多位行业专家各抒己见。郭毅告诉北京商报记者,目前北京共出让70余宗限竞房用地,今年底前至明年,限竞房仍将保持高速供应的局面,这对二手市场造成的冲击将长期存在。随着北京限竞房新房、二手房市场博弈的加剧,有利二手房价格保持稳定。就二手房成交问题,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期松动,买卖双方入市积极性不高,又遇限竞房项目集中入市,将分流部分二手房市场需求,预计11月二手房市场成交增幅不大,均价将在当前水平附近波动。值得一提的是,从目前楼市现状来看,购房者房住不炒的心态已经形成,此外还有相当一部分刚需客群出于对房价走势的担忧出现严重观望。郭毅分析认为,当前北京新房市场库存压力已经开始显现,如果明年楼市调控政策依然保持严格,房企将面临严峻的去化难题。这将会造成投资意愿的大幅下降,从而影响到土地市场的正常交易。对此,有行业人士表示,若房企去化压力激增,或许北京楼市接下来的成交将面临新旧两难的问题。

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伴随着阳春三月的温度回升,北京二手房市场出现新一轮成交高峰。多家机构4月1日发布的统计数据显示,3月北京楼市二手房网签住宅16051套,创下了近十个月以来的签约新纪录。这也是2017年“3.17”楼市调控后、第三个月度签约破1.6万套的月份。由于2月因春节因素成交量有所回调,目前尚无法满足“连续三个月上涨”全面复苏的走势,但“二手房走出低谷”已经成为市场的一致判断,但业内也提醒,受到信贷严格、限竞房库存高企等因素的影响,市场不会出现太明显的反弹,购房者和小业主都应审慎判断。

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三大因素促使成交井喷

诸葛找房数据显示,3月北京楼市不仅在新建商品住宅成交量上,远高于上月与去年同期,在该月度二手房网签量上更是同、环比俱增:二手住宅成交16051套,环比大幅上涨163.52%,同比上涨43.88%。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,3月的北京二手房网签数据是2018年5月后、连续10个月以来的最高值;也是继2017年“3.17”楼市调控后,除了2017年4月及2018年5月两个单月外,第3个二手房住宅成交量破1.6万套的月份。

北京商报记者查阅过往网签记录发现,2019年2月北京二手房成交量为6091套,2017年4月及2018年5月北京分别实现网签16902套、18096套。

在中原地产首席分析师张大伟看来,信贷政策的略微宽松、调控周期内市场需求的积压,以及受新房促销导致的“以旧换新”需求增加等,是3月北京二手房签约窗口期成交量井喷的主因。

在张大伟看来,一方面,当前信贷政策相比之前有所宽松,购房按揭贷款政策基本平稳,另外,市场短期炒作“国管公积金政策收紧”,也使得部分观望需求加快入市。另一方面,过去一年低迷的成交量下,积蓄了不少需求,特别是北京在过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。此外,春节后部分地区新房加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使得市场活跃度加大。全国其他部分城市放松房地产调控,叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势,如很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等,也被张大伟视为影响北京二手房成交表现的一大因素。“最近一段时间,基于房价确实有所下跌,各种炒作开始井喷,很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。”

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出,3月二手房签约数据井喷,是源于受此前政策影响积压及其市场预期改变的购房需求,在近一月时间里得到了集中释放。

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新房库存的挤压

需要指出的是,3月北京二手房成交热度攀升的另一面,是北京新房库存压力的激增和信贷的严格执行。

统计数据显示,在3月北京二手房签约量破1.6万套的同时,北京新建商品房的供应量也在不断走高。据中原地产研究中心统计数据,3月北京供应商品房住宅3707套,继续增加供应,库存积压也持续上升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控2年多来的最高点。

值得一提的是,北京楼市库存高压之下,去年放开供应闸口的限竞房“唱主角”。截止4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,共取得6期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,当前只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平米的销售面积只签约了22.2%。而从整体看,所有项目入市的实际销售的平均签约数量也不足40%。

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事实上,除了已经取得预售证的限竞房项目外,另有大批待售项目正在排队中。张大伟透露,2019年入市的限价房有望超过6万套。

此外,麦田房产方面还指出,基于2019年北京住宅用地计划供地量和前两年将保持一致,预计政府在供地方式和供地结构上还将有所调整,除了非“限房价”供应地块占比增加外,降低区位不占优势的地块出让底价亦有较大可能。这或将更多地调动起开发商的拿地热情。

根据麦田房产2月统计报告,2月北京住宅用地出让方式有较大改变,在本月成交的9宗住宅用地中,其中有3宗地尝试采用“限地价、竞自持、报方案”的竞地方式,不再“限房价”,结束了2016年底以来北京出让住宅用地全部“限房价”的历史。

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反弹有限

3月井喷的二手房成交数据,也引发了业内外关于北京楼市回暖持续性问题的热议。而整体市场反弹有限,这一观点得到了多位专家的认可。

国仕英表示,从3月北京新房、二手房成交数据可以看出,北京市场回暖趋势明显,已经逐渐走出低谷。不过就“回暖趋势能否持续”,国仕英认为,北京楼市在过去两年内经历了严格的调控,市场各项指标已达到调控预期,目前北京二手房市场已回归理性,短时间内在无调控政策刺激下,将会保持稳定运行态势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,这种升温主要是季节性因素导致。第一,今年的环比增幅与2018年同期相当,与2015-2016年市场较热时相比,今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看,3月第4周的周度交易量持续环比下降,表明市场节后快速升温的势头并没有持续。

从价格看,二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米,较比2月上涨2.5%。3月高单价的中心城四区,成交占比环比提升2.5个百分点,扩大均价涨幅。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。

许小乐表示,目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%,买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升,但仍有近8成业主下调报价。3月购房者成交周期79.2天,仍然处于较长的区间。

“在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础。”此外,许小乐还强调称,如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,全年交易量呈现前高后低的态势,3月份的交易量有可能是全年的最高点。

麦田房产方面则表示,从2月土地出让方式不再“限房价”一刀切,以及近期银行房贷审批和放款速度均有所加快等政策信号可以看出,目前北京房地产政策环境的严厉程度较之前有所缓和,但考虑到住房信贷政策未有松动变化,预计接下来市场仍将呈现理性复苏走势。

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合硕机构首席分析师郭毅指出,今年楼市自春节后的两周时间,确实已经出现较为明显的回暖现象,从3月整月的成交情况来看,也印证了春节后的市场回暖。郭毅认为,这一轮回暖的主要原因,一方面在于去年宽松的货币政策改善了市场预期,另外一层原因则在于当前北京市场可选择的项目量较多,同时开发商采取了一些价格手段,给予了一定价格优惠,在此背景之下,使得之前积累观望的需求得到一个集中的释放,因而形成了3月
“小阳春”的局面。

“‘小阳春’局面能否持续,我认为还是取决于限购、限贷政策。当前北京仍然执行非常严格的限购、限贷政策,同时二手房首付比例高达八成,所以从目前来看,北京楼市的这种短期回暖,其实是可以预期的。”由此,郭毅指出,北京楼市长期且持续出现二手房成交量的高涨,甚至出现价格的升温,可能性并不大。

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